Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Clause interdisant de vendre directement

Pratiquement tous les mandats de vente contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, mais c’est un autre débat),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par l’agence.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délaidélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui n’aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ;qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt de la Cour de cassationeffet mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

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9 Commentaires

  1. Dommage d’oublier volontairement une jurisprudence de la Cour de Cassation plus récente (6 avril 2016) qui contredit tout votre message.
    Le travail d’un agent immobilier n’est pas de faire visiter un bien (sinon il pourrait se faire rémunérer pour simple visite, comme un guide, or la loi hoguet l’interdit!) mais de jouer le rôle d’intermédiaire et surtout de négocier le prix entre acquéreur et vendeur afin de trouver un accord.
    Donc si le prix hors intermédiation est différent du mandat de vente, je ne vois pas comment l’agent peut justifier d’avoir négocié de manière réussie la vente qui justifie la rémunération corrélative…

  2. Bonjour,
    Il n’y a pas de contradiction. L’arrêt que vous citez rappelle que l’acquéreur n’est pas lié par le mandat signé par le vendeur. Il peut passer par une autre agence. Mais le vendeur ne peut pas vendre à cet acquéreur qui lui a fait une offre par l’intermédiaire d’une autre agence, en vertu du mandat qui le lie, lui.

    • Oh, ce n’est pas beau de mentir
      https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/apres-le-mandat-exclusif-la-vente-peut-etre-conclue-par-un-autre-agent-immobilier.html

      L’agence qui avait bénéficié d’un mandat exclusif depuis expiré n’a eu aucune rémunération ni du vendeur ni de l’acquéreur.

      Encore, une fois si il suffit de présenter un bien pour être redevable d’une rémunération, alors ce n’est plus un agent immobilier mais une agence de voyage ou de guides.

      Faire visiter un bien et le présenter à la vente est à la portée de n’importe quel particulier. La rémunération de l’agent est corrélée à la réussite de sa mission principale : la réussite des négociations entre vendeur et acquéreur. Sinon la loi hoguet autoriserait les agents immobiliers à percevoir leurs honoraires dès la visite ce qui n’est pas le cas.

      Mais moralité de votre blog : vendeurs, surtout ne signez aucun mandat d’exclusivité! Car cela permet à un agent non diligent de se faire rémunérer en ne faisant rien d’autre que mettre un bien en publicité et le faire visiter et ce, bien au delà de la durée dudit mandat! Très intéressant comme arnaque. Heureusement, que justement cet arrêt d’avril

  3. @PRUGNAUD : comme je le disais plus haut c’est le vendeur qui est lié, en vertu du mandat signé avec l’agence. Dans l’arrêt que vous citez on ne sait pas si le mandat interdisait au vendeur de signer directement avec une autre agence avec un client présenté par la première agence, ni pendant combien de temps. En l’absence de ces précisions l’agence ne pouvait en effet prétendre à rien. Dans le cas contraire, que le mandat soit exclusif ou non :
    https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
    Par ailleurs oui, la visite suffit si c’est le comportement des clients qui empêche l’agence d’aller plus loin. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : “lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 70, par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue…” là encore, que le mandat soit exclusif ou pas.

    • si vous le dites… donc une agence même sans mandat exclusif peut aussi demander rémunération dès l’instant qu’elle a fait visiter le bien à l’acquéreur même si l’accord sur le prix a été conclu grâce aux talents de négociation d’une autre agence… puisqu’il suffit de faire visiter un bien pour considérer le travail fait et bien fait. C’est tout à fait l’esprit de la loi hoguet…

      Votre réponse apporte un élément déterminant : seule la mauvaise foi des parties doit faire capoter les négociation.

  4. Ce n’est pas exactement ça. Ça ne marche que si les parties ont évincé l’agence pour ne pas la payer. Si l’agence a mal fait son travail, le juge ne suivra pas. Mais il faudra le prouver, bien sûr, sinon il serait trop facile de faire travailler une agence pour qu’elle trouve le bon client et de dire qu’elle n’a pas su négocier pour s’en passer… Qui veut noyer son chien l’accuse de la rage, c’est bien connu. Et trouver le bon client, ça coûte cher à l’agence.

  5. bonsoir
    Je vais signer un mandat exclusif avec une agence pour la vente de mon appartement
    Pourrais je vendre seul à un acquereur qui ne passerait pas par l agence ( bouche à oreilles par exemple )
    Dans le cas contraire , dans le contrat,puis je faire ajouter une clause qui l autoriserait ?
    Le Contrat de 3 Mois EN EXCLUSIVITE sera renouvelable par tacite reconduction , toujours en EXCLUSIVITE ;N est il pas possible de le faire transformer en mandat simple
    Je vous remercie pour votre réponse

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