Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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En principe non, c’est sans conséquence, ça s’appelle une erreur de plume. Mais c’est à l’appréciation du juge selon les circonstances.
Bonjour Mr MIRIBEL,
Mon commentaire du 28 juin est il bien paru ? Je demande car une réponse a été donné au dernier commentaire mais pas au mien.
Merci d’avance de votre réponse qui j’espère sera rassurante 🙂
Cordialement
@Julien pour ma part je pense que le refus du CU a anéanti le compromis et qu’il aurait fallu que vendeur et acquéreur se mettent d’accord par écrit pour ne pas tenir compte de ce CU négatif. Sous réserve de la rédaction précise du compromis bien sûr.
Bonjour et merci de votre retour qui me rassure un peu en attendant le suite.
Nous verrons bien le verdict car le vendeur nous assigne au tribunal.
Bonjour,
j’ai signé un compromis de vente fin janvier pour un studio avec syndic. Je devais signé l’acte de vente ce jour, l’argent est deja sur le compte du Notaire, on m’a appelé ce matin en m’informant que la vente serait repoussé ou alors annulé car le couple qui vendait le studio qui est en instance de divorce a omis de prévenir qu’ils sont en Banque de France et qu’il faut donc l’accord du tribunal pour savoir si la vente aura lieu ou si elle est annulée pour moi et mise au enchère!!! Mon Notaire me dit d’attendre le retour du tribunal en sachant que nous sommes au mois de juillet et que pas de décisions prises avant la rentrée et que je saurai d’ici la rentrée ou un peu plus tard si oui ou non le studio me reviendra!!!ai je un recours d’annulation sans perdre l’argent qui est chez le Notaire?? la je suis prise en otage pour une situation pour laquelle je ne suis pas responsable!!donc pas de bien et pas d’argent, merci
J ai signé un compromis de vente le 2mai2016 avec signature chez le notaire le 2 août 2016,les prêts sont accordés, les devis pour rénovation signés. L agence nous a fait beaucoup patienter pour stopper les devis suite à une erreur de leur part et maintenant on doit signer chez le notaire après le délai, peut on prétendre à une indemnisation ou à une resiliation ( délai de départ de notre location le 22 aout).vu les travaux importants, cela nous posent beaucoup de problèmes
Merci
Bonjour
Nous avins deja signé un compromis de vente chez le notaire du vendeur et le prêt a ete accepté par notre banque.
Hors nous souhaitons à J-1 mois avant la te définitif nous rétracter car le terrain nous convient plus trop bruyant et entre tps mon mari a perdu l’audition d’une oreille.
Nos conditions physiques et notre moral n’ai plus à la hauteur pour pouvoir envisager de suivre un projet de construction.
Quels moyens a-ton de se protéger contre un recours de la part du vendeur pour dommages et intérêt ?
J’ai lu sur certain forum qu’on demandé à sa banque une reetude de prêt, peut-on avoir un refus suite à ces Pb de santé
Info clause de penalite 7950€+1000€ de dépôt de garantie
Merci d’avance
Cdt
Bonjour,
Une banque peut revenir sur un accord de prêt si les conditions ont changé (chômage par exemple) ; dans votre cas
-le terrain était probablement déjà bruyant quand vous avez signé le compromis, vous ne pouvez donc vous en prévaloir ;
-quant à la perte d’audition d’une oreille je ne sais pas si c’est suffisant pour avoir un refus d’assurance, peut-être si cela a un impact sur le travail ?
Merci pour votre réponse mais je voulais savoir s’il était possible de négocier la clause de pénalité avece notaire.
En fait on a pris le même notaire que le vendeur.
Merci
Cdt
La seule façon de le savoir c’est d’essayer. Sachant que le notaire n’est qu’un intermédiaire c’est le vendeur qui devra donner son accord.