Mandat d’entremise ou mandat de vente ?

Les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise.

Ils ne permettent pas d’engager le mandant, sauf mention expresse prévue par l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Un arrêt de la Cour de cassation a anéanti toute possibilité pour les agents immobiliers d’obtenir réparation lorsqu’ils ont trouvé un acquéreur au prix du mandat, donc accompli leur mission, si le mandant décide de ne pas poursuivre la vente.

Il est donc possible de mandater un agent immobilier “pour rire”, de le laisser travailler et dépenser de l’argent pour accomplir sa mission, pour ensuite refuser de le rémunérer lorsqu’il a réussi à trouver un acquéreur, et ce le plus légalement du monde.

Il faut en effet un nouvel accord du mandant, souhaitant continuer le processus de vente, pour avoir une chance d’être rémunéré :

“Vu l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

(Cour de cassation, chambre civile 1, 16 novembre 2016, n° de pourvoi: 15-22010, publié au bulletin).

Une réforme de ces textes semble nécessaire, on ne voit pas pourquoi les agents immobiliers seraient les seuls professionnels à ne pas pouvoir demander des dommages-intérêts en cas de non respect du contrat par leur client. Les mandats prévoient, c’est bien le moins, que les mandants doivent accepter de vendre à un acquéreur trouvé par l’agence, dans les conditions du mandat. Pourquoi le non respect de cette clause n’ouvrirait-il pas droit à réparation ?

Comment détenir un vrai mandat de vente, non plus un pseudo mandat d’entremise ?

En attendant les agents immobiliers seraient bien inspirés, notamment en cas de mandat exclusif, de s’appuyer sur l’article 72 du décret qui leur permet d’engager leur mandant : “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.” Il suffirait d’une clause expresse, ratifiée séparément et sans ambigüité par le mandant : “Conformément au troisième alinea de l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandant autorise le mandataire à signer en son nom tout acte de vente (offre, compromis, promesse…) avec tout acquéreur présenté par le mandataire.”

Sur le mandat d’entremise : Cour de cassation ch. civ. 3, 9 juillet 2013, pourvoi 12-20453 : “la clause du mandat aux termes de laquelle le mandant “s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat” n’était susceptible de trouver effet qu’entre M. X et la société A, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire”.

“Après avoir exactement énoncé que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à celui-ci d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause du mandat l’y autorise expressément, l’arrêt constate que l’agent immobilier ne disposait pas d’une telle autorisation.” (Arrêt n° 115 F-D du 5 février 2020, pourvoi n° M 18-26.808).

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL