Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
J’ai dernièrement, à cause d’un notaire, dû forcer une signature authentique, avec notaires partagés , car 1 heure seulement avant l’acte, le notaire vendeur disait ne pas venir (pour cause de WE en réalité)…et le notaire acquéreur n’avait à ce moment prévenu que son client….mes deux clients et moi-même sommes venus à l’étude et avons fait le sitting….Nous sommes sortis à 19 H la vente signée, je ne trouvais pas cohérente et acceptable cette annulation sans motif réel, juste pour convenances personnelles….d’un notaire,…. soyons sérieux.
Bonjour
je viens de découvrir cet article, je reste dubitatif
http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/caducite-compromis-vente-defaut-regularisation-11970.htm#.UlOtSxA3Kso
votre interprétation ?
cordialement
Bonjour kasom,
Là on n’est plus dans le délai de réitération du compromis, mais dans celui de réalisation d’une condition :
“Article 1176 En savoir plus sur cet article…
Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804
Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.”
C’est pourquoi dans nos compromis nous mettons une durée de réalisation des conditions suspensives la plus longue possible.
Est-ce qu’une erreur dans le montant de l’apport personnel peut rendre caduque un compromis de vente ?
Quel est le délai raisonnable à partir de la date (cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter) pour obliger l’autre partie à s’exécuter ?
Bonjour Ccil
Difficile de répondre à votre première question sans avoir plus de précisions : quelle erreur, commise par qui ? En tout cas il n’y a rien d’automatique.
Quant au “délai raisonnable” cette notion n’a pas lieu d’être en l’occurrence : certains compromis ont été jugés valables plusieurs années après, alors que personne ne s’était manifesté entre temps.
bonjour, nous avons signé un compromis de vente en octobre 2013 pour la vente de notre maison, l’acheteur et son courtier devait chercher une banque pour son prêt. Il y avait 30 jours pour trouver un prêt accepté. Nous devions donc signé fin janvier 2014, or à ce jour, l’acheteur n’a toujours pas le prêt, le notaire ne l’a su qu’il y a 2 semaines et ne l’a relancé qu’il y a deux semaines. Rien n’est sur qu’elle est son prêt. que peut on faire ? merci de vos conseils.
La question est plutôt : que voulez-vous faire ?
Si vous pensez que l’acquéreur n’aura de toute façon pas son prêt et que vous voulez vous dégager tout de suite, il faut regarder si la rédaction du compromis le permet.
Si vous préférez attendre et mettre la pression pour avoir rapidement un accord ou un refus, envoyez une LRAR à l’acquéreur pour lui rappeler ses engagements. En particulier a-t-il donné au courtier tous les éléments qui ont dû lui être demandés ?
Bonjour,
Nous avons eu la chance de vendre notre bien et d’acheter le nouveau en 1 semaine de temps. Ce qui nous permet de lier la vente de notre bien et l’achat du nouveau. Nous devons signer la meme journee.
La date provisoire est donc la meme dans les 2 compromis.
Or les fonds de la personne qui achete mon bien ne seront pas disponibles a temps et les acheteurs de notre bien nous ont demande de decaler d’une semaine la signature. Nous souhaitons accepter mais le vendeur de notre nouveau bien refuse de bouger la date … Sans les fonds de la vente de notre bien nous ne pouvons pas realiser l’achat. Aucun compromis ne semble possible.
Le vendeur peut-il refuser de decaler la date de signature de l’acte authentique ?
Que risque t-on ? Des penalites ?
Merci
Bonjour,
Il faut regarder dans votre compromis la date prévue pour l’acte (eu plus tard le…), si elle sera dépassée lors de la signature envisagée, et si elle est extinctive (si l’acte n’est pas signé à cette date, la vente est annulée…), ce qui est très rare.
Si ce n’est pas le cas, vos vendeurs, si vous ne signez pas, ne pourront guère que vous convoquer par huissier pour venir signer… sous huit à 15 jours.
bonjour QUESTION URGENTE POUR AUJOURD’HUI
JE SUIS LE VENDEUR,
MON ACHETEUR A SIGNE UN ACTE AUTHENTIQUE (COMPROMIS)
IL AVAIT LE LOISIR DE CHERCHER PARFAITEMENT SON CRÉDIT
DEPUIS PLUSIEURS MOIS…(5 MOIS)
BIEN SUR LA CONDITION SUSPENSIVE EST PRÉSENTE;
MAIS SEULEMENT ATTENTION , ENTRE TEMPS IL EST DEVENU FICHE FICP A LA BANQUE DE FRANCE POUR REJET CRÉDIT AUTO..
MAINTENANT IL NE VEUT PLUS ACHETER ???
CEPENDANT, IL HABITE LA MAISON AVEC UNE CONVENTION D’OCCUPATION SOUS FORME DE BAIL PRÉCAIRE DONT ACTE !
IL PEUT FAIRE LEVER SON INSCRIPTION BDF ET TROUVER SON PRÊT ; ON LUI A TROUVER 2 BANQUES..
COMMENT L’OBLIGER A S’EXÉCUTER ???
IL EST DE MAUVAISE FOI CAR AVEC UNE SIMPLE INSCRIPTION FICP IL NE DEVRAIT PAS POUVOIR FAIRE VALOIR LA CONDITION SUSPENSIVE PUISQUE AUCUNE RECHERCHE DE PRÊT, DONC AUCUN REFUS QUI S’OPPOSE!
EN OUTRE IL EXISTE UNE CLAUSE PÉNALE DE 10%
MERCI POUR VOTRE RÉPONSE AIMABLE ET TR2S URGENTE
BIEN CORDIALEMENT A VOUS