Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

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468 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si l’agent immobilier à le droit de nous fournir l’offre qui a été accepter par le vendeur afin de justifier la moins value de notre offre.

    • Bonjour, Code de déontologie d’août 2015…: “3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée”. Communication ne pouvant être refusée….La transparence est de mise. En revanche, les noms et qualités des personnes ayant effectué l’offre supérieure n’est à mon sens non communicable.

  2. Bonjour L’agent immobilier qui s’occupe de la vente de mon appartement m’a présenté une offre d’achat d’un acquéreur(avec réduction de 5000€ par rapport au prix de vente initial conclu lors de la signature du mandat de vente). I l ne m’a pas informé qu cet acquereur devait vendre un bien pour acquérir le mien et que cela constituait une condition suspensive que j’ai apppris lors de la signature du compromis de vente un mois plus tard!! j’ai accepté cette offre avec réduction de prix de 5000€(avec ce manque ou defaut d’information de la part de l’agent..)
    l’agent immobilier n’avait il pas obligation de vérifier que le financement correspondant à cette offre d’achat était réel et acquis, et assuré avant de me transmettre cette offre , de plus avec une baisse de prix par rapport au prix de vente initialement fixé entre nous?? N’etais je pas en droit de penser que l’agent immobilier avait fait le nécessaire pour s’assurer que l’éventuel acquéreur avait un dossier de financement sur et solvable pour émettre et me transmettre une telle offre?? Faute de l’agent quant à son devoir de conseil et manque de rigueur et d’information à l’égard de son client??
    Merci par avance pour votre réponse Bien cordialement,
    Christian G

    • Bonjour,
      Nous vous remercions de votre question et afin de vous y répondre spécifiquement, nous aurions besoin d’avoir plus de détails sur les circonstances de votre situation.
      Cependant et de manière générale, les mandats utilisés par les agents immobiliers sont des mandats qualifiés “d’entremise” dont l’effet est qu’un vendeur n’est jamais obligé d’accepter une offre qui ne correspond pas à ses attentes en terme de prix ou de conditions, dont le financement.
      Ensuite, dans le plus grand nombre de vente, l’acquéreur fait presque systématiquement de l’obtention d’un financement une condition suspensive de son achat, que ce soit par l’obtention d’un prêt ou par la vente d’un bien lui appartenant.
      En conséquence, à moins de circonstances propres à votre opération, et non exposées ici, la faute de l’agent ne semble pas constituée.

  3. Bonjour Je vous remercie pour votre réponse relative à ma question de verifier la solvabilité de l’acquéreur éventuel qui fait une offre d’achat via un négociateur immobilier..
    en effet , je n’ai pas précisé que le négociateur m’avait énoncé comme argument décisif pour me faire signer un mandat exclusif qu il me présenterait que des acquéreurs solvables avec un plan de financement blindé, et que c’etait justement son travail en amont que de sélectionner et de vérifier les capacités de financement des candidats acquéreurs!!!
    De plus, les acquéreurs interessés attendaient un règlement de succession(héritage) c’est à dire que le bien herité qu ils avaient decidé de vendre allait servir pour acquérir le mien (ce dont je n’ai pas été informé ) .
    Quand la succession a été réglée , l’agent immo. m’a informé qu’ils pouvaient désormais se positionner pour acheter mon appartement , ce qui implicitement voulait dire( au moins dans mon esprit..) qu ils avaient enfin l’argent disponible, ce qui n’était pas le cas puisque ce bien devait était mis en vente.. mais pas encore vendu. (donc condition suspensive pour l’achat de mon appartement).
    Ce que je reproche à mon mandataire , c’est au moment de la présentation de l’offre d’achat avec réduction de prix , de ne pas m’avoir averti que le financement n’était pas acquis et qu il y avait une condition suspensive à savoir la vente de ce bien pour pouvoir acquérir le mien. Le compromis a été signé rapidement mi-fevrier, alors que l’echéance de la condition suspensive se terminait au plus tard le 11 avril… donc totale incertitude pour moi quant à savoir si la transaction irait à son terme…?

    Je pense donc qu il y a eu un défaut d’information caractérisé , voire volontairement dissimulé car si j’avais été informé qu il s’agissait d’argent provenant d’un héritage , et qu il y a avait une condition suspensive de la vente de ce bien, je n’aurai certainement pas accepté la baisse de prix d’une part, et que j’aurai retardé la signature du compromis d’autre part, tant que leur bien n’était pas vendu..
    De plus, il s’agissait “d’une vente en cascade” ou j’étais le 4eme et dernier maillon de la chaine , à la merci des ventes en amont pour etre sur que mon bien serai vendu..
    On est donc loin des promesses (non tenues) du départ lors de la signature du mandat de vente exclusif…
    Dans mon affaire , je persiste à croire que le devoir de conseil, de transparence et de rigueur à l’égard du client mandant( moi-meme) est loin d’avoir été respecté et que seule la commission prévue de 15000 € a guidé l’action de l’agent immobilier au détriment de mes interets qui auraient du etre préservés!!
    plaidable ou pas ??? Recours possible auprès de la société dont laquelle le mandataire immobilier se réclame ?? merci pour votre réponse suite à la précision des circonstances exposées ci dessus..
    Bien cordialement..
    C.G

    • Bonjour,
      Vous avez probablement raison sur le fond, mais je vois deux obstacles à une indemnisation : vous avez signé le compromis, et il ne semble pas y avoir d’écrit concernant les promesses du mandataire.

  4. Bonjour,
    J’ai signé un contrat de mandat exclusif avec un agent immobilier avec lequel nous avions déjà travaillé. Cette fois-ci il nous à présenté une collègue plus spécialisée sur le secteur de la vente. Elle s’est chargée des visites. Nous avons une offre au prix et l’agent commercial habilité apparaissant sir l’offre de vente n’est pas celui mentionné sur le contrat d’exclusivité, mais sa collègue avec sa propre immatriculation. Je voudrai savoir si cela pose un problème juridique ? Hors cadre juridique cela ne me pose pas de problème mais elle n’est pas la signataire du contrat d’exclu. Je vous remercie d’avance pour votre réponse. Bien à vous.

    • Bonjour,
      Un agent commercial travaille « au nom et pour le compte » d’un agent immobilier. Si les deux AC travaillent pour le même AI, le mandat est respecté.

      • Merci beaucoup pour pour votre réponse. Les 2 sont conseillés immobiliers indépendants pour le réseau Safti. Donc effectivement ce doit être conforme. Belle journée à vous

    • Bonjour, qu’importe le nom du collaborateur sur le mandat (il doit juste coïncider avec la signature du mandataire sur ce même mandat)….De toute façon la loi dispose qu’ un agent commercial en immobilier a l’interdiction de recueillir l’engagement des parties…Une offre d’achat à faire signer à l’une et l’autre des parties est dans ce cadre et donc….peu importe le numéro des RSAC ou bien le numéro d’ordre d’inscription dans le réseau….cela n’est là que pour faire “joli” mais en rien “le cadre juridique” que vous semblez rechercher….;-)

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