Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

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441 Commentaires

  1. Bonjour, mon offre d’achat faite à l’ecrit pour une maison a été acceptée oralement (pas de reponse ecrite). On m’a baladée pendant 4mois , dont 2 de confinement, pour au final me dire qu’on ne voulait plus de mon offre. L’agent immobilier argue qu’ils avaient reçu une meilleure offre au boit de 2mois, qui vient d’aboutir (signature imminente de compromis). Je me sens lésé, ne peux pas prouver que mon offre avait été acceptée car l’acceptation m’avait été communiquée oralement. En revanche j’ai un faisceau de preuves que j’étais bien en relation avec l’agent immobilier , pour cette maison, pendant 4 mois : photos des visites avec ma familles, dates et heures des appels telephoniques très récurrents et des sms avec l’agent immobilier, attestation de mes proches, bref il est clair que j’ai été en lien commercial avec ces personnes. L’agent immobilier vient de m’ecrire par mail que mon offre n’a jamais été acceptée. C’est une erreur selon moi d’ecrire cela car j’ai toutes ces preuves qui disent que nous avons été en relation commerciales pendant 4mois. Par relations commerciales, j’entends : au stade des pourparlers, bien qu’en réalité l’offre était acceptée, nous en étions au delà du stade des pourparlers, il y avait déjà eu accord sur la chose et le prix, mais cela je ne peux le prouver car pas d’écrit. Ma question est : s’il est clairement établi que nous sommes dans le cas d’une rupture abusive de pourparlers, qui est même fautive je pense (on fait esperer pendant 4mois un achat de maison alors qu’on sait qu’on ne va pas contracter, les relations sont rompues brutalement et sans motif légitime), à quel type d’indemnisation puis-je prétendre. J’ai notamment vu que le droit des contrats avait été réformé en 2016, et qu’il excluait désormais que “En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages” ( Article 1112 du code civil). Il semble donc que ce type de prejudice (simple eviction d’une vente immobiliere entre particuliers) ne puisse plus être indemnisé, et qu’il faille prouver un vrai prejudice important, ce qui n’est jamais le cas entre particuliers ( l’acheteur évincé trouvera bien une autre maison a acheter, il n’a pas perdu d’argent, ni quoi que ce soit). Autrement dit, si on est un simple particulier, sans aucun autre prejudice que la deception de n’avoir pu acheter le bien, ce n’est plus la peine d’attaquer ? Merci d’avance pour votre reponse…

  2. Je precise que pendant le confinement, l’agent immobilier voulait absolument nous faire signer un compromis mais nous avons refusé car nous voulions faire ca avec l’aide de notre notaire qui était fermé, et a la sortie du confinement, je m’etais aperçu que le bien avait un souci de bornage que j’avais demandé à l’agent immobilier de faire régler, ce qui a trainé et au moment ou le probleme a ete réglé, comme par hasard c’est la que l’agent immobilier a sorti de son chapeau cette soi disant meilleure offre. Qui, si j’avais eu un ecrit acceptant notre offre, n’aurait pas pu la concurrencer.

  3. Bonjour,

    j’ai acheté mon bien il y a un an et je cultive de gros regrets depuis. Pas sur le bien en question, mais sur la manière dont s’est déroulée la vente, et sur le prix. Lors de ma visite, l’agent m’a montré une offre faite par qqn d’autre au prix demandé indiqué sur l’annonce. Il m’a précisé que ce n’était pas légal de me la montrer, mais que ça me permettait de ne pas faire d’offre inutile, en de-ça du prix demandé donc. Etant vraiment intéressé par le bien, j’ai moi-même remis offre à ce prix sans conditions suspensives, hormis l’octroi du prêt.

    Entretemps j’avais réussi à trouver l’identité du vendeur avec qui j’avais pris contact pour lui parler de mes projets et espérer pouvoir le convaincre de choisir mon offre sur base de ce contact. Concernant le prix, il m’a précisé que le bien ne partirait pas en dessous d’un prix qui correspondait à plus ou moins 10% sous le prix indiqué sur l’annonce. C’est peu ou prou l’offre que je comptais remettre. Mais après tergiversations, le souvenir d’avoir vu l’autre offre m’a « effrayé » et convaincu d’offrir le prix demandé. Si l’agent m’avait simplement signalé l’existence de cette autre offre, j’aurais pris cela comme une technique de vente et j’aurais remis une offre moindre.

    Je pense que j’aurais alors conservé toutes mes chances, car comme me l’avait dit l’agent, vu mon CDI et l’apport que je pouvais amener, j’étais parfaitement solvable et la vente pouvait alors s’effectuer rapidement. Je ne suis pas certain que l’autre offre aurait abouti.

    Ne pouvant pas prouver que j’ai vu l’autre offre, j’imagine que je n’ai pas de recours. Ma seule satisfaction aujourd’hui serait de laisser un commentaire négatif sur leur page Facebook.

