Une servitude de passage peut-elle s’acquérir par prescription trentenaire ?

Servitude passage : acquisition ou non par prescription temporaire ?

servitude de passage

Les servitudes, de manière générale,  ne peuvent s’acquérir par prescription trentenaire que si elles sont à la fois « continues » et « apparentes ».

L’article 691 du Code Civil indique en effet que: « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».

Une servitude de passage est a priori apparente, mais qu’est ce qu’une servitude continue ?

Une servitude de passage est-elle « continue » ou discontinue » ?

Une servitude continue est celle dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du « fait actuel de l’homme », c’est-à-dire, plus clairement, sans avoir besoin de son « intervention » : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

A l’inverse, une servitude discontinue est celle qui a besoin du « fait actuel de l’homme » -de son intervention- pour être exercée : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblable ».

Une servitude de passage nécessite une intervention de l’homme (un passage…) pour être actionnée. Elle est donc discontinue. De ce fait, et au regard de l’article 691 précité, une servitude de passage ne peut s’acquérir par prescription.

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24 Commentaires

  1. bonjour mon voisin a acquis une parcelle de terrain qui longe deux propriete il a eu donc une servitude ou droit de passage peut il ouvrir un restaurant en se servant de la servitude ou du droit de passage
    merci

  2. Bonjour,
    Cela dépend de ce qui est indiqué dans l’acte de servitude :passage à talons’ en voiture, à tous usages, pour la desserte d’une maison individuelle…
    Dans ce dernier cas par exemple la création d’un restaurant constituerait probablement une aggravation de servitude.

  3. Je suis propriétaire depuis plus de trente ans d’une résidence à la campagne, qui a pour accès un chemin dont j’ai le droit de passage précisé sur l’acte de propriété.
    Ce chemin appartient au propriétaire de la ferme voisine sur les parcelles cadastré BC 94,96.
    Il se termine sur le chemin de halage du canal d’Orléans, le propriétaire vient de vendre les parcelles 100,101,102 qui sont un fossé, le bornage de ces parcelles fait apparaitre que le chemin empiète en sa terminaison d’un peu plus d’1m sur les parcelles 100 à102,
    Le nouveau propriétaire veut monter une clôture qui réduirait de plus de la moitié la largeur de ce chemin empêchant ainsi le passage de voitures et de camion (remplissage de la citerne de gaz).
    L’erreur vient du fait que les servitudes des parcelles 100 à 102 ne figurent pas sur l’acte notarié,mais qui existent depuis plus de 30ans.
    Comment résoudre ce problème (et trouver un accord avec le nouveau propriétaire).
    Précision à l’origine tout n’était qu’une seule propriété.
    Merci
    Cordialement

  4. Bonjour, je suis propriétaire d’une parcelle avec petite maison à rénover et complètement enclavée. Pour arriver à cette maison tous les propriétaires depuis plus de 40 ans utilisent un droit de passage de la parcelle devant, sans que la servitude soit mentionnée sur les actes de ventes. Je viens de vendre ce bien et la notaire me demande pourquoi la servitude n’est pas mentionnée sur l’acte de vente. Je précise que tout a été fait avec l’accord verbal du premier propriétaire qui a même autorisé l’arrivée d’eau, l’évacuation d’eau les câbles électriques bref pour exemple, impossible de relever le compteur d’eau sans passer par ce passage. Est-il possible d’obtenir la servitude demandée par la notaire ? Y a-t-il prescription après plus de 40 ans d’utilisation.
    Merci d’avance de votre réponse

    • Bonjour Madame RIO,
      Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire.
      Une servitude de passage pour être qualifiée d’apparente a besoin du fait de l’homme.
      De ce fait seul un titre peut créer une servitude de passage.
      Afin de régulariser la situation, il vous faudra donc obtenir l’accord de vos voisins concernés puis passer devant notaire pour créer cette servitude.
      Bien cordialement,

  5. Bonjour, je viens d’acheter ma première maison, une maison sur 3 étages, de 1969, sans jardin, l’arrière de ma maison c’est la limite du jardin de l’autre propriétaire, dans l’acte de vente j’ai un droit de passage, je peux faire tout le tour de ma maison, nous nous sommes présenté, et préciser le droit de passage, nous avons besoin de refaire le toit et l’autre propriétaire nous informe qu’il a un droit de nous faire condamner les fenetres arrière de ma maison, face de sa maison, en a t il le droit ? Merci de vos réponses
    Coordialement

  6. Bonjour
    J’habite une maison à Gemenos dans le 13 que j’ai décidé de vendre. Dans l’acte de propriété il est mentionné : la maison ne dispose pas d’accès à la voie publique,
    car le chemin qui y conduit traverse une parcelle dont le propriétaire accorde verbalement le droit de passage mais ne veut pas valider par un acte notarié.
    Je précise que l’accès à ma maison se fait par un chemin bétonné d’une largeur de 3,60m et muré de part et d’autre à une hauteur de 1,80m et aussi que ma maison date de 1985 donc plus de trente ans et tous les fluides, eau et électricité, passent sous le chemin. Puis-je obtenir le droit de passage par prescription trentenaire ou bien que dois-je faire pour régulariser cette situation.
    Merci de votre réponse; bien cordialement

    • Bonjour Monsieur Durand,
      La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. L’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est alors pas nécessaire : on parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), il faut saisir le juge du tribunal de grande instance pour qu’il vous reconnaisse le droit de passage. La servitude de passage cesse si le terrain n’est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d’une route ou d’un chemin public desservant ce terrain.

      En cas de mésentente sur l’exercice d’un droit de passage, il faut saisir le tribunal de grande instance.

      Enfin, d’une manière générale, il n’y a pas d’acquisition trentenaire pour les servitudes de passage. Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire.
      La seule solution que vous avez, Monsieur Durand, c’est d’obtenir l’accord de votre voisin et de signer un acte chez le Notaire pour créer officiellement la servitude de passage.

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  1. Droit de passage : définitions – Impasse la Pastourelle

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