Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

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204 Commentaires

  1. Bonsoir, j’ai fait une offre au prix pour un bien et l’agence ne l’a pas transmise aux propriétaire mais a continuer a faire une 2 eme visite a d’autre eventuelle acheteur qui a leur tour on fait une offre aux prix mais sans condition d’obtention de prêt.
    Finalement 8 jour plus tard les propriétaire on choisi l’offre sans condition.
    Meme si je comprend les propriétaires je pensais qu’un offre au prix bloquais les visites.
    Que dit la loi.
    Cordialement
    Anne

  2. Bonjour,
    Toutes les offres doivent être transmises aux propriétaires dans les meilleurs délais, et les propriétaires peuvent accepter celle qui leur convient, quels que soient le prix ou les conditions, ou aucune, sans avoir à donner d’explications.
    L’agence a obligation de transmettre toutes les offres.

  3. Bonjour Monsieur,
    suite à la visite d’un terrain nous avons émis une offre écrite à l’agence immobilière qui l’a présenté au propriétaire. Celui ci nous a fait une contre proposition. Etant en déplacement professionnel j’ai répondu à l’agence immobilière par SMS vouloir confirmer l’offre en fin de semaine réponse qui a été pris en compte. J’apprend le jour même que la même agence fait visiter le terrain, indique mon offre afin que leur nouveau potentiel acquéreur fasse une offre supérieure. Surpris, je prend contact avec le propriétaire en direct qui m’indique que l’agence ne lui a pas indiqué ma volonté d’accepter sa contre proposition et que l’agence lui a mis la pression pour signer avec ces nouveaux acquéreurs qui devaient repartir le jour même.
    Peut on juger que l’agence n’a pas joué son rôle auprès de moi et du vendeur? Peut on casser leur promesse d’achat?

  4. Bonjour,

    Nous appelons une agence immobilières depuis une semaine pour avoir le numéro de l’agente immobilière qui s’occupe du bien à vendre qui nous intéresse très fortement mais à chaque appel, nous sommes informés que la personne n’est pas là et que cela ne sert à rien de passer physiquement à l’agence car ses horaires sont très variables. Cette annonce que nous avons vus apparaît sur internet avec plusieurs agences selon les recherches que l’on effectue mais toutes les agences nous affirment qu’une seule agence a l’exclusivité de ce bien. Selon la secrétaire, beaucoup de gens appellent mais nous avons appelés Lundi matin 9h30, heure d’ouverture, alors que ladite annonce a été postée la veille, en début de soirée. De plus, la secrétaire nous informe qu’elle ne peut nous communiquer le numéro de mobile de l’agente immobilière qui s’occupe de ce bien. Il semblerait que cette dernière cherche à garder ce bien sous la main pour une raison quelconque dont nous ne sommes pas informés.

    Je me pose ainsi deux questions :
    Premièrement, est-ce légal de nous faire tourner en bourrique de la sorte ?
    Deuxièmement, que pouvons-nous faire dans ce cas ?

  5. Bonjour,

    Nous appelons une agence immobilières depuis une semaine pour avoir le numéro de l’agente immobilière qui s’occupe du bien à vendre qui nous intéresse très fortement mais à chaque appel, nous sommes informés que la personne n’est pas là et que cela ne sert à rien de passer physiquement à l’agence car ses horaires sont très variables. Cette annonce que nous avons vus apparaît sur internet avec plusieurs agences selon les recherches que l’on effectue mais toutes les agences nous affirment qu’une seule agence a l’exclusivité de ce bien. Selon la secrétaire, beaucoup de gens appellent mais nous avons appelés Lundi matin 9h30, heure d’ouverture, alors que ladite annonce a été postée la veille, en début de soirée. De plus, la secrétaire nous informe qu’elle ne peut nous communiquer le numéro de mobile de l’agente immobilière qui s’occupe de ce bien. Il semblerait que cette dernière cherche à garder ce bien sous la main pour une raison quelconque dont nous ne sommes pas informés.

    Je me pose ainsi deux questions :
    Premièrement, est-ce légal de nous faire tourner en bourrique de la sorte ?
    Deuxièmement, que pouvons-nous faire dans ce cas ?

    Merci,

    Cordialement.

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