Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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j’utilise le bon de visite et mes clients en sont satisfaits tout comme moi.
Bonjour
Encore un post dont je vais souvent copier le lien pour en faire part sur différents forums où les acheteurs cherchent par tous les moyens à ne pas honorer leurs engagements
oui je vois mais si on passe avec une autre agence immobiliere ces different???? car la le textet pour passer en direct avec le vendeur ???
Sur ce point tout dépend de la rédaction du mandat. Voir :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/vendre-par-autre-intermediaire-a-client-presente-par-lagence-251.html
et si le vendeur finalement décide de ne plus vendre, mais de louer son bien? peut-il le faire directement avec une personne qui auparavant était intéressée à l’achat?
Oui, bien sûr. Le propriétaire est toujours libre de faire ce qu’il veut de son bien.
Cette démarche pourrait être assimilée à un “renoncement à l’opération” de la part du mandant. Dans une telle situation l’agent immobilier qui subirait un préjudice (perte d’une chance de conclure l’opération) pourrait en demander réparation au mandant.
rolala merci pr le com, c’est trop compliqué pour moi… puisque l’agence a en quelque sorte “evincé” cette personne pas solvable à l’achat, qu’est-ce qu’ils peuvent encore réclamer comme préjudice à la fin??? je regrette vivement la mise en agence, même si je reconnais que c’est comme ça qu’on trouve une bonne partie des clients intéressés…! c’est super chaud lol, je comprends bien le rôle de l’intermédiaire et je suis pas contre le fait que ça se paie… mais parfois ça éjecte des clients (comme là) et ça nous force à bcp baisser le prix de notre coté! bizarrement, le client il ouvre les yeux une fois qu’il a visité par l’agence; c’est nul!!! pas capable de reconnaitre la valeur d’un bien tout seul… et c’est dans ce “vide” que l’intermédiaire joue son rôle (personnellement, en ce moment y’a une agence qui me balade un peu pour arriver à ses fins sans que je me remette en activité de pub perso; il est contraint de mentir pour que ça se fasse par lui, ça me gave, sans compter les petites baisses auxquelles je dois consentir! c pourquoi je pense relouer finalement! franchement dans le cas présent, y’a plus de chance de conclure puisque la cliente ne peut pas acheter!
Bonjour,
J’ai un dilemme, j’ai visité une maison par l’intermédiaire d’une agence, mais je n’ai pas signé de bon de visite. J’ai appris par des connaissances que le propriétaire avait également laissé des annonces de particulier.
Puis-je faire une offre au propriétaire sans crainte? Mis à part des textos, il n’y a pas de traces écrites, que de l’oral…
Merci d’avantce
Bonjour
Votre dilemme n’en est pas vraiment un : vous avez fait appel à une agence immobilière qui a fait son travail et vous voulez la bénédiction de professionnels pour l’entuber tout en ayant bonne conscience ;=)))
le bon de visite n’est qu’un élément de preuve parmi d’autres de l’action de l’agence
Si vous effectivement ne risquez pas grand chose à priori, le vendeur LUI se retrouvera avec des dommages et intérêts à payer à l’agence, et si vous ne l’avez pas prévenu, il se retournera surement contre vous ensuite.
alors mieux vaut rester honnête
Bonjour,
Premiers jours de mes recherches pour acheter un bien immobilier, je suis passé voir une agence qui m’a détaillé un bien qui potentiellement pouvait m’intéresser, et un RV a été fixé.
Entre temps j’ai fait des recherches de mon coté sur un site d’annonces entre particuliers très connu et j’ai sélectionné plusieurs biens. En appelant directement le propriétaire de l’un des biens il s’avère que c’est justement celui-ci que je devais visiter. Je précise que le vendeur n’a pas signé de mandat avec exclusivité.
Donc de mon coté je n’ai donc rien visité ni même signé avec l’agence, j’ai juste laisser mes coordonnées (classique : Nom + adresse + mail +tél) le premier jour puis ait annulé le RV avec l’agence avant de prendre RV directement avec le vendeur.
Pourriez-vous m’assurer que dans ce cas il n’y a aucun risque que l’agence se retourne d’une manière ou d’une autre contre moi ou le vendeur?
Cela me semble évident mais je préfère en être sûr si jamais cela devait être le cas.
Merci d’avance,