Quelle offre d’achat est prioritaire ?

offre d'achat

La première offre d’achat au prix est-elle prioritaire ?

Un agent immobilier reçoit parfois plusieurs offres quasi simultanément pour un même bien, dont certaines éventuellement au prix du mandat. Une de ces offres est-elle prioritaire sur les autres ? Doit-on prendre en compte l’ordre chronologique ? Le montant ?

On sait que l’agent immobilier, d’après le Code de déontologie, doit transmettre à son mandant dans les meilleurs délais, toute proposition répondant au mandat confié.

Mais l’une de ces offres peut-elle être juridiquement prioritaire ?

Voici le courrier que nous avons envoyé récemment à une de nos négociatrices, qui s’est trouvée confrontée à ce problème ; la position du professionnel est délicate car comme on ne peut vendre qu’une fois, les candidats acquéreurs éconduits seront insatisfaits, voire très mécontents.

Dans cette affaire, une offre au prix lui avait été transmise le matin, une autre le soir. Le propriétaire a choisi la seconde. Les premiers offrants étaient furieux, arguant que leur offre au prix était antérieure et devait donc être prioritaire.

Voici notre courrier :

“Je suis tout comme vous désolé que vos clients soient mécontents de n’avoir pu acheter le bien pour lequel ils ont fait une offre au prix.

Mais vous n’avez commis aucune faute, et on ne peut rien reprocher au propriétaire.

En ce qui concerne l’agence, nos mandats dits “de vente” sont en fait des mandats d’entremise, (sauf mention expresse nous permettant de nous engager pour le compte du mandant, mention quasi impossible à utiliser en pratique mais c’est un autre débat), et les propriétaires ne sont donc jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, notre mandat continue, les autres visites prévues ne pouvaient être annulées unilatéralement, notre mandant aurait pu nous le reprocher. Vous avez donc bien fait de maintenir les visites programmées.

Et le Code de déontologie de notre profession, dans son article 7, oblige les agences ” A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié”. Voir cet article sur la transmission des offres.

En ce qui concerne le propriétaire, comme vu ci-dessus, il n’était aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

L’effet pervers est ce qui arrive aujourd’hui, c’est peu fréquent, ce qui certes ne consolera ni vous ni vos clients,  j’en suis désolé pour vous et pour eux et vous souhaite de trouver rapidement un autre bien qui réponde encore mieux à leurs critères.

Pour répondre à votre deuxième question, la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Vous pouvez transmettre ce mail à vos clients, ainsi que mes coordonnées, s’ils souhaitent me contacter”.

En résumé, que doit faire l’agent immobilier lorsqu’il reçoit une offre au prix ?

La transmettre immédiatement au propriétaire. Doit-il arrêter les visites programmées ? Non. Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat continue. Mais en vertu du Code de déontologie déjà cité, il devra informer les clients intéressés qu’une offre au prix a été émise antérieurement : “les agents immobiliers s’obligent “à  communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée”. Cela pourra inciter les visiteurs suivants à faire une surenchère. L’agent immobilier a-t-il le droit de refuser cette surenchère ? Bien évidemment non, ce serait faire fi des intérêts de son mandant. Bien mieux, il devrait informer toutes les personnes intéressées, dont les premiers offrants, qu’une nouvelle offre a été émise.

Ces règles ne s’appliquent que pour une vente par agence, elles sont différentes entre particuliers.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

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10 Commentaires

  1. Bonjour, pourriez-vous demander à M. Queroy, directeur de votre agence de Bois Colombes, de me restituer mon dépôt de garantie ; cela fait presque 3 mois que j’ai quitté mon logement et votre agent ne répond pas à mes email / pas à mon courrier AR ! Est-ce une pratique courante chez Cimm Immobilier de ne pas restituer les dépots de garantie ?

  2. Bonjour,
    Je viens de prendre un rendez-vous pour une visite d’appartement. J’ai été le premier à me manifester. Entre la prise de rendez-vous et ma visite, l’agent immobilier m’a informé qu’il avait eu une visite- une proposition acceptée par le vendeur, donc Vendu.
    Ne devait-il pas faire patienter cet acheteur en attendant ma réponse vu que j’ai été le premier à me manifester?
    Pouvez-vous m’éclairer sur ce point?
    Merci!

    • Bonjour,
      Tout dépend de la nature du mandat qui a été signé par le vendeur. En général, il s’agit d’un mandat d’entremise. Dans ce cadre, à partir du moment où le vendeur a accepté une offre la vente est faite, la commercialisation s’arrête sans délai. Plus rare est la signature d’un mandat avec la possibilité de vendre accordé à l’agent immobilier. Dans cette situation, c’est lui qui étudie et accepte les propositions. Il est alors comptable de son choix envers le propriétaire.

      • Merci pour votre retour.
        Je ne sais pas encore si l’offre de l’autre personne a été acceptée mais la notre étant identique (tant sur la somme de la vente que sur le financement), je voulais être sûre que c’était la première offre envoyée à l’agent immobilier qui prévalait et que nous étions donc bien “perdants”.

  3. Bonjour,
    Nous avons été les premiers à visiter une maison. Une seconde visite s’est effectuée pendant que nous terminions la nôtre et la personne a fait une offre, alors même que nous étions encore sur place.
    Est-ce le premier à faire l’offre qui l’emporte ou pouvons-nous faire jouer le fait que nous ayons été les premiers sur place ?

  4. Il n’y a pas de priorité. Seule prime celle qui a été choisie par le vendeur.
    Un vendeur peut choisir l’offre qu’il juge la meilleure pour lui peu importe l’ordre d’arrivée. La seule limite étant l’absence de discrimination dans le choix effectué par le vendeur.

  5. Bonjour , j’ai visité un bien le 7 janvier, ai fait une offre dans la foulée , l’agence immobilière qui a le mandat en exclusivité ne m’a recontacté qu’une semaine après me disant qu’elle privilégiait une offre paiement comptant sans même en avoir informé la mandante .
    La propriétaire m’a confirmé à ce jour n’avoir n’avoir rien reçu a part une autre offre qui s’avère n’être pas au comptant .
    Quel recours ai je ?
    Merci d’avance
    Cordialement

  6. Bonjour,
    Il n’existe pas d’offre prioritaire, l’offre qui est acceptée par le vendeur est la seule valable.
    Reste le problème potentiel de la non transmission de votre offre. Le professionnel étant responsable de son travail vous pouvez demander une indemnisation sous réserve de prouver ce fait, votre préjudice ainsi que le lien de causalité avec cette absence de transmission.

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