Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

 

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361 Commentaires

  1. Bonjour,
    Nous avons visité par l intermediaire d une agence ayant un mandat simple une maison. Nous avons fait une offre 10000e en dessous du prix. L agent immobilier nous a fait savoir que notre offre était refusee. Nous avons fait une autre offre au prix avec condition suspensives l obtention du pret et la vente definitive de notre appartement dont le compromis est deja signé. L agent nous a dit quelques jours plus tard que notre offre est acceptée et que le vendeur la signe au plus tot. L agent nous a demande nos pieces d identite et autres pour preparer le compromis. Et depuis l agent immobilier n a plus de nouvelles du vendeur qui n a pas contre signee notre offre, au prix je le rappelle. Que pouvons nous faire?
    J ai cru comprendre qu il n est pas obligé d accepter notre offre mais devra régler l agence qui a fait son travail. Est ce bien cela?
    En vous remerciant

    • Bonjour,
      Oui c’est exact, en présentant un client qui accepte le prix du mandat, l’agence a accompli sa mission. Sa rémunération est donc due en cas de refus du vendeur, sauf si celui-ci renonce définitivement à vendre.

  2. Bonjour, j’ai visité une maison via un agent immobilier. Coup de coeur, je souhaite faire une offre. Seulement voila, l’agent demande 5% d’accompte pour faire l’offre (montant qui sera bloqué à l’agence et non chez mon notaire). Est-ce légal ? Je ne suis pas du tout d accord de payer un accompte alors que je ne sais même pas si mon offre va être acceptée. J’ai aussi une offre preremplie reçue de mon notaire, l’agent ne veut pas prendre celle-ci et dit qu’il faut remplir LEUR offre, et avec eux uniquement (je ne pourrais pas par exemple leur envoyer par mail). Je trouve tout cela plus que douteux.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Bonjour Madame, effectivement l’acompte ou le séquestre ne peuvent pas être perçus sans que vous ayez “signe” un compromis de vente ou une promesse d’achat/vente. L’agent immobilière qui “prend” un acompte en dehors d’un acte est passible de prison..

    • Bonjour,
      L’article 1589-1 du Code civil l’interdit : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme ».
      Concernant le deuxième point il n’y a pas de formalisme précis pour l’offre, pourvu qu’elle soit claire. Mais ne vous inquiétez pas outre mesure puisque vous avez la possibilité de vous rétracter le cas échéant.

  3. Bonjour, je viens de visiter une maison avec un agent immobilier. il m’avise que un potentiel acheteur a fait une offre ce matin légèrement inférieur au prix. Cette après-midi je passe à l’agence et je dépose mon offre au prix.
    Je pensais être sure d’avoir la maison en étant au prix, mais la directrice de l’agence m’informe que c’est l’autre acheteur potentiel qui a la priorité et que l’agence a l’obligation de l’informer pour lui permettre de renchérir. Du coup, si elle le fait, mon offre ne sera pas retenue.
    Pouriez vous me dire si cette demarche est correcte? Ou si j’ai la possibilité d’etre prioritaire vu que j’ai fait en premiere l’offre au prix?
    Merci!

    • Bonjour,
      Le Code de déontologie de l’immobilier précise que les agents immobiliers doivent communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; l’information selon laquelle une offre au prix a été faite, tant qu’elle n’est pas accompagnée d’informations nominatives, est donc pertinente. Mais il n’y a aucune priorité, l’agence doit transmettre votre offre dans les meilleurs délais et c’est au vendeur de choisir celle qui lui convient.
      De la même manière l’agence devra vous informer si l’autre acquéreur remonte son offre, et rien ne vous interdit de surenchérir si vous le souhaitez.

  4. Bonjour,
    Nous avons visité une maison avec notre agent immobilier et un autre agent qui a la maison en vente dans son agence.
    Nous avons fait une offre d achat avec notre agent qui l a transmise à l agence qui a le bien en vente.
    Quelques jours après,notre agent nous annonce que l offre a été refusé mais il n’y a pas de retour ecrit.
    Nous même et notre agent remettons en cause l honnêteté de son confrère, et nous pensons fortement que notre offre n a pas été proposé au vendeur.
    Quel recours avons nous pour connaître la vérité?
    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,
      Vous pouvez contacter directement le vendeur pour en avoir le cœur net, si vous avez ses coordonnées. A défaut vous pouvez transmettre votre offre par écrit par mail puis en LRAR à l’agence en demandant une réponse écrite.

  5. Bonjour
    Nous avons visité une maison il y’a plusieurs mois et avons rapidement fait une offre par mail. Elle a, á ce que dit l’agent’ été accepté par les vendeurs’ mais aucun écrit. Pour rédiger le comprmis’ l’agent a eu beucoup de mal à fournir les diagnostics demandés et apporter des réponses à nos questions ( peu réactif et trop évasif) Au final 5 mois plus tard toujours pas promesse signée. Nous avons fini par prendre contact avec les vendeurs et avons compris que cet agent est incompétent. Sommes nous engagés avec lui? Pouvons nous faire la vente en direct? Avons nous des risques?

    • Bonjour,
      C’est très étonnant qu’un agent immobilier soit à ce point ennemi de ses intérêts !
      En ce qui concerne les diagnostics toutefois rappelons qu’ils sont à la charge du vendeur.
      Prenez contact avec le notaire pour qu’il prépare le compromis mais pour éviter toute déconvenue ultérieure faites confirmer préalablement son accord au vendeur, au moins par mail.
      Quant à l’agence une fois qu’elle vous a présenté un bien elle a droit à ses honoraires si la vente se fait directement entre les parties, à des dommages-intérêts si la vente se conclut par une autre agence.

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