Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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bonjours,nous avons signer un compromis de vente d’une maison le 27 avril 2016,avec la date définitive de la vente pour le 10 juillet 2016 .
Aux dernières nouvelles, le notaire nous informe qu’il est en attente de la commune pour le droit de préemption, et qu’il faut compter 2 mois.
Si à la date du 10 juillet 2016, nous n’avons pas finalisé la vente, est-il possible de casser la vente ? Et que peut-on faire ? sachant que nous avons déjà versé les frais actes notariales à la signature du compromis ; soit 7% de la vente.
Merci d’avance pour la réponse.
Cordialement !
@Marie si le vendeur vous a accordé un délai supplémentaire il ne peut pas revenir dessus ! Sinon oui il pourrait considérer que le prêt n’ayant pas été obtenu dans les délais, le compromis est annulé.
@allard, deux mois c’est un maximum. Le compromis datant du 27 avril, la DIA aurait pu être faite en temps et en heure pour ne pas dépasser le délai prévu. Pour votre question suivante il faudrait savoir comment est rédigé votre compromis sur ce point, sachant que si vous respectez vos engagements (délais de demande de prêt entre autres) il n.y a pas de raison que le compromis soit annulé à vos torts.
Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente. Un mois plus tard, le vendeur me fait venir et m’annonce qu’il ne souhaite plus vendre. Il me dit qu’il est conscient de ne pas avoir le droit, mais qu’il est prêt à aller au tribunal. Il invoque dans un premier temps des raisons personnelles. Je quitte les lieux, et vais tout de suite voir le notaire (que nous avions en commun au départ). Il tente de me rassurer, me dit qu’il va lui parler, lui expliquer les conséquences, et qu’il va revenir sur sa décision. Le lendemain le notaire m’appelle, me dit que le vendeur ne veut pas changer d’avis et que nous devons nous arranger entre nous.
Je vais donc voir un autre notaire qui m’aide a poursuivre la procédure étant dans mon droit. Le vendeur tente par de multiples appels, textos, courriers, et même en venant chez moi, de me faire changer d’avis, invoquant cette fois son age (60 ans), le fait qu’il soit au chômage… Je tiens à préciser que la situation était déjà celle ci lors du compromis(même si il est pourtant noté “salarié” dans le compromis). Lors de courrier suivant il dit qu’il veut bien vendre, mais demande un délai supplémentaire afin d’organiser le déménagement, et ce alors qu’il reste encore un mois avant la date butoir. Je refuse. Par la suite il réitère sa volonté de ne plus vendre, disant cette fois qu’étant au chômage la banque ne lui accorde pas de prêt pour un autre bien, et qu’il devra être locataire.
Je rempli toute les obligations. Ma notaire me convoque pour la signature, son notaire le convoque, l’appel de fond est fait. On m’informe qu’il n’arrive pas a joindre le vendeur lors qu’il est pourtant dans le bien en question depuis quelques temps déjà (il n’habitait pas sur place avant ces événements). En effet le vendeur ne se présente pas (pas plus que son notaire d’ailleurs, qui estimait pas ça nécessaire dans le sens ou il avait pas réussi à le joindre…).
La notaire me dit qu’il va falloir que je le convoque par huissier, mis me conseille d’aller quand même le voir lui disant qu’il restait encore quelques jours pour être dans les 90 jours. Le vendeur m’a rigolé au nez, m’a nargué, disant que je pouvais reprendre un rendez vous, mais qu’il ne viendrait pas “qu’il connait ses droits”.
J’aimerais savoir si il existe des raisons qui puissent lui donner raison ( par ex le fait qu’il soit au chômage et qu’il ai aménagé dans le bien en question , peut on mettre un chômeur de 60 à la rue ) si on va au tribunal, ou si le fait qu’il ai signé fait qu’il a perdu d’office?
Merci d’avance.
Bonjour,
Dans tout ce que vous dites je ne vois aucune raison pour que vous n’obtenez pas gain de cause. Nous avons eu un cas similaire il y a quelques années qui s’est soldé par une vente forcée. L’acquéreur avait fait sa part, déblocage des fonds entre autres.
Merci pour votre réponse. Votre affaire peut me servir de jurisprudence? Combien de temps pris la procédure s’il vous plait?
Je me rappelle très bien cette affaire, un appartement rue de l’écureuil à St Martin d’Hères, le jugement doit être de 81 ou 82… je vais avoir du mal à le retrouver ! Mais c’était du grand classique.
D’autant que l’agence n’était même pas partie prenante, mais le vendeur a été condamné à payer l’agence.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour un terrain avec 2 clauses suspensives : un prêt et un certificat d’urbanisme. Le prêt avait été accordé mais le CU est revenu négatif.
Je l’ai fait suivre à ma banque, notaire et constructeur avec le refus de permis en découlant.
Pour moi, le compromis est caduc et je suis passé à autre chose et plus de nouvelles du vendeur ni du notaire (que nous avions en commun).
Environ 6 semaines plus tard, je reçois un courrier AR du vendeur me disant que les clauses suspensives étaient levées et que je devais signer (sans joindre de preuve)
J’appelle le notaire pour lui demander ce qui se passe et il me dit avoir redemandé un CU sur demande du vendeur et qu’il était revenu positif (un soucis avec le PLU de la commune qui semble-t-il a été résolu entre temps)
J’ai depuis trouvé et signé pour un nouveau terrain donc ne veux plus de ce premier terrain. Le vendeur veut me poursuivre…
Est ce que je risque quelque chose ou le compromis est bien caduc du fait du CU négatif que j’ai reçu ?
Merci beaucoup
Bonjour esque une erreur sur l’année marqué ex 2016 je fait une rature et je marque la bonne date 2015 peut un rendre un contrat caduc au moment d’un litige