Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

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Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration

Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ansdélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui n’aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt confirmatif de la Cour de cassationfin d'un mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.

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146 Commentaires

  1. sujet : Bonjour,
    Nous avons actuellement une maison en vente en mandat simple dans une agence immobilière. Cette agence a émis, avant que nous signons le mandat, un avis de valeur compris entre 150 et 165 000 euros pour notre bien, une maison de ville dans un quartier recherché. Nous n’avons pas voulu être trop gourmands et nous souhaitions vendre rapidement, nous avons donc signé donc le mandat a 150 000 net vendeur. Mandat simple. Huit mois après, l’agence nous a dit que la maison était trop chère pour les visiteurs, et nous a demandé le baisser par avenant. Cependant , elle n’a jamais consenti à nous montrer le moindre bon de visite, et personnellement, j’ai des doutes qu’elle ait vraiment fait visiter notre bien tant que çà, mais bon… Nous avons consenti à baisser de 8000 euros et l’avons mise à 142000 net vendeur.
    3 mois après,c’est a dire il y a une semaine, elle nous transmet une offre d’achat émanant d’une SCI immo, cette offre est à 125 000 à peine , soit 118 000 net vendeur! Et selon l’agence, ce serait une offre raisonnable, que nous pourrions accepter. je suis très en colère et je viens de mettre la maison sur un site de particulier, à 140 a débattre raisonablement, mais comment puis-je savoir que les gens qui ont visité, ( deja deux, en quatre jours de mise en ligne) n’ont pas déja signé de bons de visites avec cette agence ? dois-je me garantir , en cas d’offre d’achat en, leur demandant de me faire une attestation certifiant sur l’honneur qu’ils n’ont jamais visité avec l’agence ? Existe y a -t-il une jurisprudence libérant les vendeurs d’être redevable de quoi que ce soit à l’agence , dès lors qu’elle a fait preuve de procédés moralement déloyaux envers les mandants, a savoir: surestimation pour décrocher le mandat, aucune offre décrochée , si ce n’est 1 , au bout de onze mois, et de la part d’une sci à 25 000 euros en dessous de la marge basse de l’avis de valeur. Merci d’avance pour vos conseils éclairés .

    • Bonjour,
      Vous devriez envoyer une LRAR à l’agence en demandant de vous indiquer par retour les noms des personnes à qui ils ont présenté votre maison. Quant à faire attester aux acquéreurs qu’ils n’ont pas connu votre maison par une agence, les notaires le font quasi systématiquement dans les compromis entre particuliers, mais vous pourrez vérifier ce point préalablement.

  2. Bonjour,

    Je vous expose mon cas :
    Je suis acheteuse, j’ai visité un bien via agence et en direct avec le propriétaire. Le vendeur n’est pas en mandat exclusif et la maison est en vente sous trois annonces différents dont deux agences.
    Ce sont mes parents qui ont visité pour moi via agence (que j’ai eu par téléphone au préalable), et signé pour moi le bon de visite (dont je n’ai pas d’exemplaire).
    Nous aimerions évidemment faire affaire sans agence, est ce possible sans prendre de risque ?

    • Si vous souhaitiez “faire” sans agence, alors pourquoi passer par elle et demander ensuite des conseils pour l’evincer ? Belle mentalité ! Pouvez-vous quand même le faire..oui, après ne venez pas vous plaindre de devoir avec le vendeur vous retrouver en justice pour collusion pour l’evincement de l’agence ( au mieux) lol

      • Je comprends votre réaction, mais j’ignorais qu’il s’agissait du même bien puisque l’une des annonces ne comportait pas de photos et une description différente. Ce n’est qu’après avoir fait le point sur nos deux visites avec mes parents que nous nous sommes rendus compte du problème.

  3. Bonjour, je viens de vendre ma maison avec une agence immobilière. Celle-ci en recherche une autre pour nous et nous présente plusieurs biens. Un bien retient nôtre attention nous faisons une proposition qui est refusé par le vendeur une semaine plus tard. Ce bien est en vente dans plusieurs agence mais aussi de particulier à particulier. Dans la description du bien selon l’annonce les surface de terrains sont différentes (5hA pour l’agence, 12 hA en particulier). J’ai donc appelé le vendeur pour comprendre, il peut soit vendre que 5hA mais possède 12 hA. Après discutions j’arrive à mieux négocier que mon agence (420 000 pour la maison et les 5hA avec l’agence, nous arrivons en dessous de 350 000 pour 12 hA). Je suis satisfait de l’agence pour la vente de mon bien, mais pas du tout pour la négo de la nouvelle. Elle nous a fait visité et doit être rémunéré pour son travail mais les 20000 euros demandés ne sont pas justifiés. Le vendeur ne veut plus traiter avec cette agence. Comment peut-on faire pour que tout le monde y trouve son compte? Je suis artisan et toutes peines mérite salaire.

  4. Bonjour
    J’ai envoyé il y a quelques jours à mon agence un courrier de résiliation d’un mandat de vente exclusif de mon appartement. Mandat qui a été signé il y a plus de 3 mois.
    Je suis donc dans un délai d’attente de 15jours avant de pouvoir vendre par une autre agence ou par moi même. Mais l’agent immobilier m’a annoncé hier qu’il y a 2 personnes qui souhaitent visiter. Si j’accepte les visites, cela va t’il annuler ma demande de rétractation ou c’est seulement quand il y a signature ?

    • Bonjour ,
      Je vends un terrain par un agence immobilière avec un mandat de vente exclusif.
      Voilà plus de trois mois que j’ai signé ce contrat .
      J’ai résilié mon contrat et je vous demande pendant les 15 jours qui suivent ce
      contrat .Que puisse pouvoir faire et ne pas faire .Merci de me répondre

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