Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Pour notre avocat qui est de votre avis,le portage salarial pour les agents commerciaux immobilier est enterré depuis le 2 avril 2015 sauf si changement futur.
Vous aviez raison contre tous.
Comment vont faire certain reseaux qui pratique le portage pour se remettre dans le cadre avec leurs agents.
En ce qui nous concerne,c’est votre position qui nous a éviter l’erreur
Merci JEAN CLAUDE
Merci pierre ! 😉
JCM
Que pensez vous du nouveau site d’annonces BIEN ‘ICI .
Les réseaux de mandataires seraient refusés
Cordialement
Bonjour
Il y un réseau de mandataire qui diffuse à partir du 1 JAnvier 2016 sur BIEN ‘ICI’ et qui est adhérent FNAIM
Pour le portage salariale, le avis divergent …….
Pour le portage salariale et par expérience, l avis d’un avocat, ne reste qu’un avis ……
le portage salarial n’est pas conforme à la loi hoguet
les CCI commencent à refuser le portage salarial
A mon avis cela est un gros problème pour les réseaux qui le pratique
la FNAIM fait fort d’avoir un adhérent réseau de mandataire
Oui pierre je confirme, les réseaux de mandataires ne sont pas admis sur le site bien’ici. Mon avis est toujours le même, c’est un combat d’arrière garde. Il y aura des exceptions, puisqu’il y a en effet des réseaux de mandataires membres d’organisations faisant partie de bien’ ici.
le site ne sera pas porteur
il pourra éventuellement concurrencer se loger mais certainement pas le bon coin qui reste le plus porteur
C’est certainement le site qui va perturber les réseaux de mandataires.
De plus il est interdit d’interdire,donc au premier procès d’un réseau de mandataires,ils seront obligés d’ouvrir l’accès à tout les pro
Bonnes fêtes Jean Claude
Ce matin j’avais rdv avec nos avocats ,et avons discutés de l’éventuel refus de bien’ici
concernant les réseaux de mandataires de diffuser des annonces sur le site.
Pour eux ce sera une promenade de santé si procédure
cordialement