Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Bonjour,
Non elle ne le peut pas. Les mandats d’agence sont des mandats d’entremise, qui ne vous obligent pas à vendre.
d’accord merci JC pour cette info <3
Bonjour
Je vous remercie de bien vouloir m’éclaircir: un prix fai de 210 ke à 5% de commission pour l’agence soit 200 ke net vendeur et 10 k pour l’agence. Si le bien est vendu exemple 150 ke, peut on tarder les honoraires de départ soit 10k.merci pour votre réponse. Cordialement jm
Bonjour,
Cela dépend du tarif de l’agence. Si le tarif précise que les honoraires sont calculés sur le prix de présentation du bien, il est possible de les garder tels quels, si rien n’est précisé ils devront être modifiés en fonction du prix final.
Merci JC que ferai je sans toi, je t’aime <3
Oui on peut garder les honos du mandat même en cas de négociation.
Bonjour
Est-il légal de faire signer un mandat de vente moitié charge acquéreur, moitié charge vendeur??
Existe-t-il un texte de loi légiférant ???
Merci pour vos lumières!
Géraldine
Bonjour,
Oui c’est tout à fait légal, encore faut-il que ce soit conforme au tarif de l’agence, tarif que vous pouvez consulter en principe depuis chaque annonce sur internet, et sur le site de l’agence, ainsi qu’en vitrine. Un tel partage est d’ailleurs obligatoire pour les locations loi de 89.
L’art. 73 du décret de la loi Hoguet nous éclaire à ce sujet : “Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée.”
Merci beaucoup Jean-Claude MIRIBEL
Toutes les agences immobilières qui refusent de mettre les honoraires charge acheteurs ne font pas les intérêts des vendeurs ni des acquéreurs ! car, les vendeurs paieront des droits de succession sur le prix honoraires compris, et les acquéreurs paieront les “frais de notaire” qui sont de l’ordre de 7 où 8 % sur le prix total avec les honoraires d’agence… Ce qui pourrait être évité si le mandant de vente est établi sur la base “charge acheteur”
Tout dépend de la politique de l’agence, les règles d’affichage des honoraires ne sont pas identiques selon qui a la charge des honoraires. si le mandat est charge vendeur et annoncé ainsi, il n’est pas possible d’inverser la charge. sinon vous devez détenir un mandat charge acquéreur et dans ce cas vos honoraires seront publiés ce que les agences ne souhaitent pas toujours. on y viendra tous probablement malgré cette contrainte désagréable.
Bonjour, Suite à la vente d’un appartement, inoccupé depuis 10 ans (soumis à la TSLV) & entièrement refait à neuf, mon notaire me facture des frais Loi ALLUR en vue de la vente. Est-ce normal ? Dans ce contexte, en quoi suis-je impacté par cette loi au point d’avoir des frais à régler alors qu’il est défini que tous frais (d’Agence notamment) incombent à l’acquéreur ? Merci d’avance pour votre éclairage
Bonjour, j’ai bien compris les conséquences de mettre les FA à charge du vendeur ou de l’acquéreur mais quel est l’intérêt de l’agence de mettre les honoraires à la charge du vendeur alors qu’il n’y a pas de conséquences pour le vendeur mais une charge supplémentaire pour l’acquéreur au risque de faire fuir ce futur acquéreur ? merci pour votre réponse
Bonjour, Je vends un appartement suite à une succession. L’agence n’est pas capable de m’établir un mandat charges acquéreur. Il veut faire un mandat charge vendeur et dès qu’il aura trouvé l’acquéreur, il veut basculer en mandat de recherche. Je trouve ça moyen pour une agence (il faut lui faire confiance !) et rien ne prouve que je n’aurais pas les frais d’agence à payer après et je paierais des droits de succession sur de l’argent que je n’aurais pas. qu’en penez vous ?
Bonjour, Je vends un appartement suite à une succession. L’agence n’est pas capable de m’établir un mandat charges acquéreur. Il veut faire un mandat charge vendeur et dès qu’il aura trouvé l’acquéreur, il veut basculer en mandat de recherche. Je trouve ça moyen pour une agence (il faut lui faire confiance !) et rien ne prouve que je n’aurais pas les frais d’agence à payer après et je paierais des droits de succession sur de l’argent que je n’aurais pas. qu’en pensez vous ?
A la fin de cet article, il est écrit “A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude !” Or, lorsqu’on clique sur la lettre du CRIDON on lit que cela n’est pas accepté ?