Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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@Nico38130, vous avez connu l’affaire par l’agence.
Si vous ne voulez pas la payer, bous pouvez vous baser sur le fait que rien n’est dit dans le compromis à ce sujet. Le risque étant que l’agence fasse une procédure pour réclamer l’intégralité de ses honoraires à la partie prévue au mandat. Cela peut être le vendeur, ou l’acquéreur, et un avenant reste possible.
http://blog.cimm-immobilier.fr/vente-immobiliere/la-commission-de-lagent-immobilier-3994.html
“Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.”
Un chèque est toujours encaissable, mais l’agence aurait du mal à justifier la légalité de cet encaissement.
Merci Jean Claude pour votre réponse, cependant encore une question, si un avenant est porté au mandat afin de le passer à charge acquéreur au lieu de vendeur comme c’est le cas, en tant qu’acquéreur cet avenant doit être signé de ma part non ?
Je prévois bien de payer l’agence mais pas en espèces et pas à hauteur de 10 000€ vu la prestation et vu que rien ne me semble en règle !
La loi Hoguet autorise un mandat signé par le vendeur avec honoraires charge acquéreur, on ne voit pas pourquoi ce serait différent pour un avenant.
Mais en dehors de ses honoraires l’agence pourrait demander des dommages-intérêts à l’autre partie, qui l’aurait évincée de la vente.
Pour éviter de payer vous pouvez prétendre le jour de l’acte avoir fait un chèque à l’agence en acompte sur le prix…
Je trouve cette affaire sordide de la part de l’acquéreur comme de l’agence. Visiblement pour arriver à son prix les honoraires ont été tellement négociés que les 3 parties , AI, Vendeur et acquéreur en sont arrivés à cette situation. Chacun doit assumer sa responsabilité.
Le tort de l’agence, si cela est avéré, est d’avoir accepté le principe d’un règlement en espèces. C’est interdit et très dangereux ! Même entre vendeurs et acquéreurs : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/versement-occulte-dessous-de-table-attention-danger-161.html
En tant qu’acquéreur, je me permets juste de bien vouloir assumer ma part de responsailité sur le fait d’avoir dans un premier temps cautionner cette démarche, mais REPRECISIONS bien les choses, il s’agit d’une initiative en premier lieu entre l’agence et le vendeur (principalement de l’agence) qui à la lecture du projet de compromis avait déjà en vue de procéder ainsi et sans aucune intention de m’en parler. L’affaire a “éclaté” au grand jour bien malgré l’agence car je n’étais pas d’accord de payer les frais de notaire sur les frais d’agence, tout en ne comprenant pas pourquoi à aucun moment sur le compromis n’était mentionné de frais d’agence..et pire…dans mon dos…Agent / vendeur et notaire qui osent stipuler “cette transaction s’est fait sans aucun intermédiaire…”
Pensez en donc ce que vous voulez bien penser Gérard, je ne faisait que demander quelques lumières pour m’aider à sortir légalement de cette situation tout en faisant comprendre à l’agent qu’il était inadmissible d’abuser de son “pouvoir” face à un novice (premier achat, peu informé..) et ainsi me contraindre à devoir me mettre dans l’illégalité… Je n’ai à aucun moment SUR-négocié !
Avant donc de porter jugement attivement de ma démarche, relisez bien les torts des uns et des autres et apportez moi une réponse digne de ce nom.
@Nico38130, je pondèrerais votre propos en précisant que vous avez demandé une chose illégale, qui a d’ailleurs fait l’objet de l’article ci-dessus, à savoir “basculer” en fin de course des honoraires dont la charge était prévue au vendeur, à la vôtre :
“Signature du compromis…je vois noté 310 000…jusque là normal, sauf que du coup je n’accepte pas de payer les frais de notaires sur les 10 000€ de frais d’agence..”
Bien sûr vous ne le saviez pas. Et l’agence a eu le tort d’accepter le principe de votre demande.
Effectivement Jean Claude, je ne comprends que maintenant que ma demande n’était pas possible de discocier les frais d’agences vu qu’il s’agissait d’un mandat vendeur et d’une annonce FAI. Cependant je tiens bien à repréciser que c’est lorsque j’ai demandé cela que l’agence et le vendeur m’ont dit qu’ils avaient un arrangement en espèce…Comprenez vous donc bien ma position, qui fait que d’avoir simplement demandé une chose qui me paraissait être justifiée (ne pas payer de frais de notaire sur les frais d’agence) je me retrouve complice d’une transaction malhonnête car le vendeur ne pouvait pas me dire que c’était impossible dans la mesure où il avait convenu à l’avance de ne rien faire apparaître sur le compromis suite à un arrangement de paiement en espèce des frais par le vendeur !!
Le problème actuel est que le compromis a été signé à 300 000 et non à 310 000. Pour être cohérent il faudrait que vous exigiez une facture pour les honoraires.
Et bien je m’en tiendrai à vos conseils, merci pour vos réponses et la msie au clair de cette situation.
Nicolas.