Quelle offre d’achat est prioritaire ?

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La première offre d’achat au prix est-elle prioritaire ?

Un agent immobilier reçoit parfois plusieurs offres quasi simultanément pour un même bien, dont certaines éventuellement au prix du mandat. Une de ces offres est-elle prioritaire sur les autres ? Doit-on prendre en compte l’ordre chronologique ? Le montant ?

On sait que l’agent immobilier, d’après le Code de déontologie, doit transmettre à son mandant dans les meilleurs délais, toute proposition répondant au mandat confié.

Mais l’une de ces offres peut-elle être juridiquement prioritaire ?

Voici le courrier que nous avons envoyé récemment à une de nos négociatrices, qui s’est trouvée confrontée à ce problème ; la position du professionnel est délicate car comme on ne peut vendre qu’une fois, les candidats acquéreurs éconduits seront insatisfaits, voire très mécontents.

Dans cette affaire, une offre au prix lui avait été transmise le matin, une autre le soir. Le propriétaire a choisi la seconde. Les premiers offrants étaient furieux, arguant que leur offre au prix était antérieure et devait donc être prioritaire.

Voici notre courrier :

“Je suis tout comme vous désolé que vos clients soient mécontents de n’avoir pu acheter le bien pour lequel ils ont fait une offre au prix.

Mais vous n’avez commis aucune faute, et on ne peut rien reprocher au propriétaire.

En ce qui concerne l’agence, nos mandats dits “de vente” sont en fait des mandats d’entremise, (sauf mention expresse nous permettant de nous engager pour le compte du mandant, mention quasi impossible à utiliser en pratique mais c’est un autre débat), et les propriétaires ne sont donc jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, notre mandat continue, les autres visites prévues ne pouvaient être annulées unilatéralement, notre mandant aurait pu nous le reprocher. Vous avez donc bien fait de maintenir les visites programmées.

Et le Code de déontologie de notre profession, dans son article 7, oblige les agences ” A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié”. Voir cet article sur la transmission des offres.

En ce qui concerne le propriétaire, comme vu ci-dessus, il n’était aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

L’effet pervers est ce qui arrive aujourd’hui, c’est peu fréquent, ce qui certes ne consolera ni vous ni vos clients,  j’en suis désolé pour vous et pour eux et vous souhaite de trouver rapidement un autre bien qui réponde encore mieux à leurs critères.

Pour répondre à votre deuxième question, la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Vous pouvez transmettre ce mail à vos clients, ainsi que mes coordonnées, s’ils souhaitent me contacter”.

En résumé, que doit faire l’agent immobilier lorsqu’il reçoit une offre au prix ?

La transmettre immédiatement au propriétaire. Doit-il arrêter les visites programmées ? Non. Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat continue. Mais en vertu du Code de déontologie déjà cité, il devra informer les clients intéressés qu’une offre au prix a été émise antérieurement : “les agents immobiliers s’obligent “à  communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée”. Cela pourra inciter les visiteurs suivants à faire une surenchère. L’agent immobilier a-t-il le droit de refuser cette surenchère ? Bien évidemment non, ce serait faire fi des intérêts de son mandant. Bien mieux, il devrait informer toutes les personnes intéressées, dont les premiers offrants, qu’une nouvelle offre a été émise.

Ces règles ne s’appliquent que pour une vente par agence, elles sont différentes entre particuliers.

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