Valeur du bon de visite

Bon de visite : quelle est sa valeur?

bon de visite

Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.

Au début des années 1990,  la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.

Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.

Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.

Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.

En voici une confirmation :

“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”

(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)

Dans cette affaire la Cour rappelle :

“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”

Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.

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À propos de l'auteur 

222 Commentaires

  1. Bonjour.
    Ayant conclu un mandat non exclusif avec un mandataire, je n’ai jamais obtenu de proposition de sa part. Je suis en négociation avec un particulier qui s’est adressé à ce mandataire il y a quelques mois.
    J’ai indiqué au mandataire le nom de cet acheteur, et rapidement il a produit un bon de visite manifestement falsifié : sur ce bon figurent deux maisons, dont la mienne, rajoutée.L’acheteur n’a visité que la première maison.
    D’autre part, je ne retrouve plus le contrat qui me liait à ce mandataire : il a disparu depuis la dernière visite qu’il m’a imposée, alors que je l’avais averti que j’avais trouvé cet acheteur; le document se trouvait en évidence dans mon salon…Je soupçonne fortement ce mandataire de me l’avoir subtilisé. Mais dans quel but ?
    Je compte porter plainte contre ce mandataire peu scrupuleux qui déshonore votre profession.L’acheteur est solidaire avec moi.
    Pourriez-vous me conseiller s’il vous plait ?
    J’ai le sentiment d’être victime d’une arnaque sordide.

  2. Bonjour,
    Le plus simple serait de prendre contact avec l’acquéreur qui a peut-être gardé son exemplaire du bon de visite sur lequel n’apparaît pas votre maison.
    Parallèlement écrivez en LRAR à l’agence pour réclamer une copie conforme de votre mandat (en relatant ce qui s’est passé). S’ils ne le font pas il y a vraiment peu de chance que vous soyez condamné à leur verser quoi que ce soit. Et en possession du mandat il faudra alors bien le lire pour voir l’étendue de vos obligations.

  3. Bonjour;
    Le bon de visite doit-il être individuel ( un bon par bien visité) ou peut-il mentionner plusieurs biens ?

  4. Je me demande quelle valeur peut avoir un bon de visite collectif. C’est la porte ouverte aux falsifications, comme celle commise par mon mandataire; d’autant qu’il ne laisse pas d’exemplaire du bon de visite à ses clients…

  5. Bonsoir

    Il ne laisse pas d’exemplaire du bon de visite : et bien sûr il vous met un couteau sous la gorge pour vous empêcher d’en demander une copie …….
    A quand des adultes responsables qui exigent une copie de TOUS les documents qu’ils signent ? Trop facile de pleurer après

  6. Le problème est que peu de gens savent qu’ils peuvent réclamer une copie du bon de visite.

    Je suis en recherche active d’un bien depuis plusieurs mois et pas un seul agent ne m’a proposé un double du bon de visite. D’ailleurs, ils seraient bien en difficulté de le proposer car aucun n’avait de formulaire en double ou avec une copie carbone. J’en déduis donc que la remise d’un double en sortie de visite n’est pas du tout une pratique admise.

  7. bonjour bjm

    Il est vrai que de nombreux agents s’abstiennent de fournir un double, mais rien ne vous empêche d’exiger ce double, comme pour tout document que vous signez . Sinon vous demandez une copie ou vous gardez l’original, ou vous vérifiez qu’il y a bien deux exemplaires avant de signer .

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