Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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A ce stade consultez un avocat, si possible spécialisé en immobilier, il vous donnera son point de vue et vous fera un devis.
Bonjour
je suis sur un achat d’appartement voici le resumé du planning :
– 28 décembre : signature du compromis avec un date de signature au 30 mars et prorogation au 15 avril.
– 02 Fevrier : obtention du pret
– 10 Mars j ‘apprends que le vente est bloquée par la banque du vendeur
– 01 avril mon notaire m informa du déblocage
– 06 avril : on fixe la dte du 15 avril pour signature de l acte authentique.
– 07 avril : je transfere la totalité des fonds.
– 14 avril AM : mon notaire m ‘informa d’un nouveau blocage de la banque du vendeur…
Cartons faits et demenagement préparé, preavis posé, EDF, GDF rdv pris, etc tec… Brf je me retrouve dans une situation deliquate…. Que puis je faire ???
Merci
Bonjour, j’aurais dû signer mon acte de vente définitif le 12/04/2016 ayant signé mes offres de prêt mais le notaire s’aperçoit que la levée d’hypothèque ne peu avoir lieu le vendeur devant plus d’argent que le prix de vente du bien (environ 13000) ? le vendeur les informe avoir fait des démarches pour essayer de trouver un crédit ?
Cela est urgent car j’ai donné congé de mon appartement pensant signer le 12/04/2016, je n’ai plus de logement
@Fabien et BARREIROS, au plan pratique il faut négocier avec la banque. Cela aurait dû être fait par le vendeur depuis longtemps.
Au plan juridique, cela dépend de la rédaction du compromis sur ce point. La plupart des notaires insèrent une condition suspensive, à partir de là s’il s’agit d’une condition réputée au bénéfice des deux parties, l’acquéreur ne pouvant y renoncer, vous n’avez aucun recours. Cette clause peut être écrite telle quelle ou être interprétée en ce sens par les tribunaux. Ou il n’y a pas de condition suspensive, il y a implicitement ou explicitement (c’est le cas de nos compromis) un engagement du vendeur de régler la banque, dans ce cas vous avez un recours, en tout cas un fort moyen de pression.
Bonjour
J ai le 2 mars 2016 etabli une promesse de vente d un droit au bail valable jusqu au 30 mars 2016
Le 25 mars l acheteur m a versé un acompte. Nous avions prevu oralement de signer la vente definitve au 31 mars
Le 30 mars il m informe qu il n a pas l argent.
J ai donc mi avril ceder mon bail a une autre personne et j ai voulu lui restituer son acompte.
Son avocat me dit qu il y a eu accord sur la vente et que donc il me met en demeure de finaliset la vente.
Je refuse car lui n a pas enue le contrat verbal que nous avions fixé.
Que puis je faire ? Quels sont les risques?
Merci de votre reponse rapide
Bonjour Maitre.
J’ai signe en septembre 2012 un acte de pret qui a été transformé la veille en acte de vente ..Aprés 3 procedures au TGI de Nice et en cour d’appel d’Aix en Provence et au Premier Président il nous a été indiqué que la vente etait parfaite.
Mes avocats on souligné que mes deux associés mes enfants ne m’ont pas donné l’autorisation et non pas été informes ni assistes a la signature.
Ma question , .
Un Notaire peut il signer une vente alors qu’il y a une cassation ,
Merci pour votre retour.
Bien a vous.
Bonsoir
Un compromis de vente pour notre maison à ete signe il y a un mois et demi . L agence affirmait avoir pris tous les renseignements nécessaires auprès des acheteurs pour le financement de notre maison.
