Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Nous n’avons décidément pas plus la même analyse sur ce point que sur le mandat exclusif.
JCM, ces combats ne sont pas les miens, parce que la base de notre métier est bancale . Preuve est faite par le nombre des ventes de PAP.
On peut et les syndicats le font, se poser toutes les questions sur toute l’organisation professionnelle de notre métier.
Mais tant que nous n’aurons pas repris ce marché par la la reconnaissance des clients sur notre apport de conseil, tout ce qui sera fait ne servira à rien.
C’est pourquoi j’ai décidé seul et avec mes petits doigts de m’inscrire sur cet unique sujet et repartir à la reconquête du public tout en essayant de passer par la loi. Lorsque nous en serons arrivé à cette reconquête, tout alors pourra avec les syndicats, l’état et les clients devenir réaliste en établissant les règles du jeu.
Nous ne sommes chez nous, adhérent d’aucun syndicat, mais nous les respectons et je parle de temps en temps avec Jean François BUET qui est avant tout un vrai professionnel comprenant parfaitement notre métier.
Il est bien obligé par ailleurs de défendre (c’est son rôle ) les attentes des agents immobiliers adhérents à la FNAIM.
Je ne désespère pas de pouvoir envisager des entrevues sur le problème des PAP avec lui, mais les syndicats ne sont pas un souci dans ce cadre, sauf à marché sur la tête.
Je vous rassure je ne créerai pas un nouveau syndicat, je ne veux m’occuper que d’une seule chose la fin des transactions de PAP.
Je sais que ce n’est pas gagné, mais je viens de prendre des dispositions pour avoir du temps sur ce sujet en prenant un peu de distance sur mes 10 enseignes sur des métiers différents.
Une fois cette problématique des PAP réglées, le reste sera plus simple et les règles du jeu plus facile à établir.
Dans ce métier notre premier ennemi, c’est chacun de nous.
En rendez vous avec HEINS WISMAN philosophe connu et reconnu, il m’expliquait dernièrement notre manque commun à prendre les bonnes décisions.
En effet, c’est à partir de l’analyse du passé, d’une vision du futur que nous pouvons agir sur le présent.
Le seul réel problème c’est qu’une seule personne dans une entreprise ne peut pas gérer ces trois analyses.
La gouvernance en matière de développement durable est une des solutions et nous y travaillons depuis quelques années .
Voyez , nous pouvons ne pas être d’accord sur certains sujets, pour autant nous nous respectons dans nos échanges ce qui est heureux et c’est peut être comme cela que nous évoluerons vous et moi et nos petits camarades vers un avenir professionnel plus pérenne à condition de convaincre par nos services ; nos clients
Amitiés
Claude BAS
Bonjour M. BAS,
“passer par la loi” : entendez-vous par là faire interdire le PAP ? Si tel est bien le cas, ne serait-ce pas contradictoire avec votre position de grand défenseur du mandat simple, pour laisser aux clients toute leur liberté ?
Par ailleurs les agents immobiliers vendent 68 % des résidences principales, chiffre fourni par le ministère de l’intérieur, ce n’est pas si mal !
Bonjour M. BAS,
Pensez-vous également pouvoir rallier à votre cause les artisans pour combattre le bricolage, et celle des nourrisses pour interdire les mères au foyer ?
Bonjour,
Bien sur avec des réactions telles que celles qui vous animent ci dessus et des comparaisons indignes d’un professionnel quel que soit son métier, la planète immobilier continuera de rouler aussi mal qu’un ballon de rugby.
Je vous rappelle que notre profession est réglementée et Christophe LEBOUTILLY devrait en tenir compte derrière un humour à faire peur.
Pour comprendre il faudrait remonter à 1789 ou rien n’était possible et pourtant!!!!
J’aime l’humour, mais là ce n’est plus de l’humour, c’est de l’inconscience.
Mais ça ne regarde que lui.
Quant à JCM, d’une part vous avez beaucoup de retard sur ce que nous faisons, car seul les idiots ne changent pas d’avis.
Concernant le rapport du ministère il englobe tellement d’informations que vous pouvez vous endormir en étant satisfait et ne demanderai qu’à y croire s’il s’agissait du chiffre crédible.
Vous seriez les premiers agents immobiliers à ne pas être conscient du malaise que créent les ventes de PAP aux sein de la profession.
Pour disposer de quatre agences en BOURGOGNE, nous n’avons décidément pas les mêmes chiffres.
Treve de querelles, elles sont toujours stériles . Je vous souhaite bon courage et note que vous êtes pour les ventes de PAP. Voilà une information qui va ravir vos concurrents locaux et surtout les sites de PAP.
