Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
S’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
C’est effectivement intolérable. Je commence vraiment à en avoir marre de me faire tirer dessus à boulet rouge. Notre profession ne sait pas assez se défendre. Il serait grand temps qu’on fasse savoir que ça suffit. Les notaires eux ont su s’unir pour se défendre. Voila 25 ans que cette profession n’est pas en conformité avec la réglementation Européenne (qui rappelle à l’ordre régulièrement la France), et pourtant rien ne se passe. Les dernières lois en rapport avec l’immobilier, nous ont toujours été défavorable. Pas un seule ligne en notre faveur. Et quant on fait des estimations gratos pour les divorces, qu’on ne prend pas un centime parce que tous les autres, ETAT compris se sont gavé de cette situation dramatique. Même chose pour les successions…je ne parle pas des rétractations où vous avez bossé 10/12h sur un dossier, fait tourné votre photocopieuse, consommé du téléphone, du papier dans une quantité gargantuesque aujourd’hui au vu du nombre d’annexes, et qu’on vous dit circulez y rien à voir, oui vous avez bossé mais c’est la loi, vous n’avez droit à rien. (moi qui croyait que tout travail mérite salaire).
Je suis prêt à ne pas me laissé faire et j’espère que vous aussi.
Que chaque agent immobilier fasse savoir son ras le bol !!!!!
De tout ce que je lis, je m’aperçois qu’au lieu de travailler toute ma vie dans l’immobilier, j’aurais mieux fait de faire de la politique. Ainsi, j’aurai pu comme Claude Géand toucher 10 000 € en liquide pour brasser de l’air et ensuite participer à des lois pour “em…..der” ceux qui se lèvent tôt et dont le revenu moyen doit se situer en gros à 25% de tous ces incapables.
N’oubliez pas quand même que tous ces Énarques et Polytechniciens ont mis 40 ans pour comprendre que l’allongement de la durée de vie ainsi que l’oisiveté organisée actuelle entraînerai irrémédiablement des difficultés énormes des caisses de retraite, on a vraiment du souci à se faire, gardons le moral …..
si le gouvernement sort cette nouvelle mesure cest parcequ’il y a des abus, certaines agences peut scrupuleuses prenent même jusqu’à 8% voir 10% sur un bien.du coups toutes les autres agences honnêtes payent pour ces dernières !,au niveau du consommateur c’est mieux je trouve car pour un même bien qui se trouverait dans plusieurs agences et au même prix,l’acquéreur pourrait choisir l’agence qui prends le moins d’honoraires en vue de mieux négocier le bien,cela pourrais même devenir une tactique d’achat.cela évite également aux vendeurs d’accepter de vendre par le biais des agences à des prix d’honoraires différents.en quelques sortes cette nouvelle mesure évite également des frais d’agence trop élevés.mais au final si l’on regarde bien ,ce n’est pas les agences le problème, c’est plutôt les vendeurs qui acceptent trop facilement de rétrocéder une partie de leur vente soit 6 %.ce qu’il faudrait à mon sens c’est faire sortir une loi qui officialise les honoraires d’agence suivant le montant de la vente et donc toutes les agences seraient obligées de respecté cette loi, et le taux serait de 1% à 5% ttc maxi ( cela relance l’économie et donc il n’y aura plus de problèmes en affirmant que les agences prennent trop de frais.il faut ajuster les honoraires par tranches de prix.et pourquoi pas supprimer les honoraires d’agences et afficher uniquement le net vendeur mais que seulement en qu’a d’une vente l’acquéreur devra versé à l’agence 5% ttc.les notaires le font bien eux !!! alors pourquoi pas les agences ? cela faciliterai les ventes et les prix seraient plus bas ( par exemple sur une maison en vente à 525.000 actuellement, elle ne serait plus qu’à 500.000 donc plus facile à vendre, et l’acquéreur passe à la caisse chez le notaire et donne 5% ttc au notaire pour l’agence.et en plus cela facilite la négociation sur un prix affiché net vendeur puisque l’on traitre directement avec le vendeur qui ne ce voit pas imputer son prix à la baisse à cause d’une agence.imaginez vous si l’on devrait afficher le prix en vitrine acte en main ??? cela donne pour une maison à 500.000 net vendeur = 560.000 acte en main !!! donc trop chere..les voleurs dans l’histoire c’est qui ? bien sur le notaire qui prends à lui tout seul 7% voir 7,5% pour faire quoi ? son travail et beaucoup moins important qu’une agence !!! on devrais sortir une loi pour que aussi les frais de notaires soient réglementés et soit de 5% ttc cela aiderai l’économie immobilière.sur ceux bonne chance et réfléchissez à tout cela, un jour peut-être tout changera dans le bon sens, je vous le souhaite…….un ami qui vous veux du bien !!