  4. Bonjour,
    En me promenant près de chez moi, j’ai vu une petite pancarte attenant à un terrain. Le terrain est en friche avec quelques fruitiers. Comme je suis à la recherche d’un petit verger, je décide de téléphoner à l’agence. L’agent immobilier apprenant de quel terrain il était question est devenu sec et cassant au téléphone : ” Ce terrain n’est plus d’actualité.” “Non, je ne vous dirai pas si il a été vendu. Si vous voulez le savoir, vous allez sonner à la porte du voisin.”
    ??? En fait, j’ai appris que ce fameux voisin (celui dont le jardin communique avec le terrain) mettait des moutons paître dans ce bout de prairie depuis le mois de mai.
    En bref, je ne sais pas si ce terrain est toujours à vendre, et si c’est le cas, le prix demandé par le propriétaire, ni même qui est ce propriétaire.
    Que puis-je faire dans un tel cas ?
    Merci pour votre réponse.

  5. Bonsoir
    Nous avons accepté une offre par sms, cette offre concernait un couple non marié dont l’achat nécessite l’obtention d’un prêt. Puis, la Mandataire nous rappelle pour nous indiquer un changement, elle indique que l’obtention de prêt ne dépend plus de ce couple, mais seulement de monsieur, et que ceux-ci s’arrangeront chez le notaire plus tard. Cette offre est différente dans sa forme, est elle encore valide du fait que ce n’est plus d’un couple que dépend le financement mais seulement de monsieur ? Merci pour votre réponse

  6. Bonjour,
    Suite à une visite avec un agent immobilier, j’ai fais une offre par mail pour un bien en dessous du prix à lagent.
    Sans nouvelles au bout de 15 jours je le rappel pour savoir ce qu’il en est.
    L’agent me dit qu’il n’a pas présenté mon offre car il l’a jugeait trop basse.
    Ai-je le droit de négocier directement avec le vendeur étant donné que l’agent refuse de communiquer mon offre ?
    L’agent aura t’il tout de même le droit à son mandat si je fais affaire directement avec le propriétaire ?

    Merci pour votre aide,
    Cordialement,

    Jonathan

  7. Bonjour Mr MIRIBEL,
    J’ai signé un mandat d’exclusivité avec une agence immobilière avec une clause pénale de 24 mois après l’expiration du mandat.
    L’agent immobilier a fait visiter mon bien à des acquéreurs qui ont fait une contre visite avec leurs parents.
    Le lendemain ils ont fait une proposition d’achat par mail à l’agent en demandant dans la clause suspensive de vendre d’abord leur bien pour pouvoir acheter ma maison.
    L’agent immobilier me l’a soumise oralement, j’ai refusé cette offre, après mon refus, il m’a envoyé le mail de l’acquéreur où figurait uniquement son nom,il n’y avzit pas celui de sa compagne, ni d’adresse ( j’ai supprimé ce mail).
    Les acquéreurs sont venus me solliciter pour conclure une vente, après la vente de leur bien ( si le mien n’est pas vendu entre temps )sans passer par l’agence immobilière afin d’économiser les honoraires de l’agence.
    Ai-je le droit de conclure cette vente avec eux ?
    Est-ce que l’agent immobilier est en droit de me réclamer sa commission ?
    En vous remerciant par avance pour votre réponse
    Cordialement

  8. Bonjour
    Nous sommes à la recherche d’une maison à acheter.
    Nous avons trouvé sur le site d’une agence immobilière un bien qui pourrait convenir.
    Le problème est que l’agent immobilier nous refuse la visite avant de lui fournir le plan de financement de la banque !
    Il s’agit d’un prix moyen, rien d’extraordinaire, 500000 euros, aucun problème pour nous
    Mais c’est la première fois que nous rencontrons ce problème, ceci nous semble abusif voir illégal, par principe
    Si ce n’est pas légal, je souhaite faire une réclamation.
    Nous avons évidemment renoncé d’emblée à ce bien.
    Merci d’avance pour votre réponse et cordialement

    • Bonjour, rien d’anormal dans le formalisme demandé par le confrère. En effet, c’est le contraire qui serait une pratique peu conventielle (même si elle est courante). Le code monétaire et financier dispose qu’en tant qu’intermédiaire l’agent immobilier à l’obligation de connaître dès l’ entrée en relation : L’identité de ses prospects et leur capacité de financement (provenance des fonds) … 😉 . D’autre part, dans une logique de conseil, zt d’une sélection il est toujours recommandé de s’assurer que la visite est justifiée vis à vis d’en vendeur ( capacité d’emprunnt avérée de l’acquéreur) et ainsi d’éviter des visites pour “rien”…https://www.economie.gouv.fr/tracfin

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