Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Cher JMK05, il y a en effet une différence entre l’humour et l’argumentation, vous vous êtes clairement appuyé sur la notion d’escort girl pour justifier les tarifications différentes d’une agence à l’autre,”Un agent immobilier, c’est un peu comme une escort girl, les tarifs ne doivent pas être unifiés car les compétences, les services ne sont pas les mêmes d’une agence à une autre” cela n’a rien d’humoristique, assumez vos propos…et je ne nous compare pas à des cafetières je dénonce au contraire une situation qui nous fait devenir des produits de consommation comparés par le particulier qui va au moins cher ensuite, d’autres intervenants (Christophe Leboutilly) ont dénoncé cette situation dans ce forum. Mais que ce soient vos propos ou les miens nous sommes dans cette conversation à des années lumière du sujet d’origine de ce forum…
Pas vraiment, nous sommes en plein coeur du sujet!
Lorsque 8 agences ou plus vendent un même produit, il faut s’attendre à ce que l’une ou l’autre de celles-ci fassent des efforts supplémentaires pour enlever le marché. Cela peut s’appeler un meilleur sens de la négociation, une présentation plus “classeuse” de l’accueil client voire une approche avec des collaboratrices sexy et bien habillées qui sont parfois à la limite de l’escort girl immobilière. Ce n’est pas de l’humour car j’ai personnellement utilisé cette méthode avec un taux de réussite au dessus des normes nationales soit 5 à 8 ventes par mois au lieu de 1 à 3.
Après, vous pouvez en penser ce que vous voulez, critiquer et dire qu’il s’agit là de concurrence déloyale, mais en aucun cas, vous ne pouvez faire semblant de ne pas connaitre cette façon de pratiquer l’immobilier qui d’ailleurs est utilisée dans de nombreux secteurs et surtout dans la politique, rappelez vous de “la putain de la République” et de sa mission précise, par exemple …..
N’oubliez pas que la majorité des acheteurs achètent un produit fini dont le vendeur (ou la vendeuse) est une composante importante, cela vous ne pourrez pas le changer même si vous n’appréciez pas la démarche….
Sinon, pour revenir plus près du sujet, il est certain que depuis la prolifération des réseaux suite à un contournement habile de la loi Hoguet, il fallait s’attendre à cette situation ou il n’y plus à manger pour tout le monde. A cela, vous ajouter les pseudos professionnels tels que les marchands de listes, les réseaux internet qui travaillent sans carte, les journaux qui “vantent” les transactions sans frais ( alors qu’il faut leur verser des sommes importantes pour accéder aux fichiers) on peut dire que notre profession traverse une tempête et que ce n’est pas fini!
Le projet de loi Duflot, je n’y crois pas tellement il est stupide et impossible à mettre en place.
Ces Énarques et Polytechniciens ont déjà voulu faire la même chose pour les constructeurs de maisons individuelles et ils ont laissés tomber lorsque’ ils ont compris la stupidité de cette démarche
Voilà mon analyse modeste de notre avenir et pour une fois mais je le regrette, sans humour aucun….
En ce qui concerne les vendeurs de liste, cette activité devrait être interdite si l’on en croit le projet de loi.
Les plus gros réseaux ont à leur tête les PDG des groupes de presse donc les amis de nos dirigeants de droite ou de gauche, donc la suppression des marchands de liste se fera probablement bien après celle des A.I.
Bonsoir JMK05,
Nous sommes parfaitement d’accord pour dire que ce projet de loi est stupide et pure brimade. Mais pour autant rappelez vous la loi “LEFEBVRE”. Tout comme vous, personne n’a cru qu’il était possible que le mandat exclusif disparaisse, tellement personne qu’on s’est tous réveillé un matin en apprenant que le texte avait été adopté par l’assemblée nationale, et c’est dans la panique et l’urgence que nous sommes allé cherchez de l’aide auprès de nos sénateurs.
Et heureusement que le gouvernement s’est retrouvé avec d’autre chats à fouetter à ce moment là et que le jeu des chaises musicales à fait valser notre ami LEFEVBRE.
J’espère que vous avez raison, mais comme je pense que notre gouvernement n’en est pas à une stupidité près je reste très inquiet.
Enfin, tant que nous serons 5 ou 6 à bosser sur un bien pour qu’il n’y ai qu’un élu au final, il y a peu de chance que les 4 ou 5 perdants ne soient pas contraint de se récupérer sur la vente qu’ils réussiront à faire…
Les fichiers communs et l’exclusivité me semble être de loin le meilleur moyen de faire baisser les prix !
En lisant tous ces mails, je me demande si certains comme Robespierre et JMK ne sont pas des salariés au final, sans doute n’ont-ils jamais été entrepreneur. Je pense même qu’ils sont presque fonctionnaires, bien au chaud et qu’ils discutent comme si, ils étaient depuis des années patron d’une agence immobilière.
La comparaison avec une Escort girl est l’œuvre de quelqu’un de mal dans sa peau car en arriver à cette comparaison, c’est dieu pas possible qu’un patron d’agence normal en soit capable.
Je n’ai rien contre les salariés de l’immobilier au contraire, mais allons Robespierre ou JMK ou qui que vous soyez, quel est votre parcours professionnel pour en arriver à de telles comparaisons extrêmes.
