Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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FAI : nous recevons actuellement une circulaire de SeLoger précisant que leurs annonces précisent toujours FAI. Ils nous obligent donc à être hors la loi. Je le leur ai pourtant signalé plusieurs fois, même l’arrêt de la Cour de cassation de 2008 ne les a pas fait bouger :
“Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que l’offre de vente qui énonçait que le prix était ” payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation ” impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire”
Bonjour à toutes et tous,
Merci pour ces discussions très instructives….mais au final, on ne sait plus trop comment procéder pour respecter la règlementation.
En ce qui me concerne, je fais un mandat avec commission charge vendeur: prix net vendeur indiqué, tva indiquée, prix commission incluse indiqué, et % de la commission vs prix de vente indiqué…
Soit un prix en vitrine TOUT compris.
Lors de la négo, si l’acquéreur souhaite le changement (basculement charge acquéreur): je précise sur l’avenant le prix net vendeur, la tva, la commission qui leur incombe et le % que cela représente vs le prix global.
Je pense que cela est pas mal ? et vous
Bonjour Cyril,
L’indication “prix net vendeur” est désormais (a toujours été d’ailleurs)à bannir. C’est une notion théorique qui n’existe pas juridiquement. “A titre indicatif, montant revenant au vendeur, honoraires de l’agence déduits…” à la rigueur ?
Si vous indiquez “prix net vendeur”, en raisonnant comme la DGCCRF et la Cour de cassation, cela signifie que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Donc vous devez les indiquer en publicité, sur tous supports, en pourcentage.
En ce qui nous concerne nous avons décidé de ne plus accepter de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur, en contradiction avec le mandat initial. Ca fait déjà longtemps qu’on avait appuyé sur le frein concernant cette pratique, et ça ne nous a pas fait perdre de ventes ; la seule difficulté étant l’attitude des notaires, mais maintenant on a des arguments pour leur répondre.
Jean-Claude,
Dans le courrier de la DGCCRF, il est précisément évoqué “la somme devant revenir au vendeur”, que l’on appelle cela comme on le veut n’a strictement aucune importance, et ce d’autant que la volonté du législateur est d’être le plus transparent possible, alors que vous et moi savons que ce n’est pas une fin en soi.
Je vais prendre un exemple, la législation des IOBSP leur impose de mentionner dans un document pré-contractuel, entre autres choses, la commission que la Banque verse à l’intermédiaire et selon une réponse de l’ACP également celle que cet intermédiaire verserait à un éventuel apporteur.
On peut ou non être d’accord avec cela, mais c’est un fait qui est imposé par la règlementation.
On ne peut plus passer sous silence que ce document d’information pré-contractuel qui s’impose depuis janvier 2013 aux IOBSP est élargi à d’autres métiers si j’en crois les dispositions de la loi Hamon.
Ipso facto, que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ils ne pourront être payés (ou prélevés) que par des fonds mis à disposition par l’acquéreur. Dès lors, je vois mal comment nous pourrons passer sous silence le montant de cette rémunération et qui la paie réellement.
On aura beau expliquer que la mention “à la charge de…” n’a d’impact que sur l’assiette de calcul des droits de mutation, c’est peine perdue.
Et ce d’autant que nous prenons, selon moi, le problème à l’envers.
Qu’est ce que cette rémunération sinon une contrepartie à deux valeurs ajoutées exogènes : vendeur ET acquéreur. Car si vous dites que c’est le vendeur qui paie cette rémunération parce que c’est lui qui nous aura mandaté – certes, on peut tout à fait comprendre cette posture – cela signifierait donc que pour l’acquéreur, c’est gratuit ?
Vous savez bien que c’est complètement faux et qu’on confond allègrement ce que VAUT un bien avec ce qu’il COÛTE en fonction de ce qui arrange l’AI.
Sachant qu’en plus, la vraie problématique de ce métier n’est pas la rémunération. On a à s’interroger sur les raisons pour lesquelles dans un premier temps réflexe le particulier ne s’adresse pas à un professionnel, même si à l’arrivée plus de 60% des parts de marché sont le fait de professionnels, et 70% si j’y ajoute les notaires.
Mon idée est que c’est une question d’image. Cette image ne pourra être forgée que par la confiance, le professionnalisme, la transparence, etc…. et non par des illusions ou des apparences trompeuses.
Pour compléter mon propos, je pense qu’il n’y a que deux solutions possibles :
– ou bien les honoraires sont charge acquéreur à 100% et il est donc nécessaire de mentionner les honoraires (sous la forme d’un %) soit avec la mention “dont X% charge acquéreur” ou “% charge acquéreur en sus”
– ou bien de partager les honoraires pour partie acheteur pour partie vendeur. C’est l’idéal en théorie, en pratique c’est un peu plus compliqué.
– une solution X que je possède et que seuls 2 ou 3 AI appliquent aujourd’hui avec bonheur depuis plusieurs années.
Quoiqu’il en soit, si le prix est FAI à partir d’un mandat charge vendeur, la posture de la DGCCRF (confirmée par deux départements : 78 et 33) est de considérer cela comme trompeur compte tenu que c’est toujours l’acquéreur qui paie….. ce qui est bien évidemment exact dans les faits.
