Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Désolée :
“Donc, quand on dit que les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pourquoi est-ce, au final, ajouté au prix de vente du bien et donc, à sa charge ?!”
Je voulais bien sûr dire : “… ajouté au prix de vente du bien et, donc, à la charge de l’acquéreur ?”
Pardon Didier mais il ne faudrait pas confondre le prix net vendeur et le calcul de la plus-value …
Bonsoir
Oula je vois en tout cas que la loi alur n a pas simplifie les choses et que j ai vraiment une remise a jour clair à faire neanmoins ma question reste sans reponse,
ai je droit a une amende?
Cordialement
Bonsoir,
Je vois dans tous ces commentaires qu’on se tortille l’esprit.
Arrêté du 29/6/90:
Article 4 Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er, et relative au prix de location ou de vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises (T.T.C.) de la rémunération de l’intermédiaire lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur, et qu’elle n’est pas incluse dans le prix annoncé.
Loi Alur:
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Penelope, Il s’agit bien d’un prix de vente dans tous les cas et donc au final “un prix à payer” (ce n’est pas la définition mentionnée dans l’acte notarié). Ce prix de vente sera donc soit honr compris à charge vendeur, soit honr en sus donc à charge acquéreur et les frais d’actes sont appliqués sur le prix de vente qui comprendra ou non les honr.
On ne parle pas de prix net vendeur; cette notion de net vendeur est celle que les AI emploient souvent pour clarifier les choses au vendeur. Si on voulait se tortiller l’esprit le net vendeur qui n’écarte que les honr est faux car il faudrait encore le déduire des diag, du syndic, des frais de main levée etc.etc.
Bonsoir Gérard, pour moi c’est parfaitement limpide et nous sommes d’accord.
– Le problème se situe ailleurs, les agent immobiliers n’ont pas compris que travailler sans marge = fermeture. Vouloir mettre sous les yeux d’un consommateur sa marge, et cela pour toutes les activités commerciales, conduit à la négociation de la marge et non du prix.
– Certes je suis un gamin qui n’a que 63 ans et je ne suis à mon compte que depuis l’âge de 25 ans, néanmoins j’apprend tous les jours, mais il y a aussi des choses que je sais !
– Tous mes concurrents a Honoraires cassés sont mort où à l’agonie.
– Il y en aura d’autres, qui prendront leurs places, avec l’espoir idiot de prendre tout le marché en cassant les prix ou en présentant d’une autre façon le prix.. L’analyse de leurs bilans montre que les meilleurs ont péniblement atteint mon CA, avec des charges fixes beaucoup plus lourdes.
A mon sens le consommateur doit avoir un prix et pas d’artifices de pourcentages, la simplicité. Il ne veut savoir que ce qu’il va payer. Les honoraires charge Vendeur sont la seule façon de travailler avec un bon équilibre. Et puis mon âge fait que même si l’on m’imposé une autre façon faire, cela ne changera plus ma vie, mais pour la jeune génération certainement, je n’ai donc aucun intérêt personnel à défendre ma théorie..
Bonjour,
Il y a confusion surtout sur le sujet. Deux points sont évoqués comme s’ils n’en faisaient qu’un seul : l’affichage des honoraires et la charge (véritable !) des frais d’agence.
La charge (véritable !) , c’est quoi l’objectif recherché?
philosophique ?
Moi c’est le notaire qui a la charge véritable de me payer, quand à la philo sur le sujet cela m’est complètement égale.
Vous c’est l’acquéreur, qui comme cela m’est déjà arrivé, a oublié son chéquier. Ou celui qui souhaite renégocier les honoraires. Le notaire vous dit, “moi mon acte est parfait ” les honoraires sont hors ma compta. Oui il y a un acte, oui l’acquéreur doit vous payer, mais avec un mauvais payeur, bon courage !!
Il existe un seul cas ou la charge acquéreur est intéressante, c’est lorsque les dettes du vendeur sont plus importantes que le prix de vente, vous n’êtes pas créancier prioritaire.
Nouvelle question pour penelope alors si sur le mandat charge vendeur les honos sont un % du net vendeur, qui les paye ?
Cordialement
Bonjour Jacquelin,
Votre question pour un professionnel de l’immobilier ne manque pas de me surprendre.
Si les honos sont à la charge du vendeur qui les paie ? Ben le vendeur, pardi !!
Bonjour penelope
Moi c est le debat psychologique pour savoir qui les paye qui me surprends, % du net vendeur ou montant ou % du prix de vente pour moi c est pareil c est charge vendeur puisque je signe un mandat avec un vendeur et non pas avec un acquereur que je ne connais pas encore donc je ne comprends pas pourquoi on doit affiche notre marge en pub si ce n est finalement pour avantager les lowcoast, quel lobby a ete en amont de cette loi?
Cordialement