Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Non cette clause est abusive. Il y a assez de jurisprudence dans le domaine. Contrairement aux idées reçues, une clause de non concurrence pour un Agent commercial doit-être rémunérée sous la forme d’une indemnité clientèle ou autre. A bon entendeur, ne vous laissez pas faire par certaines entreprises qui pensent qu’elles ont tous les droits. Souvent elles méconnaissent le droit du travail pour les salariés, donc pour les indépendants elles en sont complètement ignorantes. Ce genre de litige encombre les tribunaux de commerce …….
Gilles28
Bonjour,
Avez -vous une jurisprudence à nous indiquer,ce serait très intéressant
merci
Effectivement,la dernière est pas mal
gilles28, c’est exactement ce que je disais.
Dans la première affaire que vous citez la clause était “sans corrélation avec la clientèle de particuliers réellement confiée à l’agent, la clause a été jugée excessive.”
Dans la deuxième « le législateur n’a pas entendu que l’obligation de non-concurrence soit indemnisée lorsque la clause qui la stipule est conforme aux dispositions de l’article L. 134-14 du code de commerce ». Tel est le cas lorsque « la clause de non-concurrence invoquée est limitée dans l’espace (en l’occurrence : à un rayon de quinze kilomètres) et dans le temps à deux années, et n’a créé aucune sujétion abusive » ; ce qui « fait ressortir que la clause n’était pas disproportionnée avec l’objet du contrat ». (Chambre commerciale de la Cour de cassation, 27 décembre 2007, n° 06-15137.)
Et la Cour précise bien que cette clause n’a pas à être assortie d’une contrepartie pécuniaire.
je pense qu’il y aura très vite une jurisprudence,mais à ce jour JCM a raison
Pour faire plus simple, ayant un avocat spécialisé dans le domaine, il m’a cité plusieurs cas de figures ou l’agent commercial à été dédommagé, car cette clause empêche la personne de travailler et d’après le code civil, on ne peut pas empêcher une personne de travailler. La clause de concurrence doit-être “Raisonnable”(en plus de la durée, localisation etc) par exemple : interdiction de reprendre les mandats que nous avons rentré pour le compte du mandant que nous quittons, mais pas interdiction de reprendre des mandats pour un autre mandant sur le même secteur, car les prospects n’appartiennent pas aux mandants …….
j ai été mandataire immobillier et ce sont tous des arnaqueurs pack pub soit disant gratuit comme propiétés-privées.com et d autres a fuir….ne vous laissez pas avoir politique du nombre avec 400 mandataires et un redevance de 200 euros chacun par mois et oui ttc soit 80000 euros par mois pour une equipe au siège de moins de 10 personnes !! je l ai vu ! ils n ont pas besoin de vos ventes!! et tourn over très important d ailleurs aucun ne communique de chiffres!! une vraie arnaque!!!!!!
Posez vous la question : Etiez vous au moins un bon commercial ? Car tous les réseaux ne sont pas des arnaqueurs et heureusement
gilles le bon samaritain ! regardez autour de vous et demandez mais aucun ne vous répondra c est très tabou dans les réseaux on parle de ceux qui arrivent mais pas du nombre important qui partent je confirme ne faites pas ce métier meniez vous des beaux discours et des gains faciles ….c est une arnaque a échelle nationale !!
excusez la faute de frappe méfiez vous des beaux discours….