Bien sur ce blog est sans doute ouvert à tous, mais il serait bon de savoir quelle est la position de chacun.
C’est pourquoi, me concernant je suis agent immobilier depuis 20 ans seulement et j’espère au contact de votre blog me faire une réelle idée au travers des avis de gens comme moi patron de leur agence.
Noël…
Robespierre est un pseudo qui regroupe une dizaine d’ex affilies du réseau 4%.
Tous sont des agents immobiliers à l’exception de l’un d’entre eux. Aucun n’est salarié. En revanche, nous employons 15 salaries et 2 sont en voie de recrutement.
Ensuite jamais nous n’avons fait la comparaison avec une escort girl !
Relisez nos propos, mais il ne nous semble pas avoir tenu des propos “extrêmes”, y compris sur les honoraires.
Une de nos revendications, c’est qu’à l’image des listes noires des compagnies aériennes, il y ait une liste noire des franchiseurs. Cela contribuerait à éviter plus de 100 dépôts de bilan, des liquidations de patrimoine, des dépressions, de divorces et deux tentatives de suicide …
En tous cas s’il pouvait également y avoir une liste blanche, verte ou rose (euh non pas le rose, dans cette partie du forum ça risque de fâcher) j’aimerai bien y voir mon franchiseur que je conseil à tous (pour infos c’est l’éditeur de ce site).
Blague et fayotage à part, je suis tout a fait ravis qu’un regroupement de mécontents du réseau low cost bleu et jaune puisse exister. Dommage qu’il n’ait pas un pseudo plus explicite. Mais une fois encore vous êtes hors sujet et vos chamailleries n’encourage probablement pas ceux qui souhaitent intervenir sur les dangers que représentent le projet de loi DUFLOT, notamment par l’affichage obligatoire de nos honoraires y compris lorsqu’ils sont compris dans le prix et a la charge du vendeur qui est je me répète le seul a même de juger si ces honoraires sont en adéquation avec le service. On sait très bien que l’acquéreur ira au moins cher, traitera les autres agences de voleurs, parfaitement inconscient du travail que nous avons fournis aux vendeurs.
Le projet DUFLOT est un pont d’or au low-cost pourtant tellement décrier, surtout socialement, dans les secteurs où il est appliqué (transport aérien, grande distribution, hôtellerie, etc… et même dans l’immobilier : l’existence de Robespierre pour preuve).
Vous avez raison JMK05, notre gouvernement, pourtant* socialiste, n’en est pas a une stupidité près.
* par opposition à l’aspect anti-social du low-cost et non par opposition à “stupidité”
À Christophe : comment voulez-vous qu’il y ait un pseudo plus explicite, compte tenu qu’il regroupe plusieurs personnes d’une part, et d’autre part qu’il y a plusieurs procédures judiciaires en cours et à venir? Nous sommes bien éloignés des chamailleries ou de la haine, car uniquement dans le respect du droit.
Sur le Low Cost dans l’immobilier, nous prouvons rien que par notre existence qu’il n’est pas viable dans l’immobilier. Ni socialement, ni économiquement, ni financièrement et nous avons 13 années de recul pour prétendre à évoquer un niveau de certitude.
Pour autant, ce que propose Duflot – hormis le fait d’interdire les marchands de listes semble-t-il ou de rendre obligatoire la formation continue – ne sera en rien efficace en regard du problème du logement en France. Au contraire, cela risque de créer des dégâts irréversibles pour la profession qui est, nous le pensons, peu armée pour y faire face.
Pire, les “clients” ne profiteront jamais de quoi que ce soit réellement….en matière de location par exemple, ce ne sont pas les honoraires partagés qui posent réellement un problème, mais plutôt l’exécution du contrat, en particulier lorsque le locataire est défaillant.
A Robespierre et JMK
Le collectif dont vous parlez est représenté par vous JMK, cela ne trompe personne et par ailleurs, je m’en moque éperdument, les réseaux ne m’intéressent pas ça fait 20 ans que je suis indépendant, comptant si possible, le rester encore malgré tous ces projets de loi dont on parle ici et qui m’agacent profondément comme vous.
Mais voyez vous, si vous-même n’êtes pas ni titulaire de la carte professionnelle, ni même agent immobilier, alors vous êtes salariés et je ne vois pas comment vous portez de tels jugements sur tel ou tel sans avoir une agence avec les difficultés que cela comporte.
Afin de pouvoir converser équitablement sur ce blog qui m’intéresse vraiment et dans lequel vous êtes un intervenant de taille, présentez vous une bonne fois pour toutes, non pas sous votre nom, on s’en moque mais sur votre parcours depuis plusieurs années.
Comme ça nous pourrons échanger équitablement, moi je suis simplement après avoir été photographe devenu par hasard agent immobilier parce que ma famille y baignait et me voyant ramer dans la photo, j’ai écouté, appris, puis suis devenu agent immobilier autonome et farouchement indépendant.
J’avoue aujourd’hui être dans le doute aussi.
Votre parcours approximatif sur une quinzaine d’année éclairerait surement tous les intervenants à ce blog et nous permettrait d’aller plus loin dans nos échanges.
Peut être suis-je d’une vieille école et je n’ai peut être rien à faire ici parmi vous ?