Date de caducité d’un compromis de vente

Compromis de venteLorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.

A ce stade, il y a deux possibilités.

Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un  retard de quelques jours.

Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.

Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.

Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 avril 2013, n° de pourvoi: 12-15148

Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :

“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”

 

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261 Commentaires

  1. Bonjour,
    Vous m’avez indiqué que, pour me dégager du compromis de vente signé en agence immobilière (sans clause de caducité), alors que tous les délais (conditions suspensives et date de signature) sont dépassés depuis plusieurs mois sans que rien ne se passe, je devais sommer l’acquéreur de tenir ses engagements.
    J’ai voulu faire cette démarche, mais le notaire m’a affirmé que cela ne me rendrait pas la liberté de revendre mon bien car cela n’éteignait pas la promesse.
    J’ai consulté un avocat qui me dit exactement la même chose.
    Outre les honoraires d’avocat, j’ai dû missionner le notaire pour qu’il convoque par huissier mon acquéreur pour “procéder aux opérations de signature”sachant qu'”à défaut de comparution, il dressera un PV de carence et que je saisirai alors la juridiction de droit afin d’obtenir la résiliation de l’avant-contrat et la mise en jeu de la clause pénale”.
    le notaire n’a pas mentionné clairement que faute de régularisation je reprendrai la liberté de remettre en vente mon logement. Il ne veut rien entendre ! et a rallié mon avocat à son avis. J’ai essayé par 2 fois de changer de notaire, cependant, après entretien avec mon notaire actuel, les nouvelles personnes m’ont indiqué que déontologiquement elles ne pouvaient pas le dessaisir.
    je me sens coincée et je ne trouve aucun notaire qui aille jusqu’au bout et reprenne mon dossier. SOS comment faire ?
    je ne peux pas me permettre d’attendre plusieurs mois une décision du TGI ni engager financièrement une longue procédure judiciaire (les frais payés jusqu’à présent représentent plus de la moitié de ma retraite …)
    Merci de votre réponse

  2. Bonjour,
    Je ne comprends pas l’attitude de votre notaire.
    J’ai exactement le même problème en ce moment, en accord avec le notaire nous faisons une sommation de venir signer l’acte, et avons prévu un PV de carence pour reprendre notre liberté. Le dépôt de garantie sera conservé par le notaire jusqu’à un accord ou une décision judiciaire.

    • Moi non plus !
      1) Il ne veut pas faire de PV de carence lui meme et demande la presence d’un huissier.
      2) Quand bien meme je ferais venir un huissier, il ne considere de toute facon pas que le pv de carence rend le compromis caduque et ne m’autoriserait pas a revendre avant une decision de justice.
      3) il a ecrit dans le compromis : “Si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n’est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :
      Défaut de réalisation résultant de l’acquéreur
      Si le défaut de réalisation incombe à L’ACQUEREUR, LE VENDEUR fera son affaire personnelle de toute demande en versement de dommages et intérêts, et la présente convention sera définitivement caduque, sans autre formalité.” mais considere que c’est “equivioque”…

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