Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

La caducité d’un compromis n’est pas automatique

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :

“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”

On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !

 

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281 Commentaires

  1. je dois signer une vente dans trois jours. je n’ai aucun document des conditions suspensives non respectées ( attestation de dépot du prêt ,non a la date ,et accord du pret définitif non reçu à ce jour) cependant le notaire fait croire qu’il y a prêt envoyant après la date…. et ce comme si accord de prêt un papier informatif et 10 jours après un document d’offrede prêt.
    Les acquereurs demandaient subitement 50.000€ de deduction pour les dommages qu’ils ont pour ne pouvoir faire des travaux ???? alors que rien n’est signé et indiquer qu’ils me bloqueront mon appartement car disent t-ils il n’est pas comme sur le compromis ce qui est faux. Ils ont vu signé et accepté l’état par trois paragrapheet signé en l’état faisant une superbe affaire de plus car ils ont 1M ² de plus. Vont chercher des choses qu’il n’y a pas pour faire baisser le prix.
    Si les acquereurs ne viennent pas devant le notaire, si le PV est fait suis-je libérée ou bloquée sans pouvoir vendre

  2. j’ai signé un compromis de vente le 30/07/2020,le 30/10/2020 a la date butoir l’acquereur n’est pas venu signé’ et m’a fait savoir le 4/11/2020 par LRAR qu’il ne voulait plus de la maison,et m’a demandé de resilier d’un accord commun le compromis
    en pretexant des vices cachés pour 24000 euro. J’ai fait venir un expert aupres des tribuneaux qui confirma que ma maison est saine,sans aucun vices TROIS mois apres il revient a la charge en me disant qu’il prend la maison au prix de depart
    Ai’je le droit de refuser la vente ? ou alors le mettre en justice apres l’acte signé
    pour tous mes frais .je n’habite plus la maison que j’avais rendu libre pour le 1/11/2020 comme convenu…..et j’ai loupé d’autres propositions de vente
    Si je refuse aurai-je les 10/100 a payer ,malgres leurs tentative
    Je precise que nous avons 81 et 75 ans et que l’acheteur est un fils de notaire

    • Bonjour,
      L’acquéreur a demandé un accord amiable que vous n’avez pas donné, il faut donc se référer à l’avant contrat.
      Dans un premier temps vérifiez la rédaction de votre compromis : contient-il une date extinctive au delà de laquelle il devient caduc ?
      Et qu’est-ce qui est prévu si l’acte n’est pas signé à la date convenue ?

  3. Un coup je veux un coup je veux pas! Date butoir passé si j’étais vous je ne vendrai plus à cette personne! Fils de notaire ou non il devait respecter la date!
    Belle journée

  4. Bonjour, J’ai signé le compromis de vente et le nom du vendeur est mal orthographié. Il est bien noté au début du document puis change au cours de celui-ci. Le vendeur a signé sous son”nom” alors qu’il est mal écrit?? cela rend il le compromis caduque? Je précise que cette erreur a été mentionnée à l’agent immo qui a dit à au vendeur que ce n’était pas grave….!?
    Merci d’avance pour votre réponse
    merci d’avance

    • Excellente question….Si le vendeur a signé ce n’est pas plus gênant que cela….En ce qui concerne la validité du compromis pour ce cas, seul le vendeur pourrait demander à ce que le compromis soit caduque, mais pas pour une seul erreur et il a signé….;-) non propriam turpitudinem allegans….

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