Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

 

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

381 Commentaires

  1. Bonjour, nous avons visiter un appartement pour lequel nous avons eu un coup de cœur. Nous sommes allés voir notre notaire pour savoir ce qu’il en pensait et il nous a conseillé de faire une offre au prix avec une condition suspensive pour l’obtention de notre crédit et en mettant un délai de 24h (parce que les visites reprennent cet après-midi) ce que nous avons fait. Nous avons envoyé l’offre à l’agent immobilier hier. Hors ce dernier nous a renvoyé un mail hier soir (vers 20h) en nous disant qu’il ne transmettrait pas l’offre aux propriétaire tant qu’on ne lui confirmait pas qu’on est conscient que « nous sommes responsables des futurs coûts des travaux à venir (pour l’ensemble du bâtiments donc pris à en charge par la copropriété et prélevé sur le fond de réserve que nous avons vu dans le PV d’AG de cette année). Et si on pouvait prolonger notre délai ? Est ce normal de faire cela ? A-t-il le droit de ne pas présenter notre offre aux propriétaires ? Et de nous demander de prolonger notre délai ? Les visites reprennent aujourd’hui il va donc très certainement jouer là-dessus pour obtenir plus que le prix ? Ça nous embêterait énormément de perdre notre chance d’acquérir ce bien juste parce qu’il n’a pas présenter notre offre …

    • Bonjour,
      Le Code de déontologie impose à l’agent immobilier de transmettre toutes les offres dans les meilleurs délais (voir l’article). Rappelez le lui, au besoin transmettez directement l’offre au propriétaire.

  2. Bonjour, nous avons visite un bien et fait une offre d’achat qui a été accepté. Seulement, notre conseiller financier est absente au mois d’août et l’agence immobilière nous met la pression pour qu’on signe avant septembre. Après vérification on peut mettre une condition suspensive de délai au compromis. Seulement, la pression mise est telle que nous finissons par nous poser des questions. On devait revisiter la maison ce soir et l’agence immobilière nous dit que tant qu’on aura pas changer d’avis sur la date du compromis, on aura pas le droit de revisiter. Peut elle faire ca? Qu’elles sont nos recours? Merci

    • Bonjour,
      Il y a de toute façon des délais incompressibles du côté du notaire pour la signature de l’acte authentique. De plus un compromis n’est pas automatiquement caduc lorsque la date prévue pour l’acte authentique est dépassée, voir https://cimm.blog/jurisprudences/date-de-caducite-un-compromis-de-vente-3674.html
      Donc si vous tenez à cet achat dites oui à l’agent immobilier, prenez RV pour signer le compromis, demandez à ce qu’il vous soit communiqué quelques jours avant la signature et lisez le bien au niveau des dates. Pour montrer votre bonne volonté vous pouvez consulter un courtier.
      Une fois le compromis signé le temps jouera en votre faveur.

  3. Bonjour,
    Nous vendons un bien. Une offre d’achat a été présentée par un acheteur potentiel à l’agence mandataire. Après divers aller retour nous avons accepté son offre de prix par mail auprès de l’agence immobilière mandatée pour cette vente.
    Difficultés et retards s’en suivent, mais la première offre est toujours valable et dernièrement l’agence immobilière nous fait une deuxième offre d’un autre acheteur, nous avons refusée. Elle nous informe que nous sommes tenus par l’offre d’achat présentée, qui ne nous a pas été transmise et que nous n’avons pas signée ou contre signée. Donc nous n’en connaissons absolument pas les tenants, aboutissants, délais, plan de financement etc. Parlons de déontologie!
    Aujourd’hui voulant ne pas laisser échapper l’affaire, elle nous informe que les acheteurs potentiels ont des soucis avec la Banque de France, et que si Madame n’obtient pas sa levée, Monsieur financera en totalité. Ceci remet à mon sens en cause l’offre d’achat! Qu’en pensez vous
    Quels sont nos recours en annulation car à pour nous l’agence a fait deux fautes: non présentation de l’offre d’achat qui n’est pas contre signée, présentation d’une deuxième offre d’achat toujours par mail. Elle serait connue pour tenir les mandants ainsi par des mandats d’exclusivité déguisés.
    Pour plusieurs notaires et juristes immobilier, l’offre première est devenue caduque de par la présentation de la deuxième offre et le deviendra si le plan de financement change. Dans ce cas l’éventuel acheteur devrait il présenter un nouvelle offre d’achat?
    Ensuite faute de l’agence avérée (elle m’a dit au téléphone: il fallait nous la demander/…)
    Pouvez vous nous conseiller dans cet imbroglio car l’agence nous menace de nous mettre au tribunal, entre autre, le bien étant également dans deux autres agences, car nous ne voulons plus signer avec ces acheteurs potentiels qui ont déjà annulé une signature du compromis de vente. En vous remerciant par avance. Bien cordialement

    • Bonjour,
      Suite des évènements.
      L’un des acheteurs potentiels, supposé, de la première offre nous envoie un recommandé nous assignant à signer le compromis de vente, avant la date butoire de signature inscrite unilatéralement par les acheteurs, s’appuyant sur le fait que nous avons accepté l’offre d’achat qui ne nous a jamais été présentée par l’agence. Comment ont ils eu connaissance de nos identités et adresses? L’agence a du leur donner. Dans ce cas, Il y a t’il faute de l’agence?
      Depuis nous avons contre signée une autre offre d’achat dans une autre agence qui a tout fait dans les règles de l’art.Les notaires ont, sur les écrits et faits tracés de cette première affaire, et après avis favorable du CRIDON donné raison et validé la deuxième vente.

      Le recommandé reçu, sans identité clairement définie, adresse, est il recevable?
      Le potentiel acheteur a ‘il le droit de nous saisir directement alors que tout a transité par l’agence?

      Merci pour votre retour.
      Bien cordialement

  4. Bonjour,
    nous avons fait une offre au prix pour un bien. L’offre a été acceptée le 2septembre2019. Les propriétaires ont signé le compromis le 3 septembre. Nous avions rendez vous le vendredi pour signer le compromis de notre coté. La veille, l’agence nous a téléphoné nous indiquant que les propriétaires avaient changés d’avis et que notre RDV pour la signature du compromis était annulée. L’agence ne nous a pas transmis l’offre signée et refuse de la faire.
    Comment pourrait-on la récupérer ?
    Par ailleurs, je précise que l’agence avait un mandat exclusif et que nous étions les 1ers à faire une offre au prix.

  5. Bonjour, nous avons fait une offre au prix pour une maison via une agence. Le vendeur a laissé trainer les demarches qu il devait faire auprès de son notaire, ensuite il a fait le mort pour enfin annoncer qu il a une dette fiscale. De quel ordre?? Aujourd hui il aurait recu tous les documents du fisc mais son notaire reste silencieux quand a la possibilite ou pas de finaliser la vente. Je precise que nous n avons pas signer encore de compromis et que cela remonte a debut mai. Que pourrions nous faire pour les contraindre à nous repondre sur la faisabilité de cette vente? Ni l agence ni notre notaire n a d’information.
    En vous remerciant

    • Bonjour,
      Votre offre n’a donc semble-t-il pas été acceptée formellement. Si toutefois c’était le cas il faut sommer le vendeur de tenir ses engagements.
      Sinon le plus simple serait de transmettre votre offre par mail en lui donnant une limite de validité afin de vous libérer.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*