Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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bonjour,
je vend un appartement et l acheteur a des soucis a obtenir son pret. du coup la date de la condition suspensive sera demain. puis je annuler la vente? merci
Bonjour,
Je devais signer chez le notaire lundi dernier, cela ne s’est pas fait car les vendeurs n’avaient pas donné leur procuration à leur notaire. Nous sommes aujourd’hui jeudi, malgré mon forcing auprès de mon notaire pour savoir où en est le dossier on m’apprend qu’il est partie en vacances, qu’on ne sait pas quand on pourra signer car l’étude n’a toujours pas de réponse de la part du notaire des vendeurs et que par ailleurs ils ont renvoyé les fonds. La date butoire arrivant (9 février) ma question est la suivante que peut-il se passer si arrivé au 9 février je n’ai toujours pas signé?
Merci beaucoup
Bonsoir,
Je vous écrit pour mon Père, qui vent sa maison. Il a signé le compromis de vente de sa maison en Août 2016, et depuis, il est “baladé” pour X et y raisons par l’acheteur, qui a toujours de bonnes excuses pour ne pas finaliser l’achat.
Au départ, il prenait son temps car il devait trouver un logement près de la nouvelle maison pour sa mère, ensuite, il avait eu un accord de prêt, ne venait toujours pas signer, car finalement, il fallait revoir les mensualités avec la banque. Et là, il vient dire à mon père que, ça y est, il a un accord de prêt !
Mon père espère que cette fois ci sera la bonne. Mais si ça n’est pas le cas, quel recours à mon père. Car depuis le temps que cela dure, il aurai pû (réellement) la vendre à quelqu’un d’autre ! Il n’en peut vraiment plus.
Merci de votre réponse. Mme Louis
Bonjour,
Si cette fois n’est pas la bonne il y a très probablement un moyen de mettre fin à l’opération, selon la façon dont le compromis est rédigé. Pour vous répondre il faudrait connaître les clauses en cas de non respect du délai.
bonjour j ‘ai signé un compromis le 01/12/2017 le compromis s’ arrête le 15 mars 2017.
a ce jours l ‘acquéreurs n ‘a pas verses d ‘argent au notaire(5%).
et il n’a pas démarches les banques et assureur pour son crédit
aujourd’hui une banque lui prête mais l’assureur ne suis pas et il doit contactes une autre assurance pour obtenir son prêt.
mais pour moi il a été négligent et il le prend cool(normal).
j ‘ai signe le compromis a l’agence immobilières.
une fois le 15 mars dépassées
que faut il faire ?
demandes la somme jamais verses et prendre un avocat pour des dommage et intérêt ?
merci de vos conseille.
bonjour j ‘ai signé un compromis le 01/12/2016 le compromis s’ arrête le 15 mars 2017.
a ce jours l ‘acquéreurs n ‘a pas verses d ‘argent au notaire(5%).
et il n’a pas démarches les banques et assureur pour son crédit
aujourd’hui une banque lui prête mais l’assureur ne suis pas et il doit contactes une autre assurance pour obtenir son prêt.
mais pour moi il a été négligent et il le prend cool(normal).
j ‘ai signe le compromis a l’agence immobilières.
une fois le 15 mars dépassées
que faut il faire ?
demandes la somme jamais verses et prendre un avocat pour des dommage et intérêt ?
merci de vos conseille.
Bonjour,
Nous sommes sur le point d’acheter une maison. Le compromis de vente de 3 mois prend fin aujourd’hui. Cependant, en décembre dernier (nous venions de signer le compromis), une porte et un volet de la maison ont été abîmés lors d’une tentative d’effraction. Les vendeurs n’ayant toujours pas fait changé la porte et le volet nous avons décidé, sur conseil de notre notaire, de ne pas signer l’acte de vente final. Si cette situation s’éternise (nous devons quitter notre appartement actuel fin avril), que pouvons-nous faire ? Merci
bonjour,
j’ai signé le compromis de vente de ma maison que j’ai mise en vente le 26 décembre; sur le compromis la date butoir de la signature defiitive est le 31 mars au plus tard; or j’appele aujourdhui le notaire pour avoir une date definitive car le 31 mars arive et il me dit qu’il n’a toujours pas l’accord de pret des acheteurs et que ça va etre dur de signé pour le 31 mars; que puis-je faire? merci
@Emilie, vous pouvez signer l’acte et ainsi devenir propriétaire, et demander au notaire de consigner une somme pour les réparations ; somme qui vous sera remise sur présentation de facture si les vendeurs ne font pas faire les réparations eux-mêmes.
@Hadrot Patricia le mieux dans un premier temps serait de vérifier, dans le compromis, les obligations d’information incombant aux acquéreurs quant à leurs démarches concernant la demande de prêt, puis de vous rapprocher d’eux pour avoir ces informations. Si vous n’obtenez rien ainsi faites une LRAR.