Bonjour Bertrand, et merci pour votre intervention. En y répondant, j’espère pouvoir vous montrer que ce chemin n’est pas le bon.
Comme vous le soulignez, celui qui fait le choix de l’agent immobilier, c’est le vendeur. Il le choisi notamment en fonction de sa réputation, des moyens que celui-ci s’engage à mettre en œuvre et bien sûr de son tarif. Nous sommes donc bien d’accord : c’est le vendeur qui choisi l’agent immobilier et c’est pour le vendeur que ce dernier va travailler et s’engager, pas pour l’acquéreur.
Si au final on inverse les choses, comme la loi veut le proposer, en laissant le choix à l’acquéreur de choisir le moins cher, c’est parfaitement injuste. L’agent immobilier sera choisi sur un critère unique, le prix de sa commission, qu’il ai bien ou mal bossé. Qu’il se soit investi ou pas pour la vente du bien.
Permettez moi de prendre un exemple et projetons nous un peu :
Un vendeur me confis son bien, je prends un demie matinée pour faire avec lui un point sur son projet, lui expliquer les implications juridiques, une autre demie journée où je fais des plans, des photos HDR, et comme je suis pro jusqu’au bout je fais une virtualisation 3D de l’aménagement des combes (pour infos il faut une demie journée pour faire une virtualisation 3D). Je prépare un dossier sérieux pour remettre à mes clients (1 heure), et pour finir j’investis fortement en publicité : 3 ou 4 sites payants.
En parallèle, une agence rentre ce bien, et n’y consacre pas plus de 2 heures : mandat confié sur le coin de la table, 4 photos de pièces mal rangées et c’est parti.
Son annonce va se retrouver sur le même site que la mienne, juste en dessous. Vous aurez d’abord remarqué la mienne. Belle annonce, belles photos, des plans, du 3D…et puis l’annonce juste en dessous, vous remarquez que cette photo ça pourrait bien être la même maison. Vous regardez en détail, mais oui, c’est ça c’est la même maison. Même prix, mais comme Cécile DUFLOT est passée par là vous voyez que l’autre agence prend 3 000 euros de moins que moi.
Vous prenez le téléphone, vous appelez l’autre agence pour avoir des renseignements. Mais comme elle n’y a consacré que 2 heures elle n’a pas tous les éléments. Du coup vous poussez le vice à m’appeler. Je vous renseigne, j’ai passé du temps avec mon client, je sais de quoi je parle. Vous raccrochez en me promettant de me rappeler.
Mais mince 3 000 €, c’est pas une paille et je vous comprends.
Vous vous dite qu’en passant par l’autre agence, les 3 000 € de plus que je prends, le vendeur vous les concédera de toute façon et vous avez raison. Vous avez déjà oublié que sans mon annonce vous n’auriez jamais eu envie de visiter cette maison. c’est mon annonce qui vous a décidé….pas celle de mon confrère.
Vous le rappelez et finissez pas conclure avec lui. Il ne le mérite pas, mais ça n’est pas votre problème.
De mon côté, ça se multiplie….vous n’êtes plus le seul à m’avoir fait ça. Je me dis que je ne peut plus à continuer à faire de la qualité, ça n’est économiquement plus viable.
J’espère que vous le saisissez : ça n’a pas de sens de vous donner mon tarif. Je n’ai pas travaillé pour vous, j’ai travaillé pour le vendeur. Bien-sur que vous prendrez le moins cher, c’est dans votre intérêt. Mais au long terme c’est forcément la qualité qui y perdra.
