Une servitude de passage peut-elle s’acquérir par prescription trentenaire ?

Servitude passage : acquisition ou non par prescription temporaire ?

servitude de passage

Les servitudes, de manière générale,  ne peuvent s’acquérir par prescription trentenaire que si elles sont à la fois « continues » et « apparentes ».

L’article 691 du Code Civil indique en effet que: « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».

Une servitude de passage est a priori apparente, mais qu’est ce qu’une servitude continue ?

Une servitude de passage est-elle « continue » ou discontinue » ?

Une servitude continue est celle dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du « fait actuel de l’homme », c’est-à-dire, plus clairement, sans avoir besoin de son « intervention » : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

A l’inverse, une servitude discontinue est celle qui a besoin du « fait actuel de l’homme » -de son intervention- pour être exercée : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblable ».

Une servitude de passage nécessite une intervention de l’homme (un passage…) pour être actionnée. Elle est donc discontinue. De ce fait, et au regard de l’article 691 précité, une servitude de passage ne peut s’acquérir par prescription.

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7 Commentaires

  1. Le dernier paragraphe de l’article appelle des remarques de ma part.

    Il est des cas où la servitude de passage a bien le caractère CONTINU, dans la mesure, par exemple, où l’accès carrossable à une habitation s’effectue sur une voie d’accès construite sur le fonds riverain, et par laquelle les habitants n’ont d’autre possibilité d’accès à leur domicile.

    Dans ce cas, notamment, la servitude a bien le caractère à la fois continu (par la destination “habitation”)et apparent nécessaires pour la prescription.

  2. Bonjour, J’ai acheté une maison sur un terrain en pente avec un accès du haut du terrain qui se fait depuis plus de 50 ans sur une bande de terrain de mon voisin … et cela depuis quatre générations de proriétaires avant moi : la construction de la maison date de 1955. Je voudrais savoir si la prescription trentenaire peut s’exercer et me permettrait d’acquérir cette servitude … sans rien devoir à mon voisin (qui lui a acheté aussi avec cette servitude).
    Puis je savoir aussi comment officialiser ce “passage” ? au près de qui ?
    Dans l’attente de vos meilleurs conseils,
    Bien cordialement,
    Catherine RENK

  3. Tout d’abord,CLAUDE et DENISE MAHAUT cela supposerait que vous n’êtes pas dans le cadre d’un lotissement !.

    Le principe de base est qu’un droit de passage ne peut jamais s’acquérir par prescription.

    Pour qu’une servitude puisse s’acquérir par prescription trentenaire (en absence de titre), il faut qu’elle soit A LA FOIS :

    – Apparente (matérialisée par un ouvrage, qu’on exerce la servitude ou non). Par exemple une canalisation.
    – Continue (c’est-à dire qu’elle s’exerce sans interruption, même si le bénéficiaire n’en fait pas usage). Toujours l’exemple d’un tuyau, d’un fossé bétonné, etc…. Ce n’est pas le cas d’un droit de passage…
    – Paisible (le possesseur doit se trouver sur le fonds sans violence ni destructions).
    – Non équivoque (la qualité de propriétaire du possesseur ne doit pas faire de doutes pour les tiers).

    – Publique (le possesseur ne se cache pas et possède le fonds en toute impunité).

    Voir ce lien :

    http://www.eurojuris.fr/fre/particuliers/patrimoine/immobilier-logement/articles/6184.html

    Selon la Loi, le droit de passage est une servitude discontinue qui ne peut pas faire l’objet d’une prescription acquisitive.

    LE DROIT DE PASSAGE
    Cela signifie très clairement, que contrairement à l’opinion générale, un usage de trente ans d’une servitude n’engendre strictement aucun droit.

    Le droit de passage est une servitude qui ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre.

    Dans le premier cas, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d’opérations de construction de lotissements est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

    Le propriétaire qui sollicite que soit créé un droit de passage pour cause d’enclave doit, au préalable, saisir le Juge du Tribunal d’Instance afin de faire constater cet état d’enclave et demander au Tribunal la désignation d’un géomètre-expert qui aura pour mission de proposer une solution de sortie, étant précisé que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

    —-//—-

    La Cour de Cassation, dans une décision de Justice rendue par la 3ème Chambre Civile le 17 septembre 2008, rappelle d’ailleurs que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive et ne peut s’établir que par titre.

