Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour Christophe , merci pour votre réponse,
    nous avons pris contact avec le notaire mais il ne veut plus s’occuper de cette vente ,
    car il est parti en retraite , alors nous avons contacté un autre notaire , et celui-ci à fait un courrier à la tutelle pour un arrangement à l’amiable, et bien elle ne veut pas
    en entendre parler : que pouvons nous faire car nous avons l’impression qu’elle nous ignore complètement, merci pour votre réponse , cordialement,

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  2. Bonjour Fanfan,
    En l’état il n’y a pas grand chose à faire si votre contrat initial ne prévoyait rien sur ce point, si ce n’est lui rappeler ses obligations d’entretien de votre bien.
    En dernier recours, éventuellement actionner le juge des tutelles : le tuteur est censé veiller aux intérêts du majeur qu’il protège. Sachant qu’il pourrait tirer un revenus supérieur et économiser les frais d’entretien d’un bien qu’il n’occupe de toute façon pas, je pense qu’un juge pourrait être sensible à vos arguments.
    Bien à vous,
    Christophe

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  3. Bonjour Christophe,

    Mon crédirentier, ne réponds pas à mes courriers (mais les a lus preuve des AR), afin qu”elle me régler les charges de la copro. Est-ce que j’ai le droit de lui déduire les charges de la rente ?.

    Merci encore pour votre retour.
    Cordialement.
    David.

    Répondre

  4. Bonjour David,
    Je me permets de vous répondre car sur mon acte de vente il est écrit que si le crédirentier ne paye pas ses charges de copropriété je peux les déduire de la rente .
    Je pense qu’il en est de même pour vous.
    Cdlt
    Nanous

    Répondre

  6. Bonjour Christophe,

    J’ai lu attentivement vos réponses et je vois une maitrise du viager que je viens de connaitre y’a qq jours… alors mnt j’ai en vue un viager libre !:

    A t on la possibilité de vendre un viager donc libre que je vais occupé, voire le louer pendant la vie des vendeurs !? y’a t il un restriction du mode de la vente ou location ?

    Si un jour j’arriverai plus à payer les rentes ? comment ça se passe, vais-je avoir un retour d’argent ??

    Dans ce cadre là, faut il (ou vaut mieux) prendre une assurance si ça existe …

    Merci infiniment d’avance de vos réponse .

    Cordialement

    Répondre

  7. Bonjour B.R.
    Oui vous avez parfaitement la possibilité de revendre un viager.
    Vous pouvez le revendre en viager : votre acquéreur vous verse une somme d’argent et il se substitut à vous dans les versements aux crédit rentier. Dans ce cas, vous restez garant, vis à vis du crédit rentier, du bon versement des rentes par votre acquéreur. En effet, si le crédit rentier a accepté de vous vendre son bien, rien de dit qu’il aurait accepté de le vendre à quelqu’un d’autre qui ne bénéficie peut être pas des même garanties de paiement que vous.
    Vous pouvez aussi le revendre dans le cadre d’une vente classique : vous encaisser la totalité de vente, mais vous rester redevable des rentes. Petit bémol : votre acte d’achat, s’il a bien été rédigé prévoit un privilège au profit du crédit rentier ce qui lui permettrait de faire saisir le bien (en cas de non paiement de la rente bien sûr) et de le vendre pour obtenir un capital permettant d’assurer le paiement de la rente. En outre, ce privilège permet en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de celui-ci et lui garantie d’être le premier créancier… Ce privilège demeura. Votre acquéreur devra donc accepter le risque de voir son bien saisi si vous ne payez plus…. Vous pouvez cependant lui proposer des garanties…
    Que ce passe t-il si vous ne payez plus ? Pas de retour d’argent, bien au contraire. Normalement l’acte prévoit une clause résolutoire qui permet au crédit rentier de recouvrer la propriété de son bien et la perte de l’ensemble des sommes versées.
    Existe-t-il des assurances ? Je n’ai sais rien, pourtant c’est un question très intéressante. Mais puisque ce type d’assurances existe pour les prêts bancaires, elles doivent très certainement exister pour le paiement d’une rente viagère… Je me renseigne de mon côté…faites le également du votre. Ca serait d’ailleurs une très bonne garantie que vous pourriez proposer à votre acquéreur pour répondre à la problématique soulevée ci-avant.
    Espérant avoir répondu à vos question,
    Bien à vous,

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  8. Bonjour à vous,
    Je viens de lire tous les messages et leurs réponses. Vous semblez être super-compétents et en plus bien sympathiques. Mon problème: Notre SCI de location est propriétaire entre autre, d’un petit immeuble de 5 appartements d’une valeur de 650.000€ et 3.472€ de loyers mensuels. Il y a deux associés, mari (65 ans) et femme (76 ans) qui paient les impôts de la SCI. Nous souhaitons nous débarrasser de toutes obligations sur cet immeuble et recevoir simplement une rente jusqu’au dernier vivant, avec arrêt du viager à cet instant là. Je trouve à peu près tout et son contraire comme renseignements sur internet et les notaires consultés, ne semblent pas être très sûrs d’eux non plus. Une agence spécialisée dit carrément que la SCI ne peut pas vendre car c’est une personne morale, les notaires et internet disent oui par le biais des associés, personnes physiques… Où se trouve la vérité?? Merci d’avance, bonne journée

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  9. Bonjour Michèle,
    Merci pour ces gentils commentaires…
    Les contrats de rente viagère sont définis par le code civil. En l’occurrence l’article 1971 est sans ambiguïté sur ce point : “La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit à en jouir”.
    Classiquement, il est pratique que l’aléa porte sur le décès du vendeur, mais rien ne l’y contraint.
    Votre projet est donc parfaitement réalisable et suppose que la SCI vende l’immeuble qu’elle détient… mais vous pouvez aussi envisager de vendre la SCI en viager, le cas échéant, vous éviteriez ainsi à vos héritiers la liquidation d’une SCI vide…
    Bien à vous,

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  10. Bonjour,
    as-t-on le droit de vendre une parcelle de terre agricole faisant partie d’un viager sans informer le crédirentier, sans son accord ?
    Par avance merci

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