Au delà ceux sont vos clients qui en lisant cela se diront qu’après tout, ils sont bien bête de payer une commission.
Amitiés
Claude BAS
Oui je suis pour les ventes de PAP dans la mesure où je ne suis pas pour les interdire. Le particulier a le droit de s’occuper lui-même de la vente de son bien, et s’il se débrouille sans agence, tant mieux pour lui. Et cela hausse le niveau d’exigence professionnelle, tant mieux pour nous.
Je suis par contre opposé à la concurrence déloyale, que le particulier profite indûment du travail des agences, c’est de là que vient le malaise dont vous parlez, et c’est pourquoi je suis contre le mandat “simple”.
Je suis également contre la concurrence déloyale entre professionnels, contre la démarche malhonnête qui consiste à dire ” allez visiter avec les autres et revenez signer avec moi”… Que l’on retrouve sur certains sites d’agences voire de réseaux bien connus… Démarche que j’ai combattue, qui a fait long feu, j’y suis un peu pour quelque chose (une bonne vingtaine de procès gagnés sur ce point) et j’en suis fier.
Non, je ne ressens pas le besoin de faire interdire la concurrence du PAP.
Aux US le PAP existe aussi : les professionnels ont tellement su se rendre indispensables qu’il ne représente que 4 % des ventes.
Quant à la réaction de Christophe, elle est parfaitement compréhensible, nous sommes déjà le pays au monde où la vie quotidienne est le plus réglementée, où il y a le plus d’intervention de l’Etat, dans tous les domaines. Ça étouffe toute créativité et ça commence à bien faire.
J’ajoute que bien évidemment c’est la démarche “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” qui fausse l’analyse, qui fait prétendre que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, pour dévaloriser le travail et l’investissement de la première agence qui elle a travaillé pour le vendeur et trouvé l’acquéreur, mais n’aurait droit à rien.
Il est prétentieux de prétendre que les honoraires sont payés par l’acquéreur, cela revient à soutenir que l’intervention de l’agence a donné de la valeur au bien lui-même.
Le seul point sur lequel je peux être d’accord avec vous, c’est qu’un partage d’honoraires serait plus logique et plus équitable. Mais là encore, pourquoi vouloir imposer 50/50 ?
Bien, dans ces conditions, je vous souhaite à vous, à vos équipes un long chemin.
Que rajouter à cette analyse. Rien sans aucun doute, vous vous voulez changer de gouvernement , tous les gouvernements, moi je veux juste donner de meilleures garanties à nos clients.
Je ne pense pas à l’argent et n’ai pas une calculette dans la tête pour évaluer la valeur d’un client, ni à tout prix l’enfermer dans une exclusivité mal gérée.
Si aux USA 4% des ventes se font de PAP, il suffit alors de copier ce qu’ils ont fait.
C’est ni plus ni moins ce que je suis en train de mettre en œuvre.
Ce n’est surement pas en combattant les gouvernants que nous y arriverons.
Laissez un peu de temps au temps et vous comprendrez mieux : comment ça marche.
Nous aurons peut être l’occasion d’en reparler dans quelques mois.
Je suis désolé de ne plus intervenir sur votre blog, la distance qui nous sépare et nous anime aujourd’hui est trop grande pour continuer à échanger.
attention , je ne vous abandonne pas,mais en deux jours on a déjà pas mal échangé et autant vous que moi, nous avons des occupations importantes en dehors de ces sujets.
J’ai été ravi de commenter cette tribune et vous promets d’y revenir à un autre moment.
Amitiés
Claude BAS
Vous ne voulez pas enfermer les clients dans une exclusivité qui serait d’après vous obligatoirement mal gérée, vous préférez leur interdire de vendre sans agence. En quoi le ou les mandats des agences seraient mieux gérés, en quoi les clients beneficieraient-ils de meilleures garanties de ce fait ?
Je ne combats pas quelque gouvernement que ce soit en tant que tel, mais il me semble nécessaire de leur ouvrir les yeux sur certaines réalités de notre métier ; je me suis également battu contre le projet du gouvernement précédent de supprimer les clauses pénales du mandat exclusif, ce qui l’aurait privé de toute substance, et nous aurait empêché de faire du travail de qualité.
Et je ne comprends pas comment vous pouvez prétendre vouloir copier ce qui se fait aux US en vilipendant le mandat exclusif, qui là bas est la norme.
Certains s’y emploient, dont les trois syndicats professionnels, SNPI, FNAIM, UNIS, Cimm immobilier et la plupart des réseaux, ORPI, Century 21, ERA, Laforêt, Guy Hoquet…. Et de nombreux autres (je n’ai cité que les membres du CA) en participant au développement du fichier AMEPI.