Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Nous sommes vendeurs d’un appartement, nous venons d’accepter une offre d’achat à 250 000€ FAI à 4%, à notre grande surprise le calcul des 4% se fait sur le montant total des 250 000€ et non 4% sur le prix net vendeur. Ce mode de calcul n’étant annoncé nulle part, ni sur le site, ni sur les mandats ou sur le panneau des honoraires à l’agence, et la responsable de l’agence étant d’une mauvaise foi évidente, quel est mon recours ? Merci
Le pourcentage s’entend du prix annoncé en publicité. Si le prix a été annoncé hors honoraires l’annonce doit préciser que les honoraires sont en plus et de tel %, ce pourcentage sera alors sur le “net vendeur”, sinon si le prix annoncé est “honoraires inclus” l’annonce doit le préciser, et préciser le pourcentage qui s’appliquera alors sur le prix total.
J’ai répondu trop vite, vous êtes les vendeurs. Donc si le mode de calcul n’est pas clair en vitrine, il ne peut être appliqué. Et quand on dit appliquer un % sur le prix, le prix, si les honos sont charge acquéreur, c’est bien sûr le “net vendeur”.
Bonjour,
Quand on voit des annonces sur leboncoin notamment, s’il n’y a aucune précision de frais, la loi n’impose pas une précision ? C’est bien un des problèmes de ce débat ou je m’écarte du sujet ?
a°) Si je réponds la première fois à une annonce leboncoin sans mention des frais, il s’agirait du net vendeur que je devrai retrouver sur mon compromis de vente sans que des frais de négociation y figurent ?
b°) Donc si je fais une proposition d’achat, y indique-t-on expressément les frais d’agence et la partie au vendeur ?
c°) Dans les conditions de diffusion leboncoin, il y est indiqué que la loi ALUR s’applique lorsqu’il y a des frais, mais quand il n’y en a pas (pour l’acquéreur), aucune obligation -légale- de le mentionner, est-ce bien exact ?
d°) Leboncoin a-t-il sa part de responsabilité en tant que diffuseur d’annonces sans obliger les agences de mentionner du “net vendeur”/frais à la charge du vendeur (l’agence ne travaille pas gratuitement, normal ;o) ) si au final il y a des frais d’agence à payer ?
e°) Si jamais le prix de l’annonce ne comprenait pas les honoraires, l’agence m’en informe alors au premier contact et, doit-elle l’indiquer au mandat de visite ? (euh, ça y figure ? Je ne sais pas… et est-ce un point en rapport ?).
f°) Si l’agence ne mentionne absolument rien dans l’annonce leboncoin (ou autre) comme le net vendeur ou frais avec montant/pourcentage inclus, s’expose-t-elle à une sanction ?
Beaucoup de questions… et je vous remercie pour vos réponses.
Bonjour Kris,
a) une annonce sans mention des honoraires : ils sont donc à la charge du vendeur.
b) pas forcément, si l’offre est suivie d’un compromis. Le montant des honoraires et l’indication de la partie qui en a la charge doivent figurer dans l’engagement des parties.
c) pas d’honoraires à la charge de l’acquéreur, pas de mention obligatoire.
d) c’est l’annonceur qui est responsable pas le support. S’il n’est pas fait mention d’honoraires dans l’annonce il n’y en a pas pour l’acquéreur ; il y en a bien sûr pour le vendeur, mais ce n’est pas une info pertinente pour l’acquéreur.
e) pas de mention d’honoraires à la charge de l’acquéreur en publicité = pas d’honoraires à la charge de l’acquéreur.
f) oui. C’est a minima une infraction à la loi Hoguet (voir cette loi).
bonjour à tous,
à la lecture des différents échanges, je note la difficulté d’un agent immobilier à représenter et un métier commercial, et une reglementation, parfois bien floue, quoiqu’on en dise.
l’agent immobilier est actuellement en train de supporter une réglementation quasi d’un ordre, sans en être.
alors, le jour toutes les agences fonctionneront sans “se tirer dans les pattes “comme parfois, pour s’unir et représenter un groupement dans le même sens, cela permettra certainement, de ne pas subir des règles incompatibles parfois avec la réalité du monde du commerce……
un doux rêve?
Bonsoir JCM
Un avis d’avocat totalement opposé à votre analyse ;=))
http://www.jurisprudentes.net/phorum/read.php?3,22332,22335#msg-22335
cordialement
Pour la DDPP “il résulte de la combinaison des art. 6 de la loi Hoguet et 72 et 73 du décret que la modification de la partie ayant en charge les honoraires ne peut intervenir qu’avant l’entremise ou après la signature de l’acte authentique (Cassation du 28 avril 2011)”. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000023932288&fastReqId=317524843&fastPos=1&oldAction=rechJuriJudi
Pour moi le problème est plutôt éthique. Nous travaillons essentiellement pour le vendeur. Basculer l’intégralité des honoraires à l’acquéreur n’a pas de sens, n’est pas compris et participe énormément à la mauvaise image de l’agent immobilier.
Bonjour
Est il légal de percevoir une rémunération de la part d’un promoteur immobilier et également des honoraires de la part des clients prévus dans une lettre de mission?
Faut il indiquer la double perception de rémunérations aux acquéreurs ?
Est il légal quand on a une RC prévoyant l’absence de maniement de fonds de demander aux clients un chèque de réservation établi au nom du notaire sans préciser compte séquestre ?
Ici cas particulier peut être de la commercialisation de biens immobiliers en VEFA…
Merci de vos réponses
Jacques
Bonjour Jacques,
Une rémunération du vendeur et une de l’acquéreur pour la même opération, c’est tout à fait possible. Cette rémunération peut être prévue sur des mandats séparés ou sur un seul ; mais les deux rémunérations devront figurer sur l’engagement des parties.