Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration

Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ansdélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt confirmatif de la Cour de cassationfin d'un mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.

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201 Commentaires

  1. Nous avons visité un bien en novembre denier par le biais d’une agnec immobilière
    Nous avons pas donner suite après avoir visiter plusieurs autre bien nous nous sommes rendu compte que ce bien finalement était le bon nous avons contacter les propriétaires qui d’ailleurs non pas renouvelé le mandat qui c’est terminer fin novembre
    Pensez vous qu’il est possible d’acheter se bien sans passer par l’agence
    De plus que mon conjoint lui n’a pas signé lors de la visite il n’y a que moi qui a signé
    Merci de votre réponse

    • Bonjour,
      Probablement pas, cela dépend de la rédaction du mandat mais il y a probablement une clause l’interdisant, pour un ou deux ans après la fin du mandat.

  2. Bonjour,
    nous avons signé 1 mandat simple et avons mis une pancarte à vendre sur la maison avec notre téléphone. De futurs acquéreurs ont vu l’annonce sur leboncoin par une agence, ont demandé s’ils pouvaient visiter la maison, puis ont vu notre pancarte et ont annulé la visite. l’agent immobilier nous réclame sa commission entière parce que selon lui, il nous a présenté les acquéreurs qu’il n’a jamais vus. Est ce légale ?
    j’ajoute que dans le contrat de vente simple, il y a une clause de personnes présentées par eux.
    Dans ce cas, si le terme “présenté” signifie avoir noté un nom, un numéro de téléphone qui prouve que le nom n’a pas été inventé ?
    merci pour votre réponse.
    Yves

      • Merci beaucoup. Je m en doutais mais la clause stipule acquéreur présenté par eux. DU coup, l agent nous mentionne le nom en nous demandant de lui renvoyer cette personne ou de lui verser ses honoraires si accord sans lui

  3. Bonjour,
    nous avons signé 1 mandat simple et avons mis une pancarte à vendre sur la maison avec notre téléphone. De futurs acquéreurs ont vu l’annonce sur leboncoin par une agence, ont demandé s’ils pouvaient visiter la maison, puis ont vu notre pancarte et ont annulé la visite. l’agent immobilier nous réclame sa commission entière parce que selon lui, il nous a présenté les acquéreurs qu’il n’a jamais vus. Est ce légale ?
    j’ajoute que dans le contrat de vente simple, il y a une clause de personnes présentées par eux.
    Dans ce cas, si le terme “présenté” signifie avoir noté un nom, un numéro de téléphone qui prouve que le nom n’a pas été inventé ?
    merci pour votre réponse.
    Yves

  4. Bonjour,
    Si l’agent immobilier prétend avoir droit à une rémunération, il doit en apporter la justification. Habituellement cette justification se réalise par la production d’un “bon de visite”. Cependant cette preuve peut se rapporter par tous moyens.
    À défaut, aucune rémunération ou indemnisation n’est dû au professionnel.

  5. Merci beaucoup. Dans la clause, c est écrit acquéreur ” presenté” et du coup l agent nous donne son nom en nous demandant de le renvoyer à leur agence car nous vendons aussi en direct avec un contrat simple

    • Oui mais non…il ne suffit pas que l’agent immobilier ait recherché un acquéreur, il faut qu’il ait mis les parties en présence ET qu’il ait participé aux négociations…Par ailleurs, ce ne serait même pas une commission à réclamer mais des indemnités, car les honoraires ne sont dûs que si l’agent immobilier a lui réalisé la vente….;-)

      • Merci beaucoup.
        Oui c est une clause pénale et une indemnité mais je trouve que le terme ” présentée ” est vague et pas assez précis et certains agents immobiliers une minorité je suppose, en profitent pour nous faire peur.

  6. Bonjour,

    Nous avons visité un bien avec une agence immobilière et fait une offre non acceptée par les vendeurs. Les vendeurs ont ensuite choisi une autre agence car pas assez efficace (d’après eux), nous n’avons pas revisité le bien avec cette nouvelle agence. Après 3 mois, les vendeurs ont stoppé le nouveau mandat et vendent maintenant leur bien en direct. Pouvons nous passer par eux directement ? Cela fait des déja plus de 6 mois que nous avons visité avec la première agence. Merci

    • Bonjour,
      Probablement pas. La plupart des mandats contiennent une clause d’interdiction d’un an ou deux. Mais c’est au vendeur de gérer le problème avec l’agence, vous devez bien sûr lui rappeler que c’est l’agence qui vous a présenté le bien au départ.

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