De notre côté nous avons signé un compromis d achat dans une agence d une autre région il y a un mois avec condition que notre bien soit vendu puisqu il représente le financement de notre achat
Il y a une semaine l agence s occupant de notre bien nous a annoncé que les acquéreurs avaient eu un refus de prêt en nous en fournissant les raisons et àvoir luî meme contacte un courtier qui a confirmé que. Les acheteurs ne pourraient pas obtenir de prêt
L agence a remis notre bien en vente et de notre côté nous avons contacté l agence avec qui nous avons conclu un compromis pour notre achat en expliquant qu on n achetait plus le bien,
Nous avons d ailleurs décidé de prendre une location des que notre bien trouvera de nouveau un acquéreur pour éviter une nouvelle déconvenue
Hier et alors que les 45 jours de la validité du compromis est dépassée l agence nous contacte pour nous dire que les acheteurs ont peut être finalement trouvé un financement pour acheter notre maison…
Pouvons nous poursuivre l annulation de notre achat car nous avons le refus de la banque comme pièce justificative
Peut on considérer que ces acheteurs repartent à zéro et que nous ne sommes plus engagés envers la vendeuse de l autre bien?
Merci pour votre reponse
Bonjour
Nous avons besoin de vos conseils s’il vous plaît.
Nous avons signé un compromis de vente en octobre 2015 pour l’achat d’un terrain. Signature de la vente definitive fixée au 26 janvier 2016. Toutes les clauses suspensives sont levées. Or 2 jours avant la signature, la clerc de notaire nous informe que la vente est suspendue pour cause de mise sous curatelle renforcée du vendeur (certificat medical empéchant la vente). Elle nous annonce alors un délai de 2 mois. Au bout de 4 mois d’attente nous avons demandé un RDV avec le notaire pour faire un point.
Il se trouve que le juge des tutelles n’a pas pris de décision encore, que le fils du vendeur (curateur) a fait appel a un avocat. Lui même a annoncé au notaire que le prix d’achat était, selon lui, dérisoire. Une expertise par 2 agences immo est donc demandée pour connaitre le prix du marché.
Peut-on obliger le vendeur (le curateur) à honorer le compromis signé?
Peut-on faire valoor notre droit de réiteration? Devra-t-on s’acquitter des 10% tout de meme?
Sachant que c’est la partie vendeur qui bloque la vente, sommes-nous tout de meme la partie defaillante en voulant casser le compromis?
Merci beaucoup
@Amandine, une telle situation est toujours délicate mais si vous voulez vous désister, vu le retard pris vous pouvez le faire sans y laisser des plumes, voyez les modalités avec votre notaire car le procédure dépendra de la rédaction du compromis.
Bonjour
J ai achete l’appartment de mon ancien voisin, nous avons donc déménagés sur le même pallier. Le vendeur nous a laissé emménagé dans l appartement juste après le compromis de vente. Lors de la négociation de l appartement le vendeur a tenu compte de cette mise à disposition.
Mon obtention de crédit a été plus longue que prévu mais j ai toujours prévenu le vendeur par mail et il n y a avait pas de soucis.
La veille de la signature définitive un voisin nous apprend qu un arbre de notre jardin ( nous sommes en rez de jardin )cause des fuites sur sa voiture (le parking de la corpo est sous notre jardin ) J appelle mon notaire qui annule la signature prévue le lendemain pour avoir un écrit officiel du syndic ( en effet cette histoire existait avant la signature mais non notifie par le vendeur ).
Une fois le papier du syndic avec devis a l appui, travaux à la charge de tous les copropriétaires de l immeuble. Un nouveau rdv de signature est fixé.
Avant hier je reçois un mail’ du vendeur qui veut annuler la vente en prétextant que mon achat est caduc vu que je n ai pas obtenu mon crédit en temps et en heure. Alors que au jour d aujourd’hui tous les fonds sont chez mon notaire et je suis dans l appartement depuis février. Et la signature prévue mercredi prochain.
Q1 le vendeur peut il ne pas se présenter à la signature
Q2 peut il rendre la vente caduc avec mon retard d accord de crédit, alors que j ai des échanges de mail avec ce monsieur qui m accorde un délai plus long pour l obtention de mon crédit ?
Merci pour votre retour