    La Cour de Cassation, juridiction suprême, indique en revanche que son étendue et son assiette ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant,

    Le propriétaire du fonds dominant, selon la Cour de cassation, ne peut prétendre avoir acquis par possession trentenaire une assiette de passage différente de celle originairement convenue.

    Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle donc qu’il ne peut y avoir de prescription acquisitive de 30 ans.

    Comme le rappelle la Cour de Cassation, lorsque le principe et l’existence de la servitude de passage est hors de cause, il est possible de se prévaloir d’une prescription de 30 ans uniquement pour fixer l’assiette du passage ; mais cela signifie, qu’au préalable, il faut avoir démontré l’état d’enclave du fonds.

    Votre terrain bénéficie-t-il d’un autre accès à la voie publique ?

    Sinon, il faut d’abord faire reconnaître la situation d’enclave de votre propriété (issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d’opérations de construction de lotissement). Dans votre cas, un permis de construire a déjà été délivré… C’est là le “Hic” !

    Si vous disposez par ailleurs d’un autre accès à la voie publique, et que la construction d’un garage séparé nécessitant cet accès résulte d’une décision unilatérale de votre part, il est très peu probable que vous puissiez obtenir satisfaction en-dehors d’un accord amiable avec votre voisin.

    Essayez donc d’abord d’épuiser toutes les voies amiables (même onéreuses) pour trouver une solution avant de vous engager dans une procédure judiciaire longue, coûteuse (experts), et dont l’issue est plus qu’aléatoire…

    Cordialement.

  4. bonjour MAITRE
    j ai fait venir un géomètre expert pour le bornage d un terrain que j ai acheté .le . voisin a refusé de le signer .il me doit du terrain ça fait 5 ans qu il est propriétaire et moi 4 ans .que dois je faire pour recule,r ce qu il me doit comme terrain.il me dit que sa limite , ce sont les piquets .et ils existent depuis 30 ans. pourriez vous me repondre s il vous plait ? merci

  5. Bonjour,
    Je recherche le moyen d’acquérir une servitude de “droit de passage” , qui inscrite dans mon acte de propriété me gêne actuellement dans la vente de celle-ci.
    Ce droit tombé en désuétude depuis 2014 était à l’origine octroyé pour aller d’une maison à un champ accessible en traversant ma propriété, or les anciens propriétaires sont décédés, le champ a été vendu et je suis la seule utilisatrice , mais non officielle, les héritiers actuels n’ont aucune trace de ce droit dans leurs actes. mais le cadastre interrogé indiquent toujours le nom des anciens et donc que la clôture d’héritage n’aurait pas été faite.
    Afin de régulariser une bonne fois pour toute cet état à qui dois-je m’adresser?
    Merci pour votre réponse.
    D.Paksoy

  6. Réponse au commentaire 6

    Bonjour,

    Je n’ai pas bien saisi l’ensemble de la situation exposée car vous indiquez être seule utilisatrice d’un droit de passage sur votre propre propriété ce qui est impossible juridiquement, j’imagine qu’en réalité vous voulez simplement dire que le droit de passage qui s’exerce sur votre propriété n’est plus utilisé par les propriétaires du fonds dominant et ce depuis 2014 puisque le champ a été vendu et que de ce fait les propriétaires de la maison et du champ sont différents et donc qu’il n’y a plus aucune utilité à cette servitude.

    Si tel est bien votre cas je m’étonne que le sort de cette servitude n’est pas été réglé à l’occasion de la vente du champ.
    Puisque la maison et le champ reliés par cette servitude n’appartiennent plus aux mêmes propriétaires il n’y a plus aucune raison pour les propriétaires de traverser chez vous.

    Si vous avez les coordonnées du notaire ayant reçu l’acte de vente du champ je vous invite à le contacter pour vérifier si une mention sur cette servitude a été faite dans l’acte, par exemple pour constater, suite à la vente, l’extinction de la servitude.

    Si tel n’est pas le cas et que votre objectif est de voir supprimer cette servitude qui, à vous lire, gêne à votre vente, vous devez obtenir l’accord des propriétaires du fonds dominant (champ et maison) et faire établir un acte constatant leur renoncement à cette servitude ou votre accord commun pour la supprimer ou encore constatant l’inutilité de la servitude suite à la vente du champ.
    Cet acte sera publié au service de la publicité foncière, des frais d’acte seront donc à prévoir (environ 1.000€/1.200€ de mémoire).

    Cordialement.

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