Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

 

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7 Commentaires

  1. Bonjour,

    Depuis le mois d’octobre 2016 nous avons signé un compromis de vente chez notre agent immobilier pour l’achat d’un terrain afin de construire une maison individuelle.
    Nous avons donc déposé notre demande de permis de construire en mairie, celui a été accordé mi décembre.
    Notre prêt a aussi été accordé.
    Nous avons attendu la fin des recours des tiers et de l’administration donc 3 mois au total ce qui nous amené a signé la vente chez le notaire le 17 Mars…
    Pour accéder au terrain, nous étions censé avoir une servitude de passage mais voila le hic, quelques jours avant de signer chez le notaire, ils se sont aperçu que les servitudes de passage n’étaient pas actées par acte notarié (déjà sur l’ancien acte de la propriétaire actuelle)…

    Donc nous avons annulé la signature jusqu’à ce que les voisins dont nous devons obtenir la servitude de passage pour accéder au terrain signent…

    Jusque là pas de soucis, mais (il y a toujours un mais) un des voisins qui doit nous accorder la servitude de passage ne veut pas la signer car il est en conflit avec notre notaire (pour son terrain à lui) et pense donc que si il ne signe pas notre servitude de passage, il aura gain de cause dans leur conflit!
    Chose qui en fera pas bouger les choses pour lui mais bon il y croit.

    Ce n’est pas tout en s’apercevant que pour le terrain que nous devons acheter il n’y avait pas les servitudes, ils se sont aussi aperçu que 4 autres parcelles (déjà avec maison bâtie) ne les avaient pas non plus…
    Dont le voisin qui ne veut pas signer.

    Nous sommes donc un peu perdu car cela fait 2 mois qua ça traine et que les choses ne bougent pas.
    Quel recours avons nous en sachant que la date butoir sur le compromis de vente (où sur celui ci figurait les servitudes) est au 30 Avril!?

    Merci de nous éclairer s’il vous plait.

  2. Bonjour, à mon humble avis, dans votre post vous précisez “qu’au compromis il n’y avait pas les servitudes”. Donc la responsabilité incombe au rédacteur de l’acte au sujet des délais et obstructions inhérentes, sous réserve de l’existence réelle et de la publicité de ces mêmes servitudes. Si le rédacteur du compromis (agence immobilière) ne pouvait à la vue des titres de propriété déterminer les servitudes, je pense que les personnes voulant “bloquer” la vente devraient revoir leur position car elles sont en faute pour n’avoir pas fait le nécessaire afin de rendre “publiques” leurs droits. Néanmoins et sous toute réserve de connaître les conditions du compromis en détail, vous avez acquis sans la condition suspensive qu’une servitude vous soit accordée. Pour le voisin si il a déjà donné son accord pour la servitude il ne peut faillir à sa signature et ne peut demander quelque autre contre partie (se faire justice à sois-même)……

  3. Bonjour,
    Nous avons signé un compromis de vente pour l’acaht d’une maison le 23 décembre et la femme du propriétaire (ils sont mariés sans contrat de mariage) n’est pas venue à la signature. Elle n’est allée signer ce compromis que 3 semaines après, après avoir repoussé 2 fois cette signature.
    Nous avons à présent signé l’acte de vente le 19 avril, et cela c’est déroulé comme lors du compromis, la femme n’est pas venue.
    Elle n’est depuis pas allée signer cet acte et ni le mari ni la femme ne donnent de nouvelles et sont joignables.
    Que faire dans ces cas là? En sachant que nos échéances de prêt démarrent, que nous avons déposé notre préavis dans notre ancien logement et que nous avons beaucoup de travaux à entreprendre dans notre “future” maison?
    Merci d’avance pour vos réponses.

  4. Bonjour,

    J’ai signé un compromis pour la vente d’un appartement dont je suis le propriétaire en décembre 2016. Dans ce compromis j’ai noté que l’acquéreur devait présenter un certificat de l’organisme bancaire auprès duquel il a fait sa demande de prêt hypothécaire avant le 31 janvier 2017 au cas oû son prêt lui aurait été refusé. Comme mon acquéreur m’a dit qu’il avait obtenu son prêt, j’ai laissé la procédure se dérouler et mon notaire nous a convié à la signature le 27 avril. Trois jour avant cette date l’acquéreur a annulé le rendez-vous en donnant comme motif le fait que la banque lui tenait son prêt en suspens parce qu’il n’avait pas produit la preuve d’une souscription à une assurance solde restant dû pour le montant du prêt et que soi-disant il n’était pas au courant de cette exigence préalable de la banque. nous sommes maintenant à la fin mai et cette assurance n’a toujours pas été produite par l’acquéreur qui trouve toujours une bonne excuse pour justifier son retard (examen médical, prise de sang, rapport du médecin, voyage, etc.). Il faut aussi savoir que mon acquéreur est un ami d’un de mes amis et que, comme le rendez-vous initial chez le notaire avait été fixé pour la fin avril, je lui ai fait la faveur de le laisser emménager dans cet appartement vide à la mi-avril … sans lui faire signer de contrat de bail puisque tout était censé être réglé deux semaines plus tard.
    Quels sont les recours possibles pour débloquer cette situation, sachant que dans le compromis j’avais indiqué également que la signature de l’acte notarié devait avoir été effectuée pour le 30 avril au plus tard ? Comment le forcer, au minimum, à me signer un contrat de bail l’obligeant à me payer un loyer depuis le moment où il s’est installé dans cet appartement ?

  5. bonjour(
    nous avons signés un compromis de vente le 22/11/2016 nous sommes le 08/06/2017 et n’avons aucune date de vente les acheteurs ont tout faits de travers ils n’on payé le dépot de garantie qu’en mars 2017 alors qu’il était spécifié qu’il devait le verser le 5/12/2016 le 15/12/2016 ils devaient présenter le dépot du crédit ce qui n’a été fait qu’en Mars 2017 le crédit est soit-disant accepté alors pourquoi ce silence leur notaire ne donne aucune date le mien n’arrive pas a avoir de renseignementselle avoue que en 35 ans de carriére c’est le premier dossier qu’elle voit aussi merdique et nous nous attendons nous avonsz vidé la maison début février comme spécicier sur le compromis et c’est le seul point respecté a ce jour mais maintenant nous sommes au bout du rouleau nous payons 1200 eures de loyer alors qu’a 500 kms de la notre maison est vide

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