Quant à fixer les honoraires, vous comprenez qu’il n’y a aucune raison d’être payé au même prix que celui qui ne s’est pas investi.
Par ailleurs Bertrand, chez moi les maisons ne se vendent pas 500 000 euros. Mais péniblement 150 000 €.
En espérant que vous ayez été sensible à mes arguments…
oui et merci pour votre réponse,effectivement il risque d’y avoir le problème que vous soulignez,néanmoins quand vous faîtes vos courses dans les grandes surfaces et vous savez tout autant que moi qu’il n’existe pas ou très peut de personnes qui ne s’y rendent pas ! vous achetez bien des produits beaucoup moins cher que dans le petit commerce de votre quartier qui passe des heures à ranger ses rayons et en plus c’est certainement un de vos voisins proche,tout simplement parceque le petit commerçant est plus cher mais il peine tout autant que la grande surface et je dirais même qu’il peine plus car il est seul ! et malgré cela et le fait qu’il faille fermer boutique faute de votre visite et vous ne vous en souciez guére ? vous continuez à vous rendre dans le grand magasin du coin.les agences c’est idem, il y en a qui travaillent beaucoup sur un bien et d’autres qui travaillent moins, mais au bout du compte en tant que consommateur vous irez là ou c’est moins cher car votre façon d’acheter ne change pas que ce soit pour du beurre ou bien acheter une maison.donc comment voulez vous alors détourner la manière d’acquérir un bien puisque nous sommes tous identique et le moins cher attirera plus c’est logique.peut-être que le fait d’afficher les frais d’honoraires cela va donner du pouvoir à toutes les agences qui sont à frais réduits même si ils ne travaillent pas beaucoup,et que toutes les autres agences avec des taux élevés devront malhereusement s’alignées à la baisse ou fournir moins de travail.dans tous les cas cette nouvelle mesure ne fera que provoquer des disputes entre agences et fera augmenter les ventes des agences à taux réduits mais pour les autres c’est la fermeture et un manque à gagner d’ailleurs cela risque d’augmenter les ventes de particuliers à particuliers car les acquéreurs risquent de prendre peur au vu des montants pris par les agences même si ceux-ci sont justifiés.en fait que faut-il faire ???? en tant que vendeur je dirai qu’une agence ne devrait pas prendre + que 5% ttc et en tant qu’acquéreur je dirai que je ne voudrais pas payer + que 5% ttc à une agence.c’est vrai que dans certaines région il y a des maisons à 150.000 ce qui donne que 7500 de frais d’agence mais aussi dans ces régions le nombre de vente à ce prix est plus important que dans une autre région ou les maisons sont plus chers ou à 450.000,donc cela donne la part des choses,dans ce cas ouvrez une agence à monaco comme cela un studio 550.000 et une maison 3.500.000 minimum SUPER ENFIN DES VRAIS FRAIS D’AGENCE !!! une vente suffit pour tenir l’année entière,et pourtant les agences de monaco ne travaillent pas plus que vous mais ils gagnent 3 fois + et vous ne dîtes rien ??? si j’étais président je ferais voter une loi imposant des frais d’agence fixe à 5% ttc pour toutes les agences de france et basé sur le montant de la vente car vendre une maison à 4.000.000 euros c’est beaucoup plus durt que de vendre un studio à 50.000.obligation également aux notaires de ne prendre que 5% ttc quelque soit la vente ( il faut arreter de mettre des honoraires libres ,cela cause des problèmes de concurences d’éloyales et la perte du système ).pour conclure,ce n’est pas encore aujourdhui que le monde changera dans le bon sens !!!! bon courage,pour ma part je n’aimerai pas avoir une agence immo, plutot vendre des fruits ! je préfére…
Deux remarques importantes :
Tout d’abord, s’agissant du Notaire. Ce dernier perçoit effectivement une somme “les droits de mutation” et ceci selon un barème. S’il ne négocie pas, la somme qui lui revient effectivement est minime, compte tenu que la grande partie de celle-ci est de la fiscalité. Cela revient à l’état, à la région, au département et aux communes. S’il négocie, il perçoit environ 5%.
