Propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision, vous vous demandez si vous pouvez donner mandat de vente à une agence immobilière sans le consentement des autres indivisaires ? Pour y voir clair sur ce que dit la loi et la jurisprudence, suivez le guide !
Savoir ce qu’est l’indivision
En situation d’indivision, la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes soit à part égales (chacun étant propriétaire à hauteur de la moitié ou du tiers du bien par exemple) soit à parts inégales (à hauteur de 40% pour l’un des acquéreurs et de 60 % pour l’autre par exemple).
Cette situation se rencontre en matière de succession (indivision successorale), mais également en cas d’achat d’un bien immobilier financé par des personnes non mariées (concubins ou partenaires par exemple).
Faire la différence entre acte d’administration du bien et acte de disposition
Si vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, la loi vous permet, si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis de faire seul certains actes, tels que notamment les actes d’administration du bien.
Les actes dits de disposition, qui se définissent comme des actes qui engagent le patrimoine, nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est le cas de la vente du bien indivis.
Connaître la loi
La jurisprudence (Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n° 13-25955 ) admet toutefois qu’un seul indivisaire puisse donner un mandat de vente à un professionnel intermédiaire. La signature d’un tel mandat n’est donc pas un acte de disposition nécessitant l’accord de tous.
Selon les juges, un tel mandat est valable et produit ses effets entre l’agence et l’indivisaire signataire, mais reste inopposable aux autres, à moins qu’ils ne le ratifient.
Ce qu’il faut retenir
En pratique, le professionnel pourra donc légalement commercialiser le bien, mais la signature d’un compromis de vente et a fortiori d’un acte authentique devant notaire, nécessiteront l’accord de tous les indivisaires.
L’intérêt de donner seul un mandat de vente apparaît alors limité, notamment en cas de conflit entre les indivisaires, soit en cas de désaccord sur le prix de vente, soit en cas de désaccord sur le projet même de vente.
A noter : Par principe, chaque indivisaire est en droit de mettre fin à l’indivision. A défaut d’accord amiable, la vente devra être autorisée par les juges du tribunal de grande instance.
Nous avons acheté un appart ,moi ma femme 60% et une amie 40% aujourd’hui elle
S’est mise à faire des crédits un peu partout . Elle reçoit du courrier huissier .Elle me demande de vendre l’appartement pour payer ses dettes aupres de ses créanciers que puis je faire, suis je obligé ?
Bonjour,
Ma demande est un peu différente :
Je suis en indivision avec mon frère et ma sœur sur la maison de mes parents et comme je veux absolument que cette maison soit vendue avant le partage, ceux-ci exigé qu’on signe un mandat d’exclusivité avec une agence.
Sur ce mandat de 12 mois il est écrit que nous pouvons le dénoncer dans un délai de 3 mois.
Mais est-ce qu’il nous faut absolument dénoncer tous les trois , ou bien puis-je le dénoncer seul pour mettre fin à cette exclusivité, dans le cas où cette maison ne se vendrait pas ?
Parce que je ne suis pas persuadé que mon frère et ma sœur souhaitent réellement cette vente, ce qui laisserait en indivision sur ce bien et qu’ils ont choisi de donner une exclusivité pour minorer les chances de vendre la maison.
Au moment où je dois signer ce mandat d’exclusivité j’aimerais être certain de pouvoir le dénoncer au bout de 3 mois l’agent immobilier ne fait assez pas le nécessaire pour la vendre.
Merci.
Bonjour,
Tout mandat de vente exclusif ou simple peut-être dénoncé par lettre recommandée avec AR au bout de 3 mois (envoyer son courrier 15 jours avant la fin des trois mois afin que le contrat soit rompu réellement au bout de 3 mois). cette clause doit être indiquée sur le mandat de vente.
Je suppose que la vente a été réalisée depuis…
Bonsoir
Un mandat exclusif a été signé par 2 des 3 indivisaires avec un agent immobilier. Nous avons fait une offre sur le bien (en dessous du prix du mandat). Les 2 indivisaires sont ok pour accepter notre offre. Ils sont prêts à aller voir leur notaire pour envoyer une lettre AR au 3eme indivisaire pour signifier notre offre. Y a t il une chance que cela marche ou le mandat n ‘a pas de valeur car le 3eme indivisaire n’a pas signé.
Est ce que l’offre tient? et comme nul n’est tenu de rester dans une indivision cela se finira devant un juge?
