Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

 

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À propos de l'auteur 

256 Commentaires

  1. Bonjour,

    J ai visité un appartement avec une agence. J ai transmis une offre. Je ne suis pas sûr que cette dernière ait transmise ma proposition. Il paraît que celle ci a été rejetée. J ai voulu faire une nouvelle offre mais une fois reçue elle me dit qu une offre supérieure a été reçue et sera présentée avant la mienne. Excédé je suis passé par une autre agence qui a transmis mon offre et a été acceptée. N ayant signé aucun mandat, je risque quelque chose? Quel article de loi fait référence à mon cas? Merci pour votre aide.

    • Bonjour,
      Vous avez eu la bonne démarche. Une agence ne doit pas trier les offres et les présenter dans l’ordre qui lui convient, elle ne peut que les transmettre dans les meilleurs délais au propriétaire.
      Si vous pouvez prouver ce que vous avancez (que l’agence a retenu votre offre), vous ne risquez rien.

  2. bonjour, nous avons visités un bien par une agence immobiliere ( j’ai signé un bon de visite) , nous avons fait une offre qui a été refusé, maintenant je vois l’annonce en direct par le proprietaire sur le bon coin, puis je lui faire une offre directement?
    Merci beaucoup

    • Bonjour,
      La Cour de cassation nous dit que lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien, et qu’ensuite la vente se fait directement à cette personne, les honoraires sont dus. Donc la réponse est non.

  3. Bonjour,
    Nous sommes depuis trois mois sur un bien de notre voisin qui est en indivision avec les propriétaires sur lequel nous avions fait plusieurs devis, plan d’architecte, le bien comprend un immeuble de 6 appartements insalubres et un dépôt en fond de cours, nous étions par accord verbal sur un prix fixé à 90 000 €, mais un des propriétaire est sous curatelle à l’UDAF et ce dernier a donc demandé une contre expertise du bien qui a été rééstimé par une agence à 147 000€.

    Nous avons donc pris contact avec l’agence dès qu’ils ont eu le mandat et nous avons fait une proposition à 120 000€ qui a été refusé par les propriétaires car l’agent mandaté leur avait soumis qu’elle pouvait le vendre entre 140 et 147 000€. Dès lors nous entamons une semaine de réflexion, entre-temps j’apprend par l’un des propriétaires qu’il y a eu 2 visites et qu’ils doivent passer le lendemain après-midi à l’agence pour voir l’offre.
    J’essaie de contacter l’agent mandaté mais aucune réponse. Je passe le lendemain matin pour faire une contre offre au prix du mandat à 147 000€ qu’ils me refusent de faire et de prendre en compte en me disant que j’avais déjà eu ma chance, donc j’ai du la faire de mon côté et leur envoyé par mail afin de prouvé que je souhaitais faire une offre au prix du mandat.

    L’après-midi ils reçoivent les propriétaires et leur présente l’offre de l’autre client à 140 000 €, il présente également mon offre à 147 000€ mais l’agent appel le client entre temps pour savoir si il veut se mettre au prix du mandat, ce qu’il va faire. Ensuite l’agent explique aux vendeurs qu’ils n’ont pas le choix de signer avec l’autre client car il est au prix du mandat et qu’il ne peuvent pas le faire avec moi car je n’était pas prioritaire. Ils ont signé.
    L’un des propriétaires pense comme moi, ils auraient privilégié leur commission (plus importante avec l’autre client qu’avec moi comme je venais de la part des propriétaires donc moitié moins au niveau du taux). Et surtout les vendeurs auraient gagné plus d’argent sur la vente avec moi comme la commission de l’agence était réduite.
    J’ai appris qu’ils avaient mis en vente sur des plateformes publicitaire (leboncoin, Facebook, …) sans avoir réalisé les diagnostics (est-ce obligatoire?).
    Pensez-vous que nous avons été évincés ? (moi j’en suis convaincu)
    Cela c’est passé hier (jour de mon anniversaire, youpi !!)
    Je suis un peu perdu, profondément attristé par cette finalité.
    Y a t-il un recours? Pensez-vous que l’agent était dans son droit?
    Merci pour votre aide.

    • Bonjour,
      Il semble effectivement que l’autre offre a été privilégiée. Je ne vois toutefois pas la possibilité d’un recours, sauf à contacter le juge des tutelles si l’offre n’a pas encore été acceptée de ce côté.
      En ce qui concerne les diagnostics, ils doivent être faits pour le compromis, le DPE seulement pour la publicité mais dans le cas d’un immeuble ,délabré sans chauffage on en est dispensé.

      • Je viens de contacter l’UDAF et apparement, ils n’ont pas encore retourné le mandat ce qui fait que l’agence N’aurait-elle pas due attendre avant de la commercialiser? Les offres d’achat sont-elles valable? Puis-je faire une offre en direct sachant que je n’ai pas visité le bien avec l’agence?
        Merci pour votre réponse

  4. Faites valoir auprès de l’UDAF qu’il restera plus d’argent à leur protégé puisque vous venez de la part du propriétaire ; si le mandat n’est pas exclusif il ne devrait pas y avoir d’honoraires d’agence du tout puisque vous avez connu le bien avant.

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