Ensuite, s’agissant des agents immobiliers, ils perçoivent des honoraires (et non une commission, ou des frais). Ceux-ci correspondent à une valeur ajoutée bien supérieure à ce que les simples apparences laisseraient supposer. Un bien vendu de PàP n’est pas le même s’il est vendu par un professionnel. Cette différence est immatérielle, mais aussi matérielle quant à la sécurité juridique, quant à la sûreté financière et la sûreté économique, compte tenu aussi qu’il y a deux clients qui n’ont pas les mêmes exigences, les mêmes préférences, les mêmes aspirations et que l’agent immobilier arrive à concilier en préservant l’intérêt de l’un comme de l’autre.
l’état prends une grande partie des honoraires du notaire, ok. mais c’est bien l’état qui souhaiterait relancé l’économie immobilière ? donc il faut que l’état donc nous même puisque nous sommes l’état !, sortir une loi afin que létat et le notaire ne prennent pas plus que 5 % ttc au total car le notaire gagne peut-être peux par rapport à la somme versée soit 5 % de 7,5% mais quand même vous appelez petite honoraire 5% ? il ne fait rien de spécial à part l’enregistrement,le reversement à l’état,et de la paperasse ! son travail est 30 fois moins important qu’une agence.Et positionnez vous en tant qu’acquéreur et non en tant qu’agence ou notaire, seriez vous content de donner en plus de votre achat,la somme de 14% ( agence et notaire ) en plus du prix , soit 1/7e perdu,c’est n’importe quoi ! l’immobilier est déjà cher et les gens ne peuvent plus suivrent les hausse de prix ( environ 3 à 10 % par an !,les changements de départements incésants à cause des prix hauts de l’immobilier ! que trouvera ton dans 20 ans : des milliers de gens entassés dans les villes les moins chéres puis queques centaines de touristes fortunés dans les villes les plus chéres ! mais ou va t-on je vous le demande ? être propriétaire de nos jour n’est plus un rêve mais un cauchemar…ce sera l’inégalité ( les riches ensembles puis les moins riches avec les pauvres ) c’est cela la france EGALITE FRATERNITE des mots trop beaux pour être vrai, la preuve !
disons plutot : FACILITE AU RICHE ETRANGERS ET EGALITE ENTRES PAUVRES !!! tous le monde devraient être propriétaires mais là c’est de plus en plus durt.bon je m’évade nous n’allons pas refaire le monde ….. hihihihi,conclusion tant que les agences et les notaires ne ferons pas un geste à la baisse, l’immobilier restera ce qu’il est ! et les banques sont là pour ce frotter les mains en nous proposant des prêts immo toujours plus long bientot toute une vie pour acheter un studio !! l’argent ce gagne difficilement soit le smic pour 80% des français = 1200 euros pour 35 heures soit 14.400/an et 576.000 au bout de 40 ans si vous ne dépensez rien !!! c’est juste le prix hors intérets de banque de 400.000 ,que vous aurez à mettre sur la table pour acheter une petite maison de 100 m2 au soleil sur la cote car dire qu’il y a des maisons à 150.000 ok mais elles sont dans un département sans soleil et loin de tout !! donc pas une maison agréable à vivre.conclusion : chercher ce qui ne ce peux pas ne sert à rien.
Un agent immobilier, c’est un peu comme une escort girl, les tarifs ne doivent pas être unifiés car les compétences, les services ne sont pas les mêmes d’une agence à une autre.
Et attention, ceux qui disent “il faut une loi pour mettre les honoraires à 5%” ne pourront rien faire lorsqu’une loi réduira les honoraires à 3% puis un jour à 1% !
JMK05, comparer un agent immobilier à une escort girl, sur un forum de surcroit ??!!! Vous avez plus débile comme comparaison ? Le simple fait que vous donniez cet exemple avec autant de légèreté démontre l’estime que vous avez pour votre profession ! Robespierre, un notaire ne prend 5 % au titre d’une négociation menée par ses soins que jusqu’à 77 000 euros net vendeur, au-delà de ce prix il est sous 5 % en décroissant (décret 8 Mars 1978)3.96 % pour 150 000 euros etc…