Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

 

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240 Commentaires

  1. Bonjour,
    Sauf si la LRAR avait fait l’objet d’une présentation antérieure, vous aviez jusqu’au 25, délai reporté au lundi 26 puisque le 25 était un dimanche. Vous êtes donc dans les temps puisque pour la rétractation c’est la date d’envoi qu’il faut prendre en compte.

  2. Bonjour,
    ce n’est pas un commentaire mais je cherche plutôt une réponse à ma situation Je m’explique, tutrice d’une personne agée, j’ai mis en vente sa maison à un certain prix avec l’accord du juge des tutelle.
    Au mois de décembre 2017 le notaire m’a demandé par mail mon accord pour un compromis de vente. J’ai accepté sous réserve de l’acceptation du juge car le prix était en dessous du prix initial.Par contre je n’ai signé aucun dossier.
    J’ai reçu cet accord en février et j’ai malheureusement signé un compromis de vente en” bonne et dû forme” avec d’une agence immo en ayant complètement oublié mon engagement de décembre auprès du notaire.
    Qu’elles conséquences peut avoir mon erreur, apparemment l’acheteur de décembre n’a pas l’intention de “lâcher” l’affaire.

    • Bonjour Madame,

      A mon humble avis voici comment réfléchir à votre cas :
      – Tout professionnel intermédiaire dans une transaction doit détenir un mandat. (le notaire comme l’agent immobilier). Ce formalisme permet donc au professionnel d’intermedier dans une transaction.
      Le notaire était-il mandaté par vos soins et l’agent immobilier également ? Celui sans mandat ne pourra faire valoir ses droits ou vous obliger à respecter quelqu’engagement que ce soit fusse-t-il “un compromis”.
      – Pour ce qui est du dossier “en cours” chez le notaire, le simple mail d’accord de votre part sera je pense un peu léger (surtout au sein d’un office notarial)pour contre balancer un compromis de vente…Votre accord, même non précis dans le temps et la forme, est tout de même tributaire de la diligence du professionnel (qui plus est d’un officier ministériel).
      – Pour ce qu’il peut ressortir de votre responsabilité ( double accord, deux acquéreurs, etc..) elle peut effectivement être appelée en garantie. En revanche, vous dites “apparemment”. Ce qui sous entend, que c’est une information distillée par un tiers ( L’étude… tout aussi responsable d’avoir fait trainer) Surtout consultez un avocat avant tous autres échanges avec qui que ce soit, car tout autre écrit de votre part pourrait donner à une hypothétique partie adverse des arguments à dommages et intérêts.

      Bien à vous

  3. bonjour

    Je n’es pas signé de promesse de vente pour un terrain, mais j’ai signé le contrat construction délais dépassé pour rétractation. Sachant qu’il n’ont pas inscrit tout de suite la date sur ce papier et on mis une date superieur a celle de la demande de terrain. A e jour je souhaite renoncer a mon envie de faire construire comment faire je suis dans l’impasse?

  4. Bonjour,
    Vous n’avez rien signé pour le terrain ? Dans ce cas le contrat de construction est sans objet. De plus vous ne pourriez pas obtenir de permis de construire ni de financement, qui sont les conditions suspensives habituelles.

    • Merci de votre réponse. Je vais vous dire quel sont les papiers que j’ai signé en ma possession : devis estimatif de construction, notice dinfo au contrat de CCMI, une notice descriptive et le contrat de construction. La seule chose que je n’es pas signé est la promesse de vente du terrain et ducoup j’ai contacté ma mairie pour leur dire qu’il pouvais le vendre à quelqu’un d’autre.
      Mais ces cher personnes me dise que je me suis engagé avec eux alors que eje ne vois rien qui m’engage.
      Cdt

  5. Bonjour,
    Voila je vous explique la situation,

    suite a la visite d un bien immobilier comportant une voie ferrée desafectée en face de celui ci, et apres avoir demandé au vendeur de l agence immobiliere ci celle ci comptait réouvrir un jour, il nous a affirmé que non.

    Nous avons donc decidé de signer un compromis de vente. Qui comprenait comme caractéristiques,

    Pret: 168500
    Apport: 5000
    Taux. 2% max
    Sur 25 ans

    or apres le delai legal de rétractation de 10 jours nous avons constaté aupres de la mairie que cette voie ferrée réouvrirait . Du coup ayant eté reroidis par tout ca nous cherchons un moyen de retractation.

    Nous avons ete voir l agence avec des compte rendus de reunions de la mairie affirmant sa réouverture et lui avons fais part de son manque d honnêteté. Celle ci a nié qu elle était au courant mais que maintenant nous etions engagés et qu il lui fallait un refus de pret,

    or les banques ne nous refusent pas un pret car notre taux d endettement est trop bas, par contre ils refusent de nous faire un taux de 2% comme stipulé sur le compromis et d autres refusent de nous prendre avec le manque d apport (5000).
    Néanmoins celles ci refusent egalement de nous faire une attestation de refus de pret avec les conditions prevues dans le compromis.

