Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Mon raisonnement n’est pas si compliqué. Je prétends simplement qu’un client, s’il a le choix entre une maison au prix du marché (la définition qu’en donne la Cour de cass me va bien) et une identique au même prix PLUS les honoraires d’agence, n’hésitera pas une seconde à choisir la première.
Ce raisonnement s’applique à l’ensemble du marché, où les biens présentés par des AI sont en concurrence avec des biens présentés par des particuliers.
Le Vendeur fait repeindre sa maison pour la vendre les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
Le Vendeur fait refaire l’électricité sa maison pour la vendre les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
Le Vendeur fait intervenir un Agent immobilier pour vendre sa maison les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
Pour moi si les honoraires sont charge Vendeur, se sont trois prestations de service identiques qui peuvent effectivement influer sur le prix de vente final, mais c’est une prestation dans les 3 cas commandées par le vendeur et payées par le vendeur.
@jean claude oui c’est une stipulation pour autrui qui est en réalité conditionnée dans son exercice et son efficacité juridique par la Jurisprudence actuelle à la reprise de cet engagement par l’acquéreur de payer les honoraires dans l’engagement des parties et l’acte authentique , à défaut de quoi il pourrait refuser de les payer même si encore une fois en pratique aucun intérêt pour lui de les refuser( puisqu’en cas de discordance entre les termes du mandat et les termes de la promesse perte du droit à rémunération) . Quant au moment de la détention du mandat, il doit être préalable à la négociation pour être valable effectivement et donc à la visite du bien mais rien n’empêche que le mandat de recherche soit signé le lundi matin, la visite le lundi aprés midi et l’offre ou compromis signé le mardi matin. Si vous retrouvez les références de cette JP ça m’intéresse sur le point du délai nécessaire supérieure à un jour pour admettre la négociation ( bien que je suis d’accord avec vous sur le moment de détention du mandat) !. Les Juristes des éditions francis lefebvre et editions legislatives dictionnaire permananent transactions immobilières admettent cette possibilité de basculer les honos à la charge de l’acquéreur au plus tard au moment ( traduction légérement avant en fait) de l’offre d’achat ou de l’avant contrat pour citer exactement leurs propos ( voir extrait ci dessus dans l’un de mes messages);
Non Jean Claude, je ne suis pas d’accord avec ta présentation d’une concurrence entre les biens proposés par les professionnels et ceux par ds particuliers. D’abord, les chiffres des parts de marché te contredisent.
Ensuite, il faut s’interroger sur le processus de mise en vente. Les particuliers cherchent majoritairement DANS UN PREMIER TEMPS à se passer d’un professionnel (ou alors confie un mandat simple et cherchent à vendre de leur côté). Or, les professionnels réalisent plus de 60% des ventes. Cela signifie qu’au bout de plusieurs semaines – voire de mois – le particulier finira “en désespoir de cause” par recourir à une agence. L’agence réalisera la vente pour 60% des cas : meilleure présentation du bien, meilleur prix, meilleur service….etc….
Donc NON. Ce ne sont pas les biens des uns qui sont en concurrence avec les biens des autres (d’ailleurs observe le panier moyen FAI des ventes entre particuliers et celui où un professionnel intervient, et l’AI est encore moins cher…..), mais bien que la valeur ajoutée du professionnel n’est pas estimée à son travail réel.
Ah bon, il n’y a pas de concurrence ? Cela signifierait que certains acquéreurs ne cherchent QUE des biens vendus par des particuliers, les autres QUE des biens vendus par agence…
Bien sûr que si qu’il y a concurrence. Il y a un marché de l’immobilier qui comprend tout ce qui est en vente, que ce soit par particulier ou par agence.
A l’intérieur de ce marché l’acquéreur qui recherche un T4 par exemple regarde tous les T4 qui correspondent à ses critères, peu importe qui s’occupe de la vente.
Comment expliques-tu dans ces conditions que :
– 80% des clients qui ont un projet immobilier déclarent vouloir se passer d’un agent immobilier
– 60% des ventes sont réalisées par un AI….
?
Et parallèlement le panier moyen est plus faible de 20% sur les ventes réalisées par un AI par rapport aux ventes réalisées par des particuliers….
Maintenant qu’un client qui recherche un T4 se moque de qui s’occupe ou non de la vente, c’est effectivement un constat terrible qui démontre bien que la compétence des professionnels n’est pas reconnue.
Et dis-moi, dans les années 80, on achetait des voitures d’occasions sur des parkings de supermarché… comment cela se fait-il que cela ait quasiment disparu ?
Que les honoraires soient à la charge du vendeur paraît d’une logique difficile a contester, c’est bien lui qui nous contact ou en cas de démarchage, de lui que vient notre première relation.
Maintenant, que ces honoraires soient une “charge augmentative du prix” (c’est sous Mitterrand/Beregovoy que cette subtilité fiscale a été introduite) relève de la magie… ou d’une acrobatie fiscale ; la prime d’assurance pourrait à ce moment et pourquoi pas en faire partie…
Non, sérieusement, il faut faire tomber cette position de la maison Bercy, c’est une escroquerie fiscale !!!
@Chevillon : cette position a été battue en brèche par la Cour de cassation :
http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007286846&fastReqId=1194533370&fastPos=1
Cet arrêt valide également les honoraires charge acquéreur suite à un mandat signé par le seul vendeur, s’il en était besoin.
@Jean-Michel : peu importe qu’il soit plus sécurisant ou moins cher d’acheter par agence, là n’était pas mon propos. Il n’en reste pas moins que le prix “moyen” du marché dépend de l’offre et de la demande, de toute l’offre et de toute la demande.
D’accord, Jean-Claude, mais quelle explication donnes-tu au fait bien établi d’un panier moyen supérieur des ventes entre particuliers par rapport à celles des professionnels nonobstant le fait que les professionnels facturent des honoraires en sus ? La même loi de l’offre et de la demande est identique, non ?
Ce n’était pas mon propos. Mais la réponse est simple, certains acquéreurs veulent éviter les agences pour ne pas payer d’honoraires, et acceptent n’importe quel prix sous prétexte qu’un particulier vend en direct. J’ai vu un acquéreur refuser de passer par nous, “les agences toutes des voleurs”, c’était un restaurateur chez qui nous allions déjeuner une fois par semaine, il a acheté 300 000 un bien que nous avions en mandat à 230 000… Des exemples comme ça on en a à la pelle.