Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

 

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12 Commentaires

  1. Bonjour,

    Depuis le mois d’octobre 2016 nous avons signé un compromis de vente chez notre agent immobilier pour l’achat d’un terrain afin de construire une maison individuelle.
    Nous avons donc déposé notre demande de permis de construire en mairie, celui a été accordé mi décembre.
    Notre prêt a aussi été accordé.
    Nous avons attendu la fin des recours des tiers et de l’administration donc 3 mois au total ce qui nous amené a signé la vente chez le notaire le 17 Mars…
    Pour accéder au terrain, nous étions censé avoir une servitude de passage mais voila le hic, quelques jours avant de signer chez le notaire, ils se sont aperçu que les servitudes de passage n’étaient pas actées par acte notarié (déjà sur l’ancien acte de la propriétaire actuelle)…

    Donc nous avons annulé la signature jusqu’à ce que les voisins dont nous devons obtenir la servitude de passage pour accéder au terrain signent…

    Jusque là pas de soucis, mais (il y a toujours un mais) un des voisins qui doit nous accorder la servitude de passage ne veut pas la signer car il est en conflit avec notre notaire (pour son terrain à lui) et pense donc que si il ne signe pas notre servitude de passage, il aura gain de cause dans leur conflit!
    Chose qui en fera pas bouger les choses pour lui mais bon il y croit.

    Ce n’est pas tout en s’apercevant que pour le terrain que nous devons acheter il n’y avait pas les servitudes, ils se sont aussi aperçu que 4 autres parcelles (déjà avec maison bâtie) ne les avaient pas non plus…
    Dont le voisin qui ne veut pas signer.

    Nous sommes donc un peu perdu car cela fait 2 mois qua ça traine et que les choses ne bougent pas.
    Quel recours avons nous en sachant que la date butoir sur le compromis de vente (où sur celui ci figurait les servitudes) est au 30 Avril!?

    Merci de nous éclairer s’il vous plait.

  2. Bonjour, à mon humble avis, dans votre post vous précisez “qu’au compromis il n’y avait pas les servitudes”. Donc la responsabilité incombe au rédacteur de l’acte au sujet des délais et obstructions inhérentes, sous réserve de l’existence réelle et de la publicité de ces mêmes servitudes. Si le rédacteur du compromis (agence immobilière) ne pouvait à la vue des titres de propriété déterminer les servitudes, je pense que les personnes voulant “bloquer” la vente devraient revoir leur position car elles sont en faute pour n’avoir pas fait le nécessaire afin de rendre “publiques” leurs droits. Néanmoins et sous toute réserve de connaître les conditions du compromis en détail, vous avez acquis sans la condition suspensive qu’une servitude vous soit accordée. Pour le voisin si il a déjà donné son accord pour la servitude il ne peut faillir à sa signature et ne peut demander quelque autre contre partie (se faire justice à sois-même)……

  3. Bonjour,
    Nous avons signé un compromis de vente pour l’acaht d’une maison le 23 décembre et la femme du propriétaire (ils sont mariés sans contrat de mariage) n’est pas venue à la signature. Elle n’est allée signer ce compromis que 3 semaines après, après avoir repoussé 2 fois cette signature.
    Nous avons à présent signé l’acte de vente le 19 avril, et cela c’est déroulé comme lors du compromis, la femme n’est pas venue.
    Elle n’est depuis pas allée signer cet acte et ni le mari ni la femme ne donnent de nouvelles et sont joignables.
    Que faire dans ces cas là? En sachant que nos échéances de prêt démarrent, que nous avons déposé notre préavis dans notre ancien logement et que nous avons beaucoup de travaux à entreprendre dans notre “future” maison?
    Merci d’avance pour vos réponses.

  4. Bonjour,

    J’ai signé un compromis pour la vente d’un appartement dont je suis le propriétaire en décembre 2016. Dans ce compromis j’ai noté que l’acquéreur devait présenter un certificat de l’organisme bancaire auprès duquel il a fait sa demande de prêt hypothécaire avant le 31 janvier 2017 au cas oû son prêt lui aurait été refusé. Comme mon acquéreur m’a dit qu’il avait obtenu son prêt, j’ai laissé la procédure se dérouler et mon notaire nous a convié à la signature le 27 avril. Trois jour avant cette date l’acquéreur a annulé le rendez-vous en donnant comme motif le fait que la banque lui tenait son prêt en suspens parce qu’il n’avait pas produit la preuve d’une souscription à une assurance solde restant dû pour le montant du prêt et que soi-disant il n’était pas au courant de cette exigence préalable de la banque. nous sommes maintenant à la fin mai et cette assurance n’a toujours pas été produite par l’acquéreur qui trouve toujours une bonne excuse pour justifier son retard (examen médical, prise de sang, rapport du médecin, voyage, etc.). Il faut aussi savoir que mon acquéreur est un ami d’un de mes amis et que, comme le rendez-vous initial chez le notaire avait été fixé pour la fin avril, je lui ai fait la faveur de le laisser emménager dans cet appartement vide à la mi-avril … sans lui faire signer de contrat de bail puisque tout était censé être réglé deux semaines plus tard.
    Quels sont les recours possibles pour débloquer cette situation, sachant que dans le compromis j’avais indiqué également que la signature de l’acte notarié devait avoir été effectuée pour le 30 avril au plus tard ? Comment le forcer, au minimum, à me signer un contrat de bail l’obligeant à me payer un loyer depuis le moment où il s’est installé dans cet appartement ?