Bonjour,
Le mandat de vente signé par une partie des indivisaires ne permet de réaliser que quelques démarches de commercialisation. Il faut l’unanimité des indivisaires pour vendre, donc pour accepter une offre. Pour que la vente aille à son terme, il faut obtenir l’accord du dernier soit de manière amiable, soit de manière judiciaire à condition que son refus soit injustifié.
Bonjour. Cas complexe :
Madame « E » hérite de la part de sa maman correspondant à 58% de l’indivision. Elle co-signe un mandat exclusif avec son ex beau-père, monsieur « T » détenant les 41% restant.
Puis elle décide in-finé d’acheter les 41% de Mr T.
Son notaire, traitant la succession, fait signer à Mme E et Mr T une attestation de licitation « bon pour accord au prix de xxx ».
Mais il n’indique aucun droit de rétractation ni aucun dépôt de garantie et indique à Mr T que l’attestation vaut « promesse de vente ». Sans aucune clause suspensive ni aucune date indiquée pour l’obtention du financement.
Mr T souhaite pourtant bien une promesse de vente. Ainsi qu’un dépôt de garantie et une date butoirs pour l’obtention du financement.
Est-ce normal de procéder ainsi pour le notaire ?
Qui doit payer les honoraires de l’agence ?
Cette attestation vaut-elle promesse de vente sans en comporter les clauses et garanties ?
Merci d’avance
Bonjour,
Reprenons vos questions : Cette attestation vaut-elle promesse de vente sans en comporter les clauses et garanties ? Non, il ne s’agit pas stricto sensu d’une promesse mais de la constatation de vos accords sur la licitation et son prix.
Est-ce normal de procéder ainsi pour le notaire ? Le notaire est responsable de son choix, il lui appartient de le justifier. Généralement, ce type d’acte concerne des personnes se connaissant, ainsi que le bien, ce qui peut motiver un formalisme allegé. Qui doit payer les honoraires de l’agence ? Il n’a pas été question de l’intervention d’un intermédiaire immobilier dans votre exposé. En conséquence, il n’y a pas d’honoraires de négociation à prévoir.
Me T souhaite une promesse de vente de forme classique. Avec dépôt de garantie et clause suspensive d’obtention de financement à date précise.
Peut-il l’exiger du notaire ?
L’agence qui a l’exclusivité a été empêchée, avec trace écrite, d’effectuer les visites, par Mme E.
Et à signifié à Mr T la volonté de rachat de Mme E car tout dialogue était rompu. Et a ramené les deux partie autour de la table des négociations.
Mr T concidere lui-même le travail de l’agence comme fait.
Il veut obliger Mme E a prouver sa capacité d’achat au plus vite et a démontrer son apport.
En supposant le travail de l’agence reconnu, que devient le calcul des honoraires du fait des 58%/41% alors que les honoraires étaient établies sur 100% ?
Le rôle du notaire est d’acter la volonté de ses clients ainsi que de les conseiller. En conséquence, en l’absence d’obstacle légal explicité, si une promesse est souhaitée par ses clients, ils doivent l’obtenir dans la mesure où ils payent pour cette prestation.
Dans l’hypothèse où le co-indindivisaire exerce son droit de préférence, il n’a pas à acquitter d’honoraires de négociation. L’appréciation de la solvabilité ainsi que la faisabilité de l’opération est de la responsabilité du notaire.
l’un des 5 indivisaires décide de mettre un bien en agence avec un terrain diminué du quart (voulant le garder pour lui) sans qu’aucune démarche n’ait été faite (cadastre, notaire)à un prix supérieur à celui mis par l’un des autres indivisaires en vente direct.
Est-ce légal ? Comment forcer cet indivisaire à annuler le contrat avec l’agence (sans exclusivité) ?
Bonjour,
Le plus simple est que l’un des autres indivisaires prévienne l’agence que les autres ne sont pas d’accord et que donc la vente ne pourra pas se faire dans ces conditions.
En fait 4 indivisaires sur les 5 ont signé avec l’agence. Le 5 ème s’est toujours prononcé pour une vente en directe. Les 4 indivisaires auraient dit à l’agence que si elle trouvait un acquéreur, le 5 ème indivisaire signerait aussi ce qui ne se fera pas.
En fait 4 indivisaires sur les 5 ont signé avec l’agence. Le 5 ème s’est toujours prononcé pour une vente en directe. Les 4 indivisaires auraient dit à l’agence que si elle trouvait un acquéreur, le 5 ème indivisaire signerait aussi ce qui ne se fera pas.
Les actes de disposition concernant un bien indivis doivent se décider à l’unanimité. À défaut de recueillir un accord la vente ne peut se réaliser.