Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
merci pierre c est le problème les réseaux vendent du rêve sur le papier(accompagnement ect..) la réalité est tout autre!! ils sont lâches dans la nature seul les agents qui viennent de l immobilier peuvent s en sortir.la force des réseaux:le recrutement a outrance, le nombre de mandataires et les redevances mensuelles pour eux jackpot tous les mois!!
aujourd’hui,les bon réseaux ne recrutent que des agents aguerri.
Du fait de la crise,c’est très difficile pour les nouveaux.
Étant dans le métier depuis 45 ans,je suis ok sur le fait que des nouveaux font du très bon CA,mais le métier est plus difficile que pour nous les anciens.
Pour répondre à ex mandataire, sauf erreur,je pense que vous étiez dans un réseau qui n’a pas tenu ses engagements(augmentation des frais de participation par exemple)
Là je ne suis pas du tout d’accord avec vous. Pour moi ce sont les “mauvais” réseaux qui ne recrutent que des agents aguerris : parce qu’ils ne font pas ou peu de formation, et surtout parce qu’ils n’ont pas de vraies méthodes.
Comme nous avons des méthodes très spécifiques, nous préférons souvent former des nouveaux, plutôt que prendre des “aguerris” qu’il faut reformater.
Par exemple il y a longtemps que nous avons supprimé le mandat “simple” de notre vocabulaire.
Seul le bilan et le résultat prouve la méthode.
Pour le reste,la formation,c’est aussi la formation permanente.
Un bon agent est capable d’être bon dans tout ce qui est commercial.
Le mauvais,n’est pas fait pour être commercial.
Même avec une très bonne méthode,on ne transforme pas un percheron en pur-sang.
Oui à tout ce que vous dites
Mais avec une très bonne méthode on superforme
Nous avons plein d’exemples en ce moment, en période de crise il y a des plantages et de très belles réussites (+80% pour une agence par exemple, de 500 KE à 900 cette année… ; un agent co débutant, fonctionnaire à la retraite qui en un an a fait 26 ventes, 50 KE le mois dernier…). Bien sûr tous ne sont pas à ce niveau, mais : 1) c’est possible ; 2) ce n’est possible qu’avec de très bonnes méthodes de travail.
Tout les réseaux ont les mêmes exemples.
Je parle des agents en général et pas de la minorité performante qui existe dans toutes les agences ou réseaux.
Si vous regardez les CA de tous vos agents,je vous parie un très bon repas que j’ai raison obligatoirement.
Nous avons nous même une grosse augmentation du CA,du fait du nombre plus important d’agents.
Je reste néanmoins sur mon analyse
Je me suis trompé c’est 26 actes authentiques pas 26 compromis.
Bon que préconisez vous ? De refuser tous les candidats sous prétexte qu’ils ont de grandes chances d’échouer ?
d accord avec pierre par contre jcm doit être dirigeant ou responsable de l un de ses réseaux véreux !! très bien pour l agent co débutant aux 26 ventes et je lui souhaite de réussir et de continuer mais une question quand même combien
de mandataires dans ce réseau et donnez des chiffres pour une fois!! les futurs mandataires veulent savoir…allez je vous aide un peu environ 10% sortent leur épingle du jeu pour tous les autres ils ne tiennent pas plus d un an ou ont un travail complémentaire j ai tésté sur un département sur chacun des sites:capi,optimhome,proprietes privees ect..
plus de 10 enseignes et le même constat partout: oui plus de chiffres d affaire normal plus de mandataires recrutés avec une redevance mensuelle obligatoire vu le nombre de départs chaque mois il est normal de recruter en masse !! mon père disait une bonne société garde ses ouvriers!!
a ceux qui veulent rejoindre un réseau renseignez vous avant tellement de mythos dans ce métier c est bon j ai donné me suis investi:temps,essence,pub,voiture perso,fournitures,consommables imprimantes,oui vous payez tout ça aussi!redevance mensuelle qui devait être gratuite a 30 mandats actifs et suivis surprise ils ont changé d avis pas cool(propriétés-privees.com) bah oui autrement moins de chiffre d affaire! quelle arnaque !!
Bien sûr si on aborde ce métier avec une mentalité de fonctionnaire ou d’assisté on est mort. C’est un métier oû l’on est à son compte, indépendant. Dans tous les réseaux il y a de belles réussites, tous ont les mêmes moyens au départ. Mais il y a aussi des risques. Ça en France on ne l’accepte pas. 50 % de la population active dépend directement de l’état pour sa rémunération, ça crée une mentalité d’assistés.
RÉPONSE A EX MANDATAIRE
JCM à effectivement un réseau très sérieux .
On peut ne pas être ok sur un sujet sans être désagréable et avec des propos non fondés.
Je précise que je ne suis pas dans son réseau ,mais parfaitement renseigné.