Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
BONJOUR
je viens d acheter un bien . L annonce était de 53600 e dont 3600 honoraire inclus . J ai une offre 45000 e net vendeur . L offre a été acceptée .
Sur la promesse le prix de vente est de 48600 e et les frais de négociation sont à la charge du vendeur .
Au final le notaire m envoie une facture dans laquelle il y a le prix de vente 48600 e plus les frais de 5600e .
dois je tout payer?
le notaire fait office de agent immobilier .
merci
Bonjour,
Il ne faut pas confondre honoraires de négociation et honoraires de rédaction d’acte par un notaire.
Soit la négociation se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier avec un pourcentage sur le prix de vente et la rédaction de l’acte authentique chez le notaire à qui il faudra verser des honoraires de rédaction d’acte plus communément appelés mais à tord “frais de notaire “,soit le notaire à un mandat de vente ets’il réalise la vente il aura droit à une commission et si il rédige l’acte authentique il aura droit à “des frais de notaire ”
cordialement
Bonjour,
Je souhaite acheter un bien mais les honoraires sont à la charge de l’acquéreur comment cela se passe t il coup par la suite par rapport au frais de notaire.
merci
Bonjour,
J’aimerai solliciter vos conseils et compétences concernant l’achat d’un bien immobilier.
Nous sommes locataire d’une maison depuis 18 mois (Bail 3 ans). Cette maison nous été présenté par une agence immobilière. Nous payons notre loyer mensuel à l’agence. 9 mois plus tard nous avons directement contacté le propriétaire pour savoir s’il ne vendait pas sa maison ; la réponse a été oui. Toujours sans en discuter avec l’agence, nous nous sommes rencontrés et mis d’accord sur un prix (sans la rédaction d’une lettre mais par sms). Aujourd’hui nous lançons les diagnostics obligatoires en direct avec le propriétaire.
Du fait que le propriétaire soit à l’étranger et que le directeur de l’agence soit un ami du propriétaire, notre propriétaire vendeur souhaite que le vente se fasse via l’agence et de ce fait implique des frais à Notre charge.
Notre question est de savoir si le paiement de ces frais d’agences est justifié ?
Cordialement.
Bonjour,
Dans un tel cas la jurisprudence dénie le droit à honoraires de l’agence car elle n’a pas eu à rechercher l’acquéreur. Il ne peut donc pas y en avoir à votre charge. Mais si le vendeur veut payer l’agence de son côté, ça le regarde.
Merci M. MIRIBEL.
Effectivement si le vendeur veut payer l’agence de son côté, ça le regarde.
Y’a t-il un texte de loi ou une référence législative qui peut faire bloque contre la pression de l’agence à vouloir nous faire payer des frais?
Cass 1ère civile, 14 juin 88, nº 86-17.557 : l’agent immobilier n’a pas eu droit à commission parce qu’il n’avait pas rempli la condition nécessaire de présentation d’un acquéreur.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007021089&fastReqId=408386137&fastPos=1
Merci M. MIRIBEL,
Dans notre cas il n’y a pas eu de mise en vente du logement du propriétaire, donc nous n’avons pas la préemption du locataire.
C’est nous qui avons proposé un achat, et le vendeur nous a répondu oui. A partir de ce moment nous nous sommes mis d’accord sur un prix net vendeur.
Il n’y a donc pas eu de recherche ni de présentation de l’acquéreur par l’agence, ce qui serait la condition pour que l’agence puisse être rémunérée.
Dernier commentaire et je vous laisse tranquille. Vous m’avez déjà bien aiguillé et je vous en remercie.
Vous parlez de la loi ALUR ou de la loi HOGUET?
Loi Hoguet. L’arrêt de Cassation ci-dessus se base sur la loi Hoguet et son décret.
je cite “L’offre de vente faite par un agent immobilier, titulaire d’un mandat de vendre un appartement loué, au locataire de cet appartement qui l’a acceptée ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur qui seule ouvre droit à commission au regard des dispositions de la loi du 2 janvier 1970”
–> Loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970?
Je pose la question mais le terme “appartement” peut-il être remplacé par “maison”?
En conclusion, l’agence ne peut pas nous réclamer une commission si on sort ce texte de loi?
Bonjour
Je vends un petit studio à 10000€ est ce normal que l agence immobilière prenne 3000€ ce qui me laisse 7000€???
Bonjour,
Si cela correspond à leur barème, oui. Vous pouvez vérifier à partir de leurs annonces internet. Le pourcentage peut certes paraître élevé mais le montant est relativement bas. Surtout si on tient compte du fait qu’une agence n’est payée qu’en cas de réussite.
Bonjour,
Je suis en train d’acquérir un bien.
Les honoraires sont “à la charge du vendeur”
Le bien fait 191 000
Avec les frais d’agence cela revient à 205 000
Le notaire me dit qu’avec les “honoraires à la charge du vendeur”, il fait ses calculs sur les 205 000 et non les 191 000, est-ce légal ?
Oui. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ils sont économiquement dans le prix, mais pas juridiquement. L’acquéreur achète un bien immobilier, pas des honoraires. C’est différent lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.
Merci pour votre retour. J’aurais dû faire attention. Ca me fait perdre plus de 1300 euros…..tout ça pour une histoire de mots.
Bonjour,
J’ai une maison à vendre, et je suis surpris actuellement comme procèdent certaines agences pour calculer leurs honoraires à savoir :
Prix de la maison que je souhaite percevoir : 700 000 €
Propositions des agences
1ère . : 700 000 x 4% = 28 000 € . PRIX DE VENTE 728 000 . NET VENDEUR 700 000
2ème agence : PRIX DE VENTE AFFICHE 728 000 X 4% = 29 120 € . NET VENDEUR 698 880 €
soit une perte de 1 120,00
EST CE LEGAL CETTE PRATIQUE OU BIEN LES AGENCES JOUENT SUR LES TERMES DEPUIS LA LOI ALUR
D’AUTRE PART POURRIEZ VOUS M’INDIQUER les taux pratiqués pour un bien d’une valeur de 700 000 €
Merci par avance de votre réponse.