    Puis je faire annuler le compromis si je possede des offres avec un taux plus elevees que dans le comoromis? Je viens donc vous solliciter pour que vous puissez me venir en aide merci d avance.

      • Cela nous rassurent car l agence nous demande absolument un refus de pret ce que nous ne possédons pas, mais nous avons plusieurs propositions a des taux superieurs aux compromis,
        Si cela est assigné en justice et que l agence refusent de rendre le compromis caduque ( d apres leurs menacent) j esperes pouvoir faire valoirs mes offres de pret plus elevees aux conditions du compromis afin de rendre celui ci caduque.

        Nous sommes confus et perdu, merci pour votre aide

  6. Bonjour,
    Je viens vers vous, car j’ai des soucis pour signer chez le notaire. Je vous explique.
    Nous avons signé un compromis de vente avec une agence immobilière le 29/11/2017.
    L’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 24/02/2018.
    Notre prêt a été débloqué dès le mois de janvier.
    La date de signature chez le notaire a été repoussée plusieurs fois, elle était programmée au 5/03/2018.
    Comme il y avait une division de terrain, le géomètre devait intervenir. Le propriétaire n’avait pas réglé la facture donc pas possible de signer.
    Il a fallu attendre que le géomètre passe, qu’un dossier soit déposé en mairie.
    Les fonds sont chez le notaire depuis le 30 mars 2018.
    Ensuite, la date de signature était programmée au 6/04/2018.
    Ne pouvant pas se déplacer ce jour, nous avons signé une procuration en date du 4/4/2018.
    Mais le propriétaire a de nombreuses créances hypothécaires. Il attend un retour de ses créanciers. Donc le notaire a ajourné le rendez-vous de signature le 6/04/2018.
    A ce jour, le propriétaire a décidé de ne pas signer tant que ses problèmes financiers ne sont pas réglés. Nous souhaitions juste acheter une maison, mais nous sommes dans une situation très inconfortable où nous subissons les problèmes du propriétaire. Que devons-nous faire ?
    Merci beaucoup pour vos réponses.

    • Bonjour,
      Il vous faut relire les termes du compromis, si le fait que les hypothèques sont plus élevées que le prix a été érigé en condition suspensive, vous ne pourrez pas faire grand chose. Les notaires mettent souvent cette clause. Sinon en accord avec votre notaire convoquez le vendeur pour signer, éventuellement par huissier.

  7. Lors de la vente d’une maison d’habitation, nous avons signé un compromis de vente au mois d’octobre 2017.
    Cette vente est faite par l’intermédiaire d’une agence.
    Nous devions signer l’acte de vente le 28 février, mais la vente ne pouvais se faire que le 3 mars, puis le 9 avril, l’acheteur prétextant l’attente de devis de rénovation repousse la signature.
    Aujourd’hui je n’ai toujours pas de nouvelles de l’acheteur.
    Existe t’il un délais qui peut rendre la vente caduque, et que pourrais je faire pour conclure cette vente.
    Merci pour votre aide.

  8. Bonjour,

    Je me permets de vous contacter pour avoir votre avis:

    Nous avons signé un compromis de vente à l’agence pour une maison en décembre 2017 (vente longue) sur laquelle il y avait 2 conditions suspensives:
    – l’obtention du prêt avant le 20 février, ce qui a été lévée et

    – accord pour une division parcellaire + recours aux tiers. Normalement nous devons signé l’acte definitif mi-mai.

    A ce jour, nous n’avons toujours rien signé et on est en attente d’avoir des informations claires. Notre notaire a essayé de joindre le notaire du vendeur depuis fin avril pour avoir une date sans succès. mon mari est allé voir le notaire du vendreur qui ne veut rien lui dire et nous renvoie vers notre notaire qui malheureusement n’a pas plus de nouvelles que nous sachant qu’il ne lui repond pas. Finalement la veille de la date prévue sur le compromis, j’envoie un message à l’agence et l’agent responsable de notre dossier daigne enfin m’appeller 2 min pour ume dire qu’il va y avoir un retard de mois car il y a eu un recours des tiers. Mais nous n’avions aucune information claire : c’est sur la division ou sur le terrain à batir. Nous decidons de contacter le géomètre expert qui s’est occupé de la division qui nous explique qu’il n’est au courant d’aucun recours sur la division et finalement le notaire du vendreur aussi nous dit la même chose. Par contre le géomètre nous informe que le PV bornage (qui a eu lieu depuis mi-janvier 2018) n’a opas été signé par un des 2 voisins. Ma question est comment se fait-il que ce voisin n’a toujours pas été convoqué pour un bornage judiciaire? Nous avons fait une lettre recommandée à l’agence qui est responsable du dossier car ayant un mandat du vendeur. Nous sommes complétement dans le flou car nous ne comprenons pas comment une situation pareille puisse exister d’autant plus qu’on avit vu l’agent 3 semianes plus tot qua nd on a demandé à avoir accès à la maison avec mon architecte afin de prendre les mesures pour deposer notre dossier de demande de travaux à la mairie. Sachant toutes ces informations et ayant connaissance de l’état d’avancement du dossier, l’agent et son agance n’avaient-il pas le devoir de nous informer?

