Agents immobiliers et agents commerciaux mandataires indépendants : la cohabitation est-elle possible ?

agents immobilier mandataires indépendants

agent immobilier indépendant

Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.

Qu’est-ce qu’un agent commercial ?

C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.

Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.

Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique.  Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier.  Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi,  mais bien celle de l’agent immobilier.  Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.

Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?

La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.

Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !

De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.

Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.

Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.

Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?

Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…

Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.

En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.

En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.agents commerciaux mandataires indépendants

Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?

Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.

On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.

Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.

Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.

La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…

Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.

Cimm immobilier et les agents commerciaux

En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).

Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.

Le développement des réseaux d’agents commerciaux

Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !

Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.

Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.

Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici

Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.

Zoom commentaires

zoom-commentaire

 

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

501 Commentaires

  1. Bonjour KASON
    D’une part je pense bien comprendre APRES PLUS DE 40 ANS DE METIER;
    D’autre part si vous parlez de la bourse cela va leur faire plaisir.
    De toute façon,agences et agents mandataires c’est pas compatible.
    Il est évident que pour se lancer agent mandataire,il est souhaitable d’avoir fait ses preuves en agence interne.

  2. Agences et mandataires sont tout à fait compatibles en pratique, c’est ce que nous faisons chez Cimm ! C’est pour cela que nous acceptons volontiers des candidats qui n’ont jamais fait d’immobilier.

  3. agences en franchise d’un coté et agents mandataires de l’autre,c’est obligatoirement un désavantage pour les commerciaux des franchisés au niveau du montant de la rémunération.
    A terme les commerciaux interne aux agences obligatoirement salariés voudront quitter le franchisé ce qui est normal et c’est déjà ce qui se passe .
    En effet des anciens commerciaux des franchisés sont déjà dans d’autres réseaux.
    Désolé mais c’est la vérité.
    Le meilleurs moyen de savoir exactement est de simplement interroger sur le sujet les patrons d’agences franchisés.

  4. @Robert, il y a des flux dans les deux sens. Certains mandataires font le chemin inverse, et vont travailler en agence. C’est le même métier, mais exercé de deux manières différentes, il n’y en a pas une qui est la bonne et l’autre à jeter aux orties.
    Chez nous certains commencent par être mandataires puis créent une agence, ou vont travailler en agence, d’autres pensent créer une agence plus tard mais veulent se rôder quelque temps en tant que mandataire…

  5. JMC
    Je suis content pour vous,mais je pense que tout le monde ne pense pas comme vous.
    Je vous conseille cordialement de vous renseigner auprès des franchisés et vous serez certainement d’un avis moins positif.
    C’est votre façon de procéder, et je le respecte,mais pour une fois je ne partage pas votre avis.
    jE souhaite pour vous être dans l’erreur,mais j’ai une grande expérience sur la question.
    Même les gens de qualité comme vous peuvent faire une erreur.
    Cordialement

  6. Robert : ça va les chevilles ??

    Votre expérience n’est pas LA VERITE ( ou alors vous êtes le nouveau Jésus ;=))
    Justement, si vous pouviez la développer cette expérience, au lieu de nous envoyer des certitudes ..
    c’est dangereux : pourquoi ?, qu’avez vous constaté ??
    cordialement

  7. kason ou klacson
    Ce serait bien si vous disiez moins de ——– dans vos messages.
    Et aussi dans les conseils sur d’autres forum.

  8. Le phénomène des mandataires est encore assez récent, le nombre “acceptable” (par le marché) n’est peut-être pas encore atteint, peut-être est-il dépassé, peu importe, un équilibre finira par se créer.
    Un agent co dans une agence est certes moins rémunéré mais il a beaucoup moins de frais à sa charge. Et surtout, ce n’est pas la même façon de travailler. Même parmi les mandataires qui étaient agents co, certains se découragent, et reviennent en agence. A d’autres, ce statut convient parfaitement.
    A chacun de trouver chaussure à son pied.

  9. JMC
    LE problème majeur,est que l’agent commercial en agence interne est interdit et que seul le salarié est ok.
    De ce fait les agents commerciaux interne sont des salariés déguisés et que seul les réseaux respectent parfaitement la législation sur les agents commerciaux.

    Dons intérieur des salariée et a l’extérieur des agent commerciaux
    Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*