Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Jean michel à raison, vous pouvez pensez ce que vous voulez du mode de calcul. Les honoraires sont libres. Il y a des régles d’affichage, de libellès pour savoir qui en assume la charge par sur le mode de calcul, libre à vous de dire que vous prenez 1000 euros par le nombre de fenêtre du bien.
Mais enfin Didier, je n’ai jamais dit que les honoraires n’étaient pas libres ! contrairement à ce qu’affime Jean-Michel, ce n’est pas moi qui confonds le calcul des honoraires et la charge de ceux-ci !
Cher Val,
Vous devriez vous relire !
Je suis contraint de vous répéter qu’il est légalement possible au vendeur de répercuter sur le prix de vente le montant des honoraires pour le cas où ces derniers seraient à sa charge. Lorsque le mandat de vente stipule des honoraires à la charge de l’acquéreur, le montant des honoraires doit apparaître dans la publicité.
Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.
Dans le barème que Didier a la gentillesse de nous communiquer, le % pour calculer en euros les honoraires s’applique sur le prix de vente honoraires inclus.
J’ignore combien d’Agents Immobiliers font ainsi, mais je peux attester qu’il y en a a priori autant qui calculent les honoraires à partir d’un % sur le net vendeur.
à Pénélope : il ne s’agit pas d’une commission qui s’empilerait sur une autre commission !
L’Agent Immobilier fixe avec son client vendeur un prix de vente TTC tel qu’il sera commercialisé et proposé à un acheteur, le % des honoraires va se calculer sur cette somme pour déterminer le prix net vendeur.
Finalement je ne suis pas plus étonné que cela qu’on en soit parvenu à juger comme déloyale une pratique courante (bascule de la charge des honoraires entre le mandat et le compromis de vente) avec de tels raisonnements erronés sur des mécanismes mathématiques très simples.
Cher Jean-Michel,
Je pense que vous ne m’avez pas bien comprise. La preuve en est que vous me reprochez de confondre calcul des honoraires et charge des honoraires, or, bien au contraire, je les différencie totalement. C’est vous qui mêlez indubitablement les deux.
Je précise que NULLE PART, vous ne trouverez dans mes propos une remise en cause du calcul des honoraires, ou du % de rémunération des AI, ou encore de la liberté de l’AI de fixer son prix, car, encore une fois (je me répète), IL NE S’AGIT PAS DE CELA.
Par contre, vous approchez de la solution en avançant que : “il est légalement possible au vendeur de répercuter sur le prix de vente le montant des honoraires pour le cas où ces derniers seraient à sa charge.”
En fait, c’est bien pire que cela : certains compromis le prévoient même en mettant : “A charge du vendeur (commission incluse dans le prix de vente)” … ce qui est tout à fait incompréhensible car si la commission est à charge vendeur, il ne saurait être question qu’elle soit finalement à la charge de l’acquéreur en étant incluse dans le prix de vente.
Bien sûr que c’est une pratique déloyale … c’est la pratique qui fait dire que, de toute manière, c’est l ‘acquéreur qui paye !
C’est aussi cette pratique qui permet d’argumenter que mettre les frais à la charge acquéreur, c’est faire des économies sur les frais de notaire, et tout ce débat sur la “charge augmentative du prix” … qui n’existerait pas si les pratiques étaient plus “logiques” (on va dire !).
C’est une pratique qui, également, entretient la confusion puisqu’elle ne différencie pas les honoraires d’agence du prix du bien et d’ailleurs, vous le reconnaissez vous même en expliquant à Pénélope que vous fixez un prix “global” avec votre vendeur et qu’ensuite (c’est très logique comme démarche, n’est ce pas ?!) vous déterminez la part des honoraires qui entrent dans ce prix “global” …
Vous oubliez juste de préciser que, au début du processus, vous avez estimé la maison à un prix “du marché” et qu’avant de proposer un prix global à votre vendeur et d’en discuter avec lui, vous y avez DEJA ajouté vos honoraires.
Donc, oui, effectivement et en quelque sorte, vous avez estimé une commission sur la commission ! Ne dites pas à Pénélope qu’elle a mal compris : elle a très bien compris et moi aussi. Et vous le dites, en plus, vous-même : ” les honoraires sont calculés selon un % du prix COMPRENANT LES HONORAIRES” ! C’est ubuesque : vous calculez votre rémunération sur la base d’un prix qui comprend DEJA votre rémunération !
Alors oui, c’est une pratique déloyale vis à vis de l’acquéreur qui, s’il était un peu plus informé, saurait pertinemment qu’il se fait avoir puisque les prix affichés sont des prix “FAI” et donc COMPRENNENT les honoraires d’agence (que ce soit mandat de VENTE charge vendeur ou charge acquéreur !).
Il lui serait donc facile, s’il était informé, de faire retirer ces frais du prix affiché, pour n’en payer que le “net” lorsque les frais d’agence ne sont pas à sa charge. C’est ce qu’a fait un ami et personne n’a pu lui démontrer que, LEGALEMENT, il était dans son tort !
Il ne s’agit que de faire appliquer l’autre pratique (la loyale) qui est de SOUSTRAIRE (et non d’ajouter, inclure, intégrer) les frais d’agence au prix de vente lorsque ces frais sont à charge vendeur.
Maintenant, que cette pratique d’intégrer les frais charge vendeur au prix de vente soit une pratique LEGALE … je veux bien le croire. Disons plutôt qu’elle n’est PAS INTERDITE et que la jurisprudence ne s’est pas encore penchée sur le problème, à ma connaissance toutefois.
Et je ne doute pas qu’elle soit courante, c’est bien là que le bât blesse : “tout le monde fait comme ça” alors personne ne songe à le remettre en question …
Cdlt
Merci Pénélope ! Nous ne sommes pas trop de deux ! 😉
Autrement dit, voilà comment cela DEVRAIT se passer :
* Honoraires à la charge du vendeur
Prix de vente (estimation, prix de départ, prix du marché, appelez le comme vous voulez) : 100 000 euros, honoraires 10 %
–> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
–> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
(oui, je sais, on n’en est plus à 10 % d’honoraires !)
* Honoraires à la charge de l’acquéreur
–> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence
Or, que se passe-t-il en vérité ?
Le prix de départ est négocié avec le vendeur dès le mandat à 110 000 euros et DANS TOUS LES CAS, l’acquéreur verse 110 000 euros (sans même savoir qu’il n’y est pas obligé quand les frais ne sont pas à sa charge !) !
Alors on peut appeler ça une pratique LOYALE si on veut … mais le lecteur sera juge …
Bonjour Pénélope,
Je vous suggère de relire mes propos et d’essayer de comprendre une réalité qui semble vous échapper.
– quelle que soit la charge des honoraires LE PRIX QUE PAIERA L’ACQUÉREUR est absolument IDENTIQUE (exception faite des droits de mutation comme on l’a à maintes reprises expliqué)
Le mode de calcul des honoraires si celui-ci est basé sur un % peut être :
1) sur la base du prix net vendeur
2) sur la base du prix proposé à l’acheteur
Où voyez-vous là-dedans une commission sur une autre ??? Ahurissant que vous jugiez cela ainsi… vous dites que c’est “ubuesque” ? Chacun appréciera au travers un exemple CONCRET
Exemple pour des honoraires 6% avec les 2 méthodes :
% sur le net vendeur
Net vendeur 100 000 – 6% = 6000 euros – Prix proposé à l’acheteur 106 000 €
% sur le prix de vente
Prix de vente 106383 € honoraires 6% 6383 euros – prix net vendeur 100 000 €
Certes, le montant des honoraires n’est pas identique, ni le prix proposé à l’acheteur, mais le net vendeur au niveau du mandat est similaire. Et que je sache, chaque agent immobilier est parfaitement LIBRE de prendre l’un ou l’autre des calculs.
Sans compter que certains ont un barème sur la base d’un forfait.
Les uns comme les autres indiquent ensuite la “charge” au niveau de leur barème et de leur mandat.
À propos, Pénélope, pour vous fâcher encore un peu plus, il s’agit d’une règle de 3, programme de CM1. LOL
Relisez mes propos, et je doute que vous puissiez y lire que je confonde les modes de calcul que les AI prennent pour calculer les honoraires et la mention de la charge. Relisez les posts, et vous y verrez que c’est Val, ainsi que vous-même qui vous mélanger les pinceaux.
Car lorsque vous affirmez ceci :
“Il ne s’agit que de faire appliquer l’autre pratique (la loyale) qui est de SOUSTRAIRE (et non d’ajouter, inclure, intégrer) les frais d’agence au prix de vente lorsque ces frais sont à charge vendeur.”
Vous confondez allègrement le mode de calcul dans le barème des honoraires, la charge des honoraires au mandat (et accessoirement au compromis) avec le décompte du notaire pour répartir les sommes en fonction de qui elles reviennent.
Vous dites ensuite, qu’il faudrait enlever les honoraires du prix affiché. C’est-à-dire de communiquer sur un prix que l’acquéreur ne paiera pas au final ? Incohérent.
Je suis partisan d’un prix affiché qui correspond à ce qu’exactement l’acquéreur paiera comme dans n’importe quel autre commerce. Et ce débat engagé par la DGCCRF et des consommateurs qui survolent les choses et qui croient savoir, n’a absolument aucun sens : le prix payé par l’acheteur, quelle que soit la charge, est TOUJOURS identique. Je suis même partisan de la suppression de la mention FAI. Quand vous achetez un kilo d’orange chez le marchand de fruits et légumes, il n’indique pas un prix marge comprise, pas plus qu’il n’indique sa marge.
Les clients des agences immobilières en revanche sont mieux informés, puisque cette “marge” s’appelle des honoraires, qu’elle figure en lettres et en chiffre sur le mandat, sur le compromis de vente et dans la reconnaissance d’honoraires à l’acte authentique.
À Val :
Les deux méthodes que vous proposez sont juridiquement complètement incohérentes.
En matière de transaction immobilière, c’est jusqu’à la preuve du contraire, le Notaire qui reçoit les fonds ou qui les appelle auprès d’un établissement financier.
Le paiement du prix se fait toujours le jour de l’acte authentique quel que soit la forme de l’avant contrat, et ceci, dans toutes les conditions de la vente, donc y compris lorsque les honoraires sont à payer par l’acheteur.
Le versement de l’acquéreur, dans le cas d’un versement d’un acompte sur le prix, est versé sur un compte séquestre, soit auprès de l’AI s’il dispose d’un compte séquestre avec les garanties financières qui vont avec, ou si l’AI ne manie pas les fonds, sur un compte séquestre de toute personne habilitée à le gérer, soit dans ce cas la plupart du temps, auprès du Notaire. Ces dispositions sont précisées dès le mandat.
Euh, Jean-Michel, moi c’est Val, pas Pénélope … preuve que ce n’est pas moi qui me mélange les pinceaux, lol !
Je pense que je vais arrêter là, mes propos ont été détaillés, argumentés et largement expliqués, avec exemples à l’appui.
Croyez-moi je vous ai bien lu et parfaitement compris. Malheureusement, à l’inverse, vous ne comprenez pas ce que je dis (ou vous ne voulez pas comprendre mais le résultat est le même), vous ne cessez de répéter : “le prix payé par l’acheteur, quelle que soit la charge, est TOUJOURS identique” … oui, selon votre manière de faire, effectivement. Vous ne comprenez pas qu’il y a une autre pratique, plus honnête, plus logique, plus juste et tout aussi LEGALE ! Et pourtant je l’ai mise noir sur blanc, c’est pourtant pas bien sorcier ! …
Vous voulez absolument croire que je ne sais pas faire un calcul, que je confonds tout, que je remet en cause la liberté de prix (alors que je n’en cause même pas !) … vous voulez que je vous dise ? continuez comme ça, c’est très bien !
Moi, je m’en retourne à mes petites affaires …
Bonne continuation … Pénélope : bon courage ! lol !
Ah j’oubliais : acquéreurs, si vous ne voulez pas vous faire avoir et payer les honoraires d’agence à la place des vendeurs, venez me voir avant le compromis : je vous expliquerai comment ça marche ! 😉