Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

 

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375 Commentaires

  1. Bonjour, nous avons visiter un appartement pour lequel nous avons eu un coup de cœur. Nous sommes allés voir notre notaire pour savoir ce qu’il en pensait et il nous a conseillé de faire une offre au prix avec une condition suspensive pour l’obtention de notre crédit et en mettant un délai de 24h (parce que les visites reprennent cet après-midi) ce que nous avons fait. Nous avons envoyé l’offre à l’agent immobilier hier. Hors ce dernier nous a renvoyé un mail hier soir (vers 20h) en nous disant qu’il ne transmettrait pas l’offre aux propriétaire tant qu’on ne lui confirmait pas qu’on est conscient que « nous sommes responsables des futurs coûts des travaux à venir (pour l’ensemble du bâtiments donc pris à en charge par la copropriété et prélevé sur le fond de réserve que nous avons vu dans le PV d’AG de cette année). Et si on pouvait prolonger notre délai ? Est ce normal de faire cela ? A-t-il le droit de ne pas présenter notre offre aux propriétaires ? Et de nous demander de prolonger notre délai ? Les visites reprennent aujourd’hui il va donc très certainement jouer là-dessus pour obtenir plus que le prix ? Ça nous embêterait énormément de perdre notre chance d’acquérir ce bien juste parce qu’il n’a pas présenter notre offre …

    • Bonjour,
      Le Code de déontologie impose à l’agent immobilier de transmettre toutes les offres dans les meilleurs délais (voir l’article). Rappelez le lui, au besoin transmettez directement l’offre au propriétaire.

  2. Bonjour, nous avons visite un bien et fait une offre d’achat qui a été accepté. Seulement, notre conseiller financier est absente au mois d’août et l’agence immobilière nous met la pression pour qu’on signe avant septembre. Après vérification on peut mettre une condition suspensive de délai au compromis. Seulement, la pression mise est telle que nous finissons par nous poser des questions. On devait revisiter la maison ce soir et l’agence immobilière nous dit que tant qu’on aura pas changer d’avis sur la date du compromis, on aura pas le droit de revisiter. Peut elle faire ca? Qu’elles sont nos recours? Merci

    • Bonjour,
      Il y a de toute façon des délais incompressibles du côté du notaire pour la signature de l’acte authentique. De plus un compromis n’est pas automatiquement caduc lorsque la date prévue pour l’acte authentique est dépassée, voir https://cimm.blog/jurisprudences/date-de-caducite-un-compromis-de-vente-3674.html
      Donc si vous tenez à cet achat dites oui à l’agent immobilier, prenez RV pour signer le compromis, demandez à ce qu’il vous soit communiqué quelques jours avant la signature et lisez le bien au niveau des dates. Pour montrer votre bonne volonté vous pouvez consulter un courtier.
      Une fois le compromis signé le temps jouera en votre faveur.

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