Bonjour à tous,
La stipulation pour autrui n’est pas autrorisée particulièrement et directement par la loi Hoguet, il s’agit d’un principe du droit des contrats qui souffre d’exceptions notamment en droit des assurances . A la limite au niveau loi Hoguet, on pourrait dire qu’elle est eventuellement conditionnée. En gros stipuler des honoraires charge acquéreur dans un mandat de vente initial ne suffira jamais à obliger l’acquéreur au paiement si ce dernier n’accepte pas lui même cet engagement dans l avant contrat et l’acte authentique et si un mandat de recherche n’a pas été signé par lui voire un avenant au mandat initial pour pas qu il y ait de discordance entre mandat et engagement des parties entrainant la perte du droit à remunération. Mais comme je disais plus haut l acquéreur n a aucun intérêt à refuser la charge des honos et on sait tous pourquoi
Analyse en détail :
. Lorsque le mandat met la commission à la charge du vendeur, l’agent immobilier ne peut en réclamer le paiement à l’acquéreur que si ce dernier s’est engagé à rémunérer ses services dans une convention postérieure à la signature de l’acte de vente (par exemple, Cass. 1e civ. 21-2-2006 n° 04-14.538).
Pour ne pas prendre le risque d’un refus de l’acquéreur de signer cet engagement une fois la vente régularisée, l’agent immobilier aura intérêt à lui faire signer, au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente, un mandat de recherche mettant à sa charge la commission. Si l’acquéreur s’y refuse, l’avant-contrat devra, en conformité avec le mandat, mettre la commission à la charge du vendeur. La solution ne sera pas favorable à l’acquéreur puisque, dans cette hypothèse, la commission constituera un élément du prix et sera à ce titre soumise aux droits d’enregistrement lors de la vente.
Concernant la mention FAI quand les honos sont charge acquéreur effectivement l’arrêt cité de 2008 par jean claude l’interdit ce qui appui la position de la dgccrf .
Enfin pour conclure , en realité economiquement c est à la foie l’acquereur et le vendeur qui la paie. Quand on dit 100 000 FAI charge vendeur ( ce qu on devrait pas faire voir ci dessus) l acquereur paie 100 000 donc il subit économiquement les honos que le vendeur va payer comptablement) , d’où l arret de la cour de cass et la position de la dgccrf si je me fais ” l’avocat du diable”
Merci d’avoir alimenté cette conversation
je vous remercie Guillaume de valider au travers de votre post ci-dessus la solution que je propose à mes clients agents immobiliers.
Bonne continuation.
Derien jean michel et je vous prie de m’excuser pour l’oublie d’accents et une faute grossière “fois” au lieu de ” foie” mais remplir ce cadre avec l’i phone c est peu pratique
Bonne continuation également
@Jean-Michel, je ne suis pas d’accord, les mots ont leur importance. Voir les arrêts de la Cour et la position de la DGCCRF, justement.
Et quand tu dis ‘c’est toujours l’acquéreur qui paie” il y a une autre façon de voir les choses, qui est de dire que l’acquéreur n’accepte de payer que le prix du marché, et que donc c’est sur “la somme revenant au vendeur” que nous sommes payés. La vérité en fait est entre les deux.
@Guillaume si, c’est bien la loi Hoguet qui en autorisant un mandat signé indifféremment par l’une des parties avec honoraires au choix, charge vendeur ou charge acquéreur, légalise cette pratique. A partir de là cela fait partie des conditions de la vente, que l’acquéreur peut en effet refuser, dans ce cas il n’achète pas, point.
La solution d’un mandat de recherche le jour de l’avant contrat a été démontée par la jurisprudence, au motif qu’il faut que le mandat soit préalable à la négociation, les juges ont considéré qu’une journée ne suffisait pas pour pouvoir prétendre avoir négocié.
Je ne comprends pas ton raisonnement Jean-Claude.
D’abord, le prix du marché n’a aucune définition juridique, si ce n’est celle de la cour de Cassation qui dit que c’est ce qu’un bon père de famille accepte de payer dans des conditions normales et sans que cette affaire ne s’impose par l’urgence.
Cela n’intègre pas les convenances personnelles qui peuvent faire varier ce prix de manière considérable.
À ce stade on est sur la définition de la valeur vénale. Nous ne sommes toujours pas sur ce qu’il en coûtera en définitive à l’acheteur, qui paiera, en dehors des honoraires de l’agence, des droits de mutation, et même au-delà des intérêts, des frais de garantie, des frais de dossier s’il emprunte pour réaliser son achat.
Ensuite, les honoraires peuvent être selon un choix toujours possible dès lors que cela figure sur le barème, être effectivement calculés sur la base du net vendeur OU calculés sur la base d’un prix de marché “frais d’agences compris”.
J’ignore si la vérité est entre les deux, mon raisonnement n’est pas de partir de la rémunération pour ensuite me débrouiller pour savoir ce qu’elle inclut, mais de partir de ce qu’elle représente en terme de valeur ajoutée pour le client avec la certitude que nous en avons deux.
Après de multiples avatars, j’en suis venu à la conclusion que ce service n’avait pas de prix tant ce qu’apporte un agent immobilier à ces deux clients est immatériel et incomparable : conseil, sécurité, garantie, assurance….