Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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@Laurent il est difficile de vous faire une réponse précise, il faudrait vérifier si les acquéreurs se sont mis en tort par rapport aux termes du compromis : dépôt de la demande de prêt dans les délais prévus, fourniture de tous les éléments demandés… demandez-leur d’en justifier, par LRAR.
Nous devons vendre la maison de mes parents decedes . Nous avons signes une promesse de vente et mon frere veut se retracte est ce qu il peux ?
Non, seul l’acquéreur bénéficie du droit de rétractation, de dix jours actuellement.
Bonjour,
Voilà j aurai du signer l acte définitif le 1 mars mais à cause de la lenteur des administrations (création d une Sci et la banque ) nous avons dépassé ce délais et le vendeur n est pas content.Nous avons toutes les preuves comme quoi nous avons fait tout les papiers dans les temps et nous avons informé l agence de l avancement du dossier régulièrement. La banque nous parle encore d un délais de 3 semaines.Que risquons nous par rapport à ce retard si le vendeur veut signer rapidement. Merci beaucoup pour vos réponses.
Bonjour, tout dépend de la rédaction du compromis, le vendeur pourrait peut-être vous sommer par LRAR ou huissier de respecter les délais prévus, mais il devrait vous accorder un délai de l’ordre d’une quinzaine de jours à partir de cette sommation ; de plus vous pourrez justifier que le retard n’est pas de votre fait.
Continuez à informer l’agence c’est son rôle de rassurer et faire patienter le vendeur.
Bonjour,
j’ai signé le 13 janvier un compromis de vente avec comme date de signature fixée au plus tard au 13 avril.
Je viens de recevoir 48h avant cette date du 13 avril, l’information que le vendeur avait manqué à ses démarches administratives et que la vente serait reportée de 2 mois.
Sachant que la date du 13 avril n’est pas extinctive, je voulais savoir à quel dédommagement je pouvais prétendre pour le retard de deux mois occasionné. En effet, j’ai déjà signé un contrat avec un entrepreneur pour des travaux mi mai et l’annulation de ce contrat va entrainer des pénalités. De plus, cela fera plus de 4 mois que j’aurai eu mon prêt et la banque refuse de me faire une proposition à un taux aussi intéressant (1.1%) ce qui augmentera le coût global.
Je vous remercie par avance de votre réponse qui me sera très utile dans cette période où je me sens un peu abandonné par le vendeur, l’agent immobilier et les notaires.
Qu’est-ce que prévoit le compromis de vente en cas de retard dans l’exécution ? Exemple : Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €)
Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de HUIT MILLE EUROS (8.000,00 € )
En outre, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au § « DÉCLARATIONS DE L’ACQUÉREUR », le vendeur percevra dudit acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de QUATORZE MILLE EUROS (14.000,00 €)
Bonjour et merci de votre retour.
J’ai finalement obtenu plus d’informations aujourd’hui et il s’avère que le vendeur n’a envoyé le recommandé avec accusé de réception à son locataire afin de lui donner congé, il y a seulement deux jours et que celui-ci a donc deux mois pour y répondre.
Pourtant le compromis de vente indique que l’appartement n’a pas été libéré à la suite d’un congé pour vente ou pour y habiter et qu’il est libre d’occupation.
Le compromis précise également que je pourrai à compter du 13 avril envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception afin de contraindre par tous les moyens et voies de droits le vendeur et ce dernier devra payer une certaine somme à titre d’indemnité forfaitaire; S’il y avait une faute du vendeur.
Il me semble, qu’il y a une faute du vendeur (et de l’agence immobilière?) qui m’ont fait signé un compromis de vente sur un bien immobilier dont le locataire n’avait pas reçut (car non envoyé par le propriétaire)sa notification de congé. Mais De son côté, l’agence me dit qu’il n y a pas faute de leur part ou du vendeur car cela “ne fait que retarder la vente de deux mois”, or la date du 13 avril n’était pas extinctive.
Cela me semble pourtant incroyable qu’un vendeur puisse sans risque de poursuite donner congé à son locataire deux jours avant la date de signature prévue dans le compromis de vente, même si cette date n’est pas extinctive.
Est-ce que je me trompe ou est-ce que l’agence ne cherche pas à me décourager de toute poursuite pour protéger le vendeur?
Encore merci pour votre réponse ! 🙂
1/ le mandat de vente doit déjà reprendre les conditions de vente du bien (vendu libre, loué, congés donné par Prop. ou Loc., etc) 2/ Le compromis depuis la loi SRU de 2000 est le seul acte déterminant les conventions entre les parties (il n’est plus annulé dès l’acte authentique). Dans les deux écrits ci-dessus, le mandat et le compromis tant le vendeur et le professionnel sont parties à l’acte. Votre conclusion en synthèse sans préjuger de quelque responsabilité que ce soit et n’ayant pas la qualité de juge auprès du TGI “Est-ce que je me trompe ou est-ce que l’agence ne cherche pas à me décourager de toute poursuite pour protéger le vendeur?”, je serai d’avis de vous rejoindre sur celle-ci. Après seul un avocat pourrait vous donner son sentiment sur “la faute” de l’un ou de l’autre ou solidairement (la solidarité est préférable). D’autre part, attention au début d’une procédure sans avoir fait une demande amiable (conseil), votre projet pourrait se bloquer ce qui je pense n’est pas votre but.
Bonjour M. Desmares,
tout d’abord, je tenais à vous remercier pour la précision de votre réponse qui m’est très utile.
De plus, vous avez tout a fait raison concernant mon but qui n’est absolument pas de bloquer la vente mais en l’occurrence de l’accélérer. Il m’apparaît donc comme tout a fait préférable d’entamer une procédure amiable plutôt qu’une action judiciaire.
Cette option ne sera suivie qu’à l’unique condition que l’agence et le vendeur continuent à nier leur faute dans le fait d’avoir déclarer sur le compromis que le bien était libre de toute occupation alors qu’aucune notification de congé n’avait été envoyé au locataire.
En tout cas, je vous remercie d’avoir pleinement pris le temps de m’apporter ces éléments de réponse.
Bonjour,
Je suis actuellement en train de vendre mon appartement. Il se trouve que la date de signature prévue est dépassée de bientôt 4 mois. Cela devrait quand même se faire in fine.
Puis-je réclamer l’application de la clause pénale après la signature de l’acte de vente?
Ou dois-je mettre en demeure l’acquéreur avec le risque que cela bloque le dossier?
Cordialement,
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente en novembre 2016
Nous avons obtenu notre prêt bancaire et la signature pour l’acte authentique était prévu pour le 06 avril dernier. Le 04 avril notre notaire nous informe que nous ne pouvons pas signer , elle venait de recevoir l’état hypothécaire et le vendeur a été assigné en justice par un autre acheteur pour vente forcée. De ce fait la signature a été annulée et nous sommes dans l’attente d’une réponse du vendeur qui ne donne aucun signe de vie. Le notaire a énvoyé une lettre en AR en les demandant sous huitaine de nous donner la preuve de la main levée de cette assignation. ce délai expire demain. A ce jour nous n’avons toujours pas de nouvelles. Pouvons nous annuler la vente et demander des dommages et intérêts et quelle est la procédure à suivre. Merci d’avance pour vos renseignements.