Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Je me retourne contre le notaire alors?
C’est dans le L 271-2 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=4B3066DE384457DFF135ADF86EECB569.tpdila16v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006176357&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20160923
Vous pouvez éventuellement vous retourner contre le notaire pour défaut de conseil.
Merci pour vos infos, par contre je ne comprends pas en vue de la loi L 271-2 ce qui me permettrait de pouvoir me retourner contre le notaire? Pouvez-vous m’éclaircir sur les explications de cette loi?
Il aurait dû vous dire que votre compromis était soumis à la condition suspensive que l’acompte soit versé dans les délais.
Comment prouver que le notaire ne nous a pas informé que le compromis était soumis à la condition suspensive? aucun écrit n’a été effectué, nous sommes les seuls témoins ainsi que lui des différents propos qui ont été exprimé.
Ce n’est pas à vous de prouver c’est à lui. “Celui qui est débiteur d’un devoir particulier d’information doit prouver qu’il a fourni cette information” dit la Cour de cassation.
Quel est la procédure à l’heure actuelle pour se retourner contre un notaire? ce n’est pas lui qui va prouver qu’il n’a pas fourni cette information car dans ce cas il se mettrait lui même en porte à faux (en tort).
À ce stade si vous voulez aller plus loin il faut consulter un avocat
Merci pour vos renseignements!
Bonjour, j’ai contracté un compromis de vente le 22 avril 2016. Suite à un premier refus de permis de construire, la procédure a été plus longue que prévu et le deuxième permis de construire a été accepté. Nous avons donc prévu la date de signature définitive au 13 septembre. Cependant, quatres jours avant le notaire m’a contacté pour me dire que le rdv est reporté car la levée d’hypothèque sur le terrain n’as pas eu lieu. Le comporomis ne stipule aucunement qu’il y avait une hypothèque. Nous commençons à nous poser des questions quand à l’avenir de notre bien. Le compromis stipule que la date définitive de signature est au 05 septembre et la réalisation de la promesse auras lieu par la signature de l’acte définitif dans les délais ci dessus. A défaut, les présentes seront caduques de plein droit et sans formalité. Je veux être sûr de pouvoir me désengager sans problème et sans frais, est ce le cas? Merci de votre attention ..