Versement occulte, « dessous de table » : attention danger !

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Les agents immobiliers sont parfois confrontés à des propriétaires vendeurs qui souhaitent percevoir un « dessous  de table » pour une partie du prix de vente de leur bien afin de faire des économies d’impôts (TVA, impôt sur la plus value).dessous de table immobilier

Une telle exigence est impossible à satisfaire en toute sécurité et très dangereuse pour les deux parties, ainsi que pour l’agent immobilier éventuellement intervenu.

Il n’existe en effet aucun moyen de garantir le versement occulte, dit “dessous de table”.

Le faire verser au compromis est inacceptable pour l’acquéreur : si pour une raison quelconque l’affaire n’aboutit pas (préemption de la mairie…), il n’y a aucune garantie de remboursement.

Une fois que le compromis est signé, rien n’oblige plus l’acquéreur à le verser, puisque le compromis vaut vente : il pourra obtenir une vente judiciaire en cas de réticence du vendeur.

Quant à le confier à un tiers, « séquestre de confiance », mieux vaut ne pas y penser.

Bien sûr, toute contre-lettre est nulle et de nul effet (article2321-1 du Code civil).

Mieux, même après l’avoir versé, l’acquéreur pourra obtenir le remboursement de son dessous de table !

Cour de cassation, chambre civile 1, 17/12/09, n° de pourvoi 08-13276, publié au bulletin :

Les époux X… ont acquis des époux Y… le 3 août 2000, un chalet à Courchevel, au prix de 21 000 000 de francs.

Ils ont versé simultanément 762 228,93 € à un avocat suisse, pour le compte des vendeurs, et ont ensuite prétendu que cette somme constituait un supplément de prix occulte.

Ils ont ainsi assigné les époux Y en dissimulation du prix de vente et restitution du supplément de prix versé, sur le fondement de l’article 1321-1 du Code civil.

Ils ont obtenu gain de cause. Bien sûr ils risquent un redressement, taxe de publicité foncière non payée, intérêts de retard, pénalités…

La Cour a jugé qu’en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen.

Dans la pratique, l’agent immobilier sera bien inspiré de déconseiller toute velléité de « dessous de table ».

S’il apporte peu ou prou sa caution à l’opération, il prend des risques énormes en ce qui concerne sa responsabilité, mais également sur le plan pénal. Sans compter, accessoirement, le fort mécontentement des clients qui auraient subi des déboires.

Il doit faire valoir que le gain espéré est dérisoire par rapport au risque encouru, ainsi que généralement par rapport au prix de vente. Dans l’affaire ci-dessus, si le bien était détenu depuis moins de cinq ans, l’économie fiscale sur l’impôt sur la plus value était de l’ordre de 0,7 % du prix.

En ce qui concerne l’économie de TVA, depuis la récente modification du régime de TVA, le problème ne se posera plus pour les maisons construites sur un terrain acheté séparément par le propriétaire. Il est vrai que la facture était souvent lourde, la récupération de la TVA ne pouvant se faire que sur la construction et non sur le terrain, acheté généralement sans TVA.

Il peut expliquer qu’en cas de destruction du bien (incendie…), l’assurance se basera sur le prix déclaré pour évaluer le dommage.

Les arguments ne manquent pas, le droit de préemption de l’Etat sur toute vente immobilière n’étant pas le moindre.

Et si les clients s’obstinent à vouloir traiter avec un “dessous de table”, il devra tout simplement refuser d’apporter son concours à l’opération. Nous avons ainsi vu des clients quitter l’agence furieux, et revenir en s’excusant quelques jours après, pour signer le compromis au prix réel.

Une confirmation récente :

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du mardi 10 janvier 2012
N° de pourvoi: 10-18881

http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000025153745&fastReqId=601330206&fastPos=1

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4 Commentaires

  1. C’est bien beau, mais l’acheteur est bien démuni devant de telles pratiques…

    j’ai tenté récemment d’acheter à Paris un logement de deux pièces au prix annoncé sur le site internet Particulier à Particulier (PAP).

    J’ai visité le logement en compagnie d’une amie, qui a donc été témoin de tous les propos échangés.

