Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :

“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”

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254 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je suis dans le cas de cet article, l’acheteur a écrit noir sur blanc qu’il renonce a l’achat mais pas qu’il accepte de ne pas récupérer le dépôt de garantie…
    Donc soit j’abandonne la vente et renonce au dépôt de garantie, soit je saisi le greffe du tribunal pour récupérer le dépôt de garanti (<4000 eur) mais dans ce cas mon notaire me dit que je ne peux pas revendre tant que la procédure est en cours…
    Par ailleurs mon notaire est très récalcitrant et ne veut pas mettre en demeure l'acheteur, pas dresser de PV de carence, etc. Il me demande de faire appel a un huissier.
    Que me conseillez-vous ?

  2. Bonjour,
    Sous réserve de conditions particulières dans l’engagement des parties, la marche à suivre serait : prendre acte officiellement du refus de l’acquéreur de poursuivre, accepter ce refus, en mentionnant que le dépôt de garantie doit vous revenir.
    Si vous sommiez l’acquéreur d’acheter, en effet vous ne pourriez pas revendre, mais jusqu’au PV de carence seulement. Comme l’acquéreur a écrit qu’il ne donnait pas suite cette procédure un peu lourde ne semble pas indispensable.
    Bien évidemment pour être plus précis il faudrait avoir tous les documents, l’idéal serait de consulter un avocat spécialisé. Mais dès que vous aurez pris acte officiellement (LRAR ou huissier) du refus de l’acquéreur vous pourrez remettre en vente.

    • Bonjour et merci de votre réponse rapide.
      Si l’acquereur ne donne pas suite a ma LRAR dans un délai raisonnable (je pensais lui donner jusqu’au 15 septembre), puis-je tout de même en déduire que le compromis est bien annulé ?
      J’ai bien consulté un avocat spécialisé qui est aussi optimiste sur l’issue de cette affaire (parlant même de possibilité de réclamer des dommages et intérêts) que mon notaire est négatif…
      Je ne sais donc pas vraiment en qui des 2 avoir confiance.

  3. Si vous prenez cette option (mise en demeure de signer), passez par un huissier.
    Mais si l’acquéreur vous a écrit sans équivoque qu’il ne donnait pas suite,, il serait plus simple de prendre acte de l’annulation de la vente de son fait.

  4. Pardon je me suis mal fait comprendre, je ne veux pas le mettre en demeure de signer mais il faut tout de même que j’ai son accord (encore d’après mon notaire) pour mettre un terme au compromis sans restitution du dépôt de garantie.
    Sans son accord mon notaire m’indique que je ne peux pas le remettre en vente car ce compromis sera toujours “actif”.

    Je souhaitais lui envoyer cette LRAR:

    Monsieur xxxxx,

    Mon notaire m’a transmis votre courrier du xxxxxx annonçant votre intention de renoncer à l’achat de mon appartement situé au xxxxxxxxxx.
    J’ai tenté à plusieurs reprises (courriel, téléphone et sms) de vous joindre cet été pour en discuter et essayer de trouver une issue positive, mais à ce jour je n’ai reçu aucune réponse de votre part.

    Je prend donc acte de votre décision de renoncer a la vente et je l’accepte. Étant donné qu’elle n’est justifiée par aucune clause suspensive du compromis signé, le dépôt de garantie doit, de fait, me revenir.

    Merci de confirmer ceci à votre Notaire d’ici au 15 Septembre 2018.

    Sans réponse de votre part d’ici là, nous considérerons le compromis comme caduc et je saisirai le Tribunal d’Instance afin de faire valoir ton droit à indemnisation.

    Veuillez accepter, Monsieur, mes sincères salutations.

    Qu’en pensez-vous ?

  5. @Maxime, tout dépend de ce qui est écrit dans le compromis, y a t’il une clause pénale ?
    La date de réitération par acte authentique constitue une date départ à partir de laquelle cette clause peut être mise en œuvre par LRAR.
    Sinon, si la date butoir entraîne t’elle la caducité ?

    • Pas de clause Pénale.
      La date limite est dépassée mais “Cette date n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ…”
      Comme indique ci dessus, comme l’acheteur m’a indique qu’il ne souhaitait plus acheter, je ne le met pas en demeure de venir signer mais accepte le défaut de réalisation résultant de l’acquéreur.

  6. Bonjour,
    j’ai signé, le 12/02/18 une promesse de vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier ERA avec pour date d’acte authentique prévue pour le 15/06/18. Or, mon acquéreur n’a, à ce jour 07/09/18, pas contracté de prêt, ni transmis l’offre de prêt dans les délais de la condition suspensive, soit le 08/04/18.
    j’ai envoyé un courrier recommandé au notaire le 28/06/18 lui demandant de mettre en demeure mon acquéreur de venir signer ou de régler l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article “clause pénale”, dans un délai de 15 jours. Le notaire n’a pas répondu … après plusieurs relances il a convoqué les parties pour signature le 29/08/18, puis a annulé le rendez-vous de signature, par simple appel téléphonique le 28/08/18 à 19h …depuis je lui ai envoyé plusieurs lettres recommandées auxquelles il ne répond pas.
    de son côté d’agent immobilier m’indique que mon acquéreur vient de faire une demande de prêt à une autre banque. (je pense que celle-ci a peu de chances d’aboutir, mon acquéreur avait déjà fait un “faux accord de principe” sur la banque précédente).
    je ne sais plus comment sortir de cette situation puisque ni le notaire, ni l’agent immobilier ne répondent.
    comment invoquer la résolution du contrat, sachant que le compromis ne prévoit rien en cas de retard d’exécution, hormis que le vendeur (moi) pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi.
    Quand puis-je remettre ma maison en vente ?
    dois-je attendre la décision du TGI pour cela ? ou s’agit-il de 2 problèmes distincts : la caducité du compromis qui me permet de revendre la maison
    et la demande de mise en jeu de la clause pénale avec le déblocage du sequestre à mon profit.
    Merci de votre réponse

    • Je compatis…
      c’est la même situation que moi… Il faut soit aller au tribunal et perdre encore beaucoup de temps soit abandonner et perdre de l’argent…
      Je sais que mon message ne vous aide pas mais je compatis…

    • Bonjour,
      Vous devez vous dégager du compromis avant de remettre en vente, mais il n’y a pas besoin de décision judiciaire pour cela. Sans entrer dans le détail, ce qui ne serait possible qu’en analysant votre compromis, il vous appartient de sommer votre acquéreur de tenir ses engagements dans les délais convenus, notamment la date prévue pour l’acte authentique.
      Il faudra lui laisser suffisamment de temps (une quinzaine de jours) pour régulariser. La sommation devra indiquer sans ambiguïté que faute de régularisation vous reprendrez votre liberté, mais que vous ne manquerez pas de lui demander un dédommagement, par la voie judiciaire si nécessaire.
      Il est très vivement recommandé de passer par un huissier dans une telle situation, ils ont l’habitude.

      • Le notaire insiste sur le fait qu’il ne me désengagera pas du compromis sans accord des 2 parties ou décision judiciaire…

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