Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Désolé pour l’erreur d’insertion… Je reprends
Ce genre d’infos ne s’obtiends généralement pas en “demandant” car cela a un cout non négligeable à défaut d’avoir souscrit à la facture détaillée.
Maintenant certains opérateurs sont plus “disponibles” que d’autres… Dans tous les cas. Si appel il y a, je vous conseille de laisser l’affaire suivre son cours et d’acheter en direct.
Si l’agence devait entamer des poursuites, il sera toujours tant de demander à la justice de saisir l’opérateur afin qu’il fournisse cette information.
Ne harcelez pas votre opérateur, à l’inverse, informez bien l’agence qu’il y a un précédent et qu’en cas de nécessité, la justice pourra obtenir la preuve de ce que vous avancez…
Dans tous les cas, si vous voulez faire cette demande vous même, n’appelez pas votre service client. Envoyez plutot un recommandé avec accusé de reception.
Bonjour, merci pour vous réponse.
J’ai une autre question, si le propriétaire arrête son mandat simple. Nous n’avons donc plus rien a voir avec l’agence, donc nous pouvons acheter de particulier à particulier?
Non, si tel était le cas aucune agence ne serait jamais payée, puisqu’il suffirait au mandant de dénoncer le mandat pour traiter avec le client présenté par l’agence… Le délai admis par la jurisprudence est celui indiqué sur le mandat. La jurisprudence à admis 24 mois. Voir : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
Ok, si j’ai bien compris nous ne pouvons pas acheter le terrain avant 2 ans, même si le propriétaire à annulé son mandat? (es ce bien ça que vous m’expliquer?)
Si l’agence n’a pas fait son travail en donnant nos nom au propriétaire (car ces derniers n’ont pas été prévenus)
Toute la question est : 1) Avez-vous signé un bon de visite dans lequel vous reconnaissez que vous avez eu connaissance de la vente du terrain en premier lieu par l’agence , alors que c’est faux ; 2) Quand vous vous êtes rendus compte qu’il s’agissait du même terrain que vous aviez vu directement, l’avez-vous signalé immédiatement à l’agence ? En effet plus vous attendrez plus vous aurez du mal à arguer de votre bonne foi.
Sinon on tourne en rond, on en revient au juridique pur et dur : lorsqu’un agent immobilier dûment mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite directement avec la même personne, la commission est due.
Je n’ai pas eu de double du bon de visite, donc je ne sais plus ce qu’il y avait écrit, a part l’adresse.
Oui je l’ai signalé à l’agence!
Stéphanie
Ni JCM, ni moi meme n’étions avec. Et je rejoins JCM sur la durée du mandat. La seule “preuve” de bonne foi serait de démontrer que vous étiez en relation avec le propriétaire AVANT d’avoir signé le bon de visite.
Idéalement, il vous faudrez :
– un courrier du vendeur attestant que vous étiez en contact dès le XX/XX/XXXX soit Y jours avant d’avoir signé avec l’agence
– ET par exemple une facture détaillée avec numéro du propriétaire et date de l’appel. A défaut une attestation de l’opérateur…
Comme je l’ai déjà indiqué, si vous êtes “sure” d’avoir pris contact avant avec le propriétaire, vous pourrez toujours, en cas de poursuites judiciaires, demander la saisie de votre relevé de téléphone. L’agence n’ira pas forcement en justice si vous l’avez convaincu de votre bonne foi.
Ou faire un recommandé à votre opérateur en demandant soit le détail de vos appels pour le jour en question, soit une attestation confirmant que vous avez appelé le xx/xx/xxxx à xxhxx le 0xxxxxxxxx. Normalement l’opérateur vous enverra le détail.
Mais c’est à vous d’etre honnete vis à vis de l’antériorité du contact… Car vous me semblez encore en douter….
Bonjour,
J’ai visité une maison avec une agence immobilière, l’agent ne sachant nous sonnés aucuns renseignements lors de la visite, nous avons contacté directement la propriétaire. L’agent nous a fait signé un papier sans même nous dire de quoi il s’agissait et d’ailleurs je n’ai aucun double de ce fameux papier.
Cette maison se trouvant dans deux agences immobilières différentes, est ce que j’ai la possibilité de contacter la seconde agence pour pouvoir faire une offre ou suis je obliger de passer par la première???
Bonjour AMB,
Pour pouvoir répondre utilement, il faudrait savoir si dans le mandat que le vendeur a signé, il y a une interdiction de passer par une autre agence, dans un tel cas. Certes cette interdiction ne concernerait que le propriétaire. Voir : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Et comment est ce que je fais pour savoir,je demande à l’agence? La propriétaire m’a dit qu’il n’y avait de contrat d’exclusivité dans les agences, c’est la même chose ou pas? Et ce papier que l’agent immobilier m’a fait signé, et que je n’ai pas eu de copie c’est quoi? Un bon de visite?