    Quels sont nous recours?

    Je vous remercie.

  9. Bonjour, je suis désolée , le message est parti un peu trop vite.

    Je me permets de vous contacter pour avoir votre avis:
    Nous avons signé un compromis de vente à l’agence pour une maison en décembre 2017 (vente longue) sur lequel il y avait 2 conditions suspensives:
    – l’obtention du prêt avant le 20 février, ce qui a été lévée et
    -sous-condition de la division parcellaire + recours aux tiers de la division.
    Normalement nous devons signé l’acte définitif mi-mai.
    A ce jour, nous n’avons toujours rien signé et on est en attente d’avoir des informations claires. Notre notaire a essayé de joindre le notaire du vendeur depuis fin avril pour avoir une date sans succès. Mon mari est allé chez le notaire du vendeur qui ne veut rien lui dire et nous renvoie vers notre notaire qui malheureusement n’a pas plus de nouvelles que nous sachant qu’il ne lui répond pas. Finalement la veille de la date prévue sur le compromis, j’envoie un message à l’agence et l’agent responsable de notre dossier daigne enfin m’appeler 2 min pour me dire qu’il va y avoir un mois de retard car il y a eu un recours des tiers, que nous devons signer mi-juin 2018. Mais nous n’avions aucune information claire : c’est sur la division ou sur le terrain à bâtir. Nous décidons de contacter le géomètre expert qui s’est occupé de la division qui nous explique qu’il n’est au courant d’aucun recours sur la division et finalement le notaire du vendeur aussi nous dit la même chose. Par contre le géomètre nous informe que le PV bornage (qui a eu lieu depuis mi-janvier 2018) n’a pas été signé par un des 2 voisins. Ma question est comment se fait-il que ce voisin n’a toujours pas été convoqué pour un bornage judiciaire ? Nous avons fait une lettre recommandée à l’agence qui est responsable du dossier car ayant un mandat du vendeur. Nous sommes complétement dans le flou car nous ne comprenons pas comment une situation pareille puisse exister d’autant plus qu’on avait vu l’agent 2 semaines plus tôt quand on a demandé à avoir accès à la maison avec mon architecte afin de prendre les mesures pour déposer notre dossier de demande de travaux à la mairie. Sachant toutes ces informations et ayant connaissance de l’état d’avancement du dossier, l’agent et son agence n’avaient-il pas le devoir de nous informer?
    Il est noté sur le compromis que la date de mi-mai sera la date de signature « à condition que le notaire ait tous les documents en sa possession ». Quels sont nous recours?
    Je vous remercie.

    • Bonjour Fav,
      Nous étions un peu dans la même situation que vous : division de terrain, recours des tiers… Nous avons envoyé un courrier en recommandé au notaire demandant de “sommer” le vendeur et l’obliger à venir signer à une date prévue, et nous demandions des dommages et intérêts. Finalement, le vendeur est venu signer avant la date indiquée. Mais s’il ne vient pas, ensuite, le notaire doit faire un PV de Carence ou un PV de difficultés, puis ensuite la procédure peut être longue. Je pense que le courrier de sommation peut en effet accélérer les choses, ce qui était notre cas. N’hésitez pas à revenir vers moi si besoin. Bon courage dans vos démarches. Cordialement.

  10. Bonjour Coco,
    Merci pour votre retour. Nous avons finalement eu un rendez-vous ce jour avec l’agence qui est responsable de la division parcellaire et de la vente de la maison. Nous avons appris que le voisin a fait un recours gracieux et contentieux en même temps sur la division et sur le permis de construire du terrain car il se sent lésé alors qu’il n’a aucune vue sur le terrain à vendre et la maison que l’on veut acheter. Je suis degoûté par cette situation que les gens puissent te bloquer juste parceque ca leur plait. J’espère seulement qu’il va perdre et que le juge va lui demander de payer des dommages et interêts. L’agence nous dit que la procédure va prendre maximum 6 mois mais je n’y crois plus.
    Cordialement

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