    Le vendeur m’a assuré que j’étais le premier visiteur de l’appartement. A l’issue de la visite j’ai déclaré être prêt à acheter le logement au prix indiqué. J’ai précisé que j’auto-finançais l’achat pour les 2/3 du prix et que mon banquier ne voyait aucune difficulté à me prêter le tiers restant.

    A mon grand étonnement, le vendeur a tergiversé, arguant qu’il avait d’autres rendez-vous la semaine suivante pour faire visiter l’appartement. Je lui ai alors suggéré d’annuler ces rendez-vous, puisqu’il avait un acheteur en ma personne.

    Il a alors expliqué qu’il avait déjà mis en vente l’année dernière ce logement mais que la personne qui était intéressée à l’époque n’avait pas pu réaliser l’achat en raison d’un problème administratif (une petite surface à l’entrée de l’appartement qu’il avait fallu racheter à la co-propriété) et que, “par correction”, il souhaitait lui donner la priorité. Il n’était pas sûr, a-t-il ajouté, qu’elle serait toujours intéressée, “car les prix avaient beaucoup monté depuis…”

    J’ai trouvé ce dernier argument étrange, car s’il voulait donner la priorité à ce mystérieux acheteur, on ne voit pas pourquoi il ne l’avait pas contacté avant de publier sur internet une petite annonce de mise en vente…

    Je suis donc sorti de cette visite on ne peut plus décontenancé. Pour prendre date j’ai cependant envoyé au vendeur un courriel le soir même lui confirmant mon souhait d’acquérir le logement au prix demandé.

    J’ai ensuite repris contact avec le vendeur par téléphone. Au cours de cette conversation, il m’a déclaré : “ce qui sera déterminant, ce sera le financement”. Je lui ai fait part de mon incompréhension en lui répétant que le financement de l’achat ne posait aucun problème pour moi. Il m’a alors confié qu’il cherchait à “voir comment payer moins de taxes” à l’occasion de cette vente.

    J’ai compris alors qu’il souhaitait que je lui fasse une offre de dessous de table pour dissimuler une partie de la plus value réalisée sur un logement qui n’était pas sa résidence principale. Je lui ai alors proposé de rester dans la légalité en décomptant du prix de vente le mobilier et les équipements de l’appartement pour diminuer la plus-value.

    Quelques jours plus tard, il m’a informé (par réponse au courriel envoyé, dont il a ainsi accusé réception) avoir fait affaire avec l’acheteur dont il m’avait parlé…

    Cette annonce est intervenue au lendemain de la journée de visites qu’il m’avait dit vouloir organiser, une semaine après que j’ai moi-même visité le logement à vendre.

    Je ne crois en réalité pas à cette histoire d’acheteur fantôme et je suppose plutôt que le propriétaire a donné la préférence à un autre acheteur moins scrupuleux sur les versements en liquide.

    Je suis tout à fait ulcéré et je m’interroge sur mes possibilités de recours juridique. La demande de dessous de table est évidemment quasiment impossible à établir en l’état mais ne pourrais-je pas, puisque j’étais le premier visiteur après la parution de l’annonce et que j’ai accepté le prix –devant témoin et par courriel dont il a accusé réception– invoquer l’article 1583 du Code civil ? Ce texte, que vous connaissez certainement mieux que moi stipule que “la propriété est acquise de plein droit à l’acheteur dès qu’on est convenu de la chose et du prix”.

    De deux choses l’une:
    – soit cet acheteur fantôme existe, et j’aurais la priorité car il n’était en réalité pas le premier à accepter d’acquérir le logement aux conditions proposées;
    – soit cet acheteur n’existe pas et il est probable que la vente se conclue à un prix figurant dans le compromis de vente à un montant inférieur à celui de l’annonce et que j’avais accepté. Cette circonstance, bien difficile à expliquer par le vendeur, prouverait non seulement que je suis bien prioritaire, mais constituerait également une forte présomption de fraude.

    Qu’en pensez-vous ? Voyez-vous cela faisable avec de bonnes chances de succès ?

  2. Bonjour Feria,
    Sur le fond vous avez