Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Merci pour votre réponse en effet il n’y apas de clause de dedit ni de clause suspensive de ce genre , , j’ai eu peur étant donné qu’il y a marqué dans le compromis de vente qu’en cas de retard des dommages intérêts de 10% serait réclamé pour la partie qui aurait du retard.
Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre.
Cordialement
Bonjour,
Nous devons signer depuis le 22 août, malheureusement après plusieurs décalages, nous aurions dû signer le 9 septembre. Aujourd’hui, nous recevons un appel du notaire qui nous informe que le compromis est caduc, car c’est une maison neuve mais construite par un particulier, ce faisant les frais de notaire sont plus élevés.
Quels sont les recours ? Vers qui devons-nous nous tourner ? L’agent immobilier chargé de la vente nous affirme qu’il n’est pas responsable, pourtant c’est avec lui que nous avons signé. Nous souhaitons toujours acquérir cette maison mais au prix convenu depuis le départ frais d’agence et de notaire inclus.
Le delta entre le prix de départ convenu lors du compromis et celui qui nous est imposé aujourd’hui est de 12.000 euros ce qui n’est pas négligeable.
Merci pour votre réponse.
Bonjour Warren, vous pouvez vous retourner contre le rédacteur du compromis qui vous a indiqué le montant des frais, mais au tribunal vous n’auriez pas 100 %.
Bonjour,
@ Warren
Je suis dans la même situation que vous et je me demande s’il ne s’agit pas de la même opération immobilière à Tremblay-en-France. Si vous décidez d’intenter une action en justice, nous aurions sans doute intérêt à nous rapprocher pour coordonner nos actions. Toutefois, je ne sais pas s’il y a sur ce blog une possibilité de messages privés pour échanger nos coordonnées en toute sécurité.
@ M. Miribel
Quand vous dites que nous n’aurions pas 100 %, d’après votre expérience : est-ce qu’on est plus près de 10 % ou de 90 %? Cela pour savoir si cela vaut le coup d’attaquer l’agence immobilière qui a rédigé le compromis. D’ailleurs, d’un point de vue pratique, cela ne risque-t-il pas de geler la vente le temps que ce litige soit résolu?
Un grand merci pour votre aide
Bien cordialement à vous
Bonjour Charlemagne,
Nous sommes dans la même situation. L’agent en question m’a parlé de vous, vous pouvez m’envoyer un mail à [email protected]. J’attends votre message.
Merci Monsieur MIRIBEL.
Bonjour
En date du 22 février 2016, nous avons signé un compromis pour l’achat d’un hangar issus d’une division. La signature prévue était le 30 juin 2016. A ce jour nous n’avons toujours pas signé et n’avons pas de date prévue. En effet, à plusieurs reprises, le notaire nous a informé qu’il manquait un papier. A ce jour nous attendons le document d’arpentage en attente d’homologation de la requête concernant le mineur ?!
Dans le compromis de vente il était bien indiqué que la signature se ferait en date du 30 juin 2016 sous réserve de réception de toutes les pièces nécessaires. Etant donné qu’à ce jour nous n’avons toujours aucune idée du délai d’attente pour la signature, la question est la suivante : avons nous un quelconque recours possible pour nous dégager de cet achat ?
A noter que nous n’avons pas recours à un prêt bancaire.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Il vous faut consulter un huissier avec le compromis, il fera une sommation au vendeur d’avoir à signer au plus tard le… en précisant qu’à défaut vous n’achèterez plus.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Je suis vendeur de ma maison (particulier à particulier), j’ai signé une promesse de vente le 8 Juillet 2016 chez le notaire. A la signature, les vendeurs ont mentionnés qu’ils avaient un apport et qu’ils étaient en cours de trouver un prêt, sous 45 jours soit le 26 août 2016. Bien sûr, il était mentionné aussi qu’ils avaient 10 jours pour donner 5% de dépôt de garantie.
Les jours passent, je relance le notaire du moins sa secrétaire courant août pour savoir si ils ont reçu le prêt de la banque et ils me répondent que non. Elle me dit qu’elle les recontacte pour les relancés comme quoi ils ont jusqu’au 26 août, puis la secrétaire part en vacance. Donc, n’ayant pas de nouvelles, je relance encore début septembre (“en gros” je fais le travail du notaire) le notaire et sa secrétaire me répondent qu’ils ont pas les papiers de la banque et que les acquéreurs ont répondus que c’est une question de quelques jours. Je patiente. Et le mercredi 21 septembre, la secrétaire du notaire m’annonce que le prêt est refusé. Il faut savoir qu’entre temps, j’ai dû déménager pour raisons professionnelle et donc prendre une location.
A ce moment là, je suis dans le flou car j’ai appris que l’acheteur n’a jamais versé le dépôt de garantie de 5% et que j’ai pas encore de recommandé du refus de leur banque.
A ce jour, nous sommes le 23 septembre, ma question est de savoir si je vais à la remise des clés le 26 septembre et sachant que les acheteurs ne viendront pas et à ce moment là je demande un constat de carence?
Je voulais savoir aussi s’il y’a des recours à faire car je ne trouve pas normal que le notaire n’est pas demandè le dépôt de garantie qui était convenu après la signature promesse de vente?
Et que je n’ai pas eu de nouvelles avant le 26 août que ce soit du notaire et de l’acquéreur?
Et à ce jour le notaire et l’acquéreur sont en mode “autruche”.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
La loi SRU dit que lorsqu’un acquéreur s’engage à verser un acompte sous un certain délai l’acte est sous condition suspensive que cet acompte soit versé. Vous n’avez donc aucun recours. Votre notaire aurait dû vous le dire et en tout cas réagir plus tôt.