  5. bonjour(
    nous avons signés un compromis de vente le 22/11/2016 nous sommes le 08/06/2017 et n’avons aucune date de vente les acheteurs ont tout faits de travers ils n’on payé le dépot de garantie qu’en mars 2017 alors qu’il était spécifié qu’il devait le verser le 5/12/2016 le 15/12/2016 ils devaient présenter le dépot du crédit ce qui n’a été fait qu’en Mars 2017 le crédit est soit-disant accepté alors pourquoi ce silence leur notaire ne donne aucune date le mien n’arrive pas a avoir de renseignementselle avoue que en 35 ans de carriére c’est le premier dossier qu’elle voit aussi merdique et nous nous attendons nous avonsz vidé la maison début février comme spécicier sur le compromis et c’est le seul point respecté a ce jour mais maintenant nous sommes au bout du rouleau nous payons 1200 eures de loyer alors qu’a 500 kms de la notre maison est vide

  6. Bonjour,
    Je vends actuellement une maison en fond de cour de copropriété (maison à démolir et à reconstruire avec un permis de construire accordé et purgé de recours de Tiers). Il y a eu une compromis de vente signé chez le notaire et toutes les conditions ont été parfaitement remplies. Malheureusement le futur acquéreur ne souhaite plus signer sous prétexte que la Copropriété n’a pas donné son accord préalable au travaux.
    Question : qu’est-ce qui prime ou qui fait “loi” dans ce cas présent : le respect pur et simple du compromis de vente (la demande de travaux n’y est pas stipulée) , ou l’accord de la copropriété ? (donc qui bloque la vente pour le moment).
    Peut-on obliger à ce stade le futur acquéreur de signer tout de même la vente définitive ?
    Merci pour votre réponse sur mon adresse mail et bien cordialement,

    • Bonjour,

      A la lecture de votre cas il semble que la maison soit comprise dans la copropriété.
      Il est surprenant que personne ne se soit manifestée avant alors que l’affichage du permis de construire a été fait et que la structure de l’immeuble est partie commune.
      Lors de la signature du compromis il n’a pas été précisé qu’outre les autorisations d’urbanisme nécessaires il fallait également l’accord de l’assemblée générale de la copropriété puisque les travaux toucheront des parties communes. Il est également possible que le règlement de copropriété impose des mesures complémentaires pour des travaux de ce type.
      L’absence d’accord de la copropriété entraîne pour l’acquéreur un risque de ne pas pouvoir réaliser les travaux et, éventuellement, de devoir saisir la justice en cas de refus injustifié.
      Dans les 2 cas l’économie du contrat peut en être bouleversée.
      Aussi, puisque l’accord de la copropriété n’a pas été envisagé au sein de l’avant contrat, à mon sens, l’acquéreur peut valablement rétracter sa volonté d’acquérir.

      Cordialement.

  7. Bonjour Mme MIRIBEL,
    Merci beaucoup pour votre réponse détaillée, c’est très sympathique de votre part.
    L’affaire n’est vraiment pas simple, puisqu’il y a bien eu un transfert de permis de construire au nom du futur acquéreur (affiché et purgé, sans recours de Tiers). Il y a bien eu une demande d’autorisation de travaux à la Copropriété en AG avec ordre du jour. Malheureusement, le syndic n’a pas pu/voulu y répondre clairement dans ce PV d’AG du 26 juin 2017 (le notaire de l’acquéreur demandait notamment dans le compromis de vente : “En quoi la copropriété s’engage ?”, ce que personne n’a véritablement compris). Le futur acquéreur se retranche derrière cette question simple, et ne souhaite plus signer l’acte définitif sans l’autorisation de la copropriété pour réaliser ses travaux. C’est pour cela que je souhaitais savoir si le compromis de vente fait “force de loi” entre les parties ? (donc l’obliger à signer puisque ce n’est pas mentionné dans le compromis de vente). Je pense que c’est plutôt à lui dans ce cas de provoquer une AG extraordinaire (?). Donc pour le moment tout est bloqué. Le compromis prend fin le 30 novembre 2017. Je me dirige vers “mise en demeure de signer” par huissier de justice (sans pour autant augurer du résultat et de la suite devant un juge ?)…
    C’est très compliqué, mais je vous remercie une fois de plus pour votre réponse.
    Bien cordialement,

    • Bonjour Monsieur, sauf à savoir si votre acquéreur faisait son affaire personnelle de toutes oppositions d’un tiers et/ou du résultat d’une assemblée générale de copropriété devant octroyer son accord à la construction, vous me semblez redevable de la bonne fin de votre engagement à vendre le projet au compromis et devriez en assumer les délais. L’acquéreur risque de vous mettre en demeure de lui délivrer le bien et si non de l’indemniser si vous ne pouvez lui vendre…ou bien se retirer à l’échéance du compromis. Par ailleurs, tant qu’il n’est pas propriétaire il ne peut pas provoquer d’AG (avec une majorité qualifié de copropriétaires de surcroit). Celle qui s’est tenue et son pv imprécis reste de la responsabilité de celui qui a fait la demande de mise à l’ordre du jour et de la retranscription des debats au procès verbal. Il est de coutume d’avoir une question claire répondant au projet et dont la réponse ne peut être que Pour ou Contre ( ou s’abstient ;-)). Son résultat ne peut être imputée à une quelconque mauvaise foi de l’acquéreur je pense….et encore moins obliger de fait l’acquéreur de prendre en charge une future âge lorsqu’il sera propriétaire, ce qui était je pense encore moins prévu au compromis….Vous avez bien sûr seul le choix à faire et c’est votre droit le plus stricte, mais à mon humble avis (qui n’engage que moi) l’acquéreur aura la partie belle. Mais bon ça peut se plaider….

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