Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
PTDR !! Excusez moi Jean-Michel … mais mes propos vous paraîtront sans doute beaucoup moins incompréhensibles quand vous ARRÊTEREZ DE ME CONFONDRE AVEC PENELOPE !!
Je suis VAL !
Et les propos que vous avez repris NE SONT PAS LES MIENS !!
Je ne sais pas où ni comment vous avez compris que je n’étais pas du métier, Gérard … je fais donc confiance aux bons agents immobiliers, ne vous inquiétez pas : je sais les reconnaître … 🙂
bonne soirée
Bonne soirée.
Val,
vous écrivez :
Honoraires à la charge du vendeur
Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
–> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
–> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur” : ça c’est OK.
* Honoraires à la charge de l’acquéreur
–> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence
“Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.”
L’erreur dans votre raisonnement est très simple ! Dans le premier cas, vous évoquez un prix de vente de 100 000 €. C’est faux ! 100 000 € c’est le NET VENDEUR. Cette somme ne constitue JAMAIS le prix de vente. Le prix de vente dans votre exemple est de 110 000 €.
Lorsque les honoraires sont à charge vendeur, le Notaire appelle les fonds auprès de l’acheteur sur la base de 110 000 €, crédite le compte du vendeur de 110 000 € somme à laquelle il déduira les honoraires dus à l’agence.
Lorsque les honoraires sont à charge acquéreur, le Notaire demandera à l’acquéreur de verser :
– 100 000 € et qu’il créditera sur le compte du vendeur
– 10 000 €, somme qui sera remise à l’Agence sur la base et le fondement de la reconnaissance contenue dans l’acte de vente.
Ainsi, JAMAIS, l’acquéreur verse une quelconque somme au vendeur…pas plus que le Vendeur d’ailleurs. Les mouvements financiers transitent tous par le Notaire chargé de rédiger et d’enregistrer la vente.
Dans la pratique, et sur la base du principe que les honoraires sont payables sur les premiers fonds versés par l’acquéreur, et lorsque l’Agent Immobilier est séquestre, c’est l’Agent Immobilier qui effectue le mouvement de fonds à partir de son compte séquestre sur son compte financier. Tout ceci faisant l’objet d’un enregistrement sur le registre Répertoire de l’AI, d’une annotation sur son registre de mandat, et sur le répertoire des actes conformément au CGI (encore que certains considèrent ce répertoire comme inutile ce que jamais ne m’aura confirmé les services fiscaux par ailleurs.
Excusez-moi JM, je crois que vs faites erreur
Dans le 1er cas Val parlait bien d’honr Vend sur la base d’un px de 100 000, les honor chge vend étant de 10 000 il reste donc 90 000 au vend.
Pour rester sur les mm valeurs, si l’on bascule les honor à chge Acq le Px de vente sera de 90 000 et les honr chge Acq seront de 10 000
Le total dans les 2 cas est de 100 000
Il n’existe pas de prix “net vendeur”. Il existe un prix de vente point. Et ce que vous appelez le “net vendeur” est la somme qui reste au vendeur après paiement de ses honor mis à sa charge.
Attention à ces confusions qui vous amènent à interpréter la loi Alur, vous comme les médias ne sachant si parler FAI ou non.
C’est juste Gérard, mais dans ce cas, l’erreur de Val se situe lorsqu’il affirme que l’acquéreur verse 110 000 euros… !
Et comme vous le dites bien : il y a un prix de vente et un seul…. !
🙂
L’anonymat permet de dire des inepties, il est possible de polluer des files en racontant n’importe quoi, même de se faire passer pour un pro. C’est une forme de virus informatique. Vous ne me mettrez pas en Boole, je reste très binaire 1+1=0 et puis c’est tout.
En binaire 1 + 1= 0 épicétou© !
J’adore ! 🙂 Mais il y a une nuance :
Car, selon l’algèbre de Boole :
0 + 0 = 0
0 + 1 = 1
1 + 0 = 1
et donc 1 + 1 = 0 avec RETENUE ! Et non pas épicétou ! Vous vous êtes bien vautré Didier !
LOL
Maintenant, selon la Physique Quantique, en fonction de l’observateur, de la température, de la pression atmosphérique ou encore de la prolifération des amibes péruviennes par temps chaud en cas de surchauffe des neurones, cela peut bien faire ce qu’on veut, car entre 0 et 1, il y a un infini qui est plus grand que l’infini lui-même !
LOL
Jean-Michel, parfaitement exact., bien suivi!
Merci JM
Personnellement je ne connais rien au binaire
mais je connais bien mon métier d’Agent Immobilier.
Il me semble que c’est l’objet de ce blog…non!