Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

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4 Commentaires

  1. Bonjour,
    Il s’agit là d’erreurs qui à mon sens n’entachent pas l’offre de nullité. Le numéro de mandat en particulier permet de se référer au bien vendu, il ne peut y avoir confusion.
    Deux pistes : vérifier la rédaction de l’offre d’achat pour savoir si elle vaut vente, ou négocier avec l’acquéreur.

  2. Bonjour, ce matin j’ai fait une offre d’achat à un prix pour un appartement. Trois autres offres au meme prix ont suivi dans la matinée. Comment cela se passe dans ce cas? Toutes les offres doivent-elles être soumises au propriétaire ou bien est-ce par déontologie ? Merci de votre aide Cordialement Laurence

      • Bonjour,
        Oui toutes les offres doivent être transmises sans délai au propriétaire. Au delà du Code de déontologie nous devons avoir à l’esprit que nous sommes des intermédiaires et que nous devons rendre compte de notre mission.

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