Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

La caducité d’un compromis n’est pas automatique

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :

“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”

On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !

 

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276 Commentaires

  1. je dois signer une vente dans trois jours. je n’ai aucun document des conditions suspensives non respectées ( attestation de dépot du prêt ,non a la date ,et accord du pret définitif non reçu à ce jour) cependant le notaire fait croire qu’il y a prêt envoyant après la date…. et ce comme si accord de prêt un papier informatif et 10 jours après un document d’offrede prêt.
    Les acquereurs demandaient subitement 50.000€ de deduction pour les dommages qu’ils ont pour ne pouvoir faire des travaux ???? alors que rien n’est signé et indiquer qu’ils me bloqueront mon appartement car disent t-ils il n’est pas comme sur le compromis ce qui est faux. Ils ont vu signé et accepté l’état par trois paragrapheet signé en l’état faisant une superbe affaire de plus car ils ont 1M ² de plus. Vont chercher des choses qu’il n’y a pas pour faire baisser le prix.
    Si les acquereurs ne viennent pas devant le notaire, si le PV est fait suis-je libérée ou bloquée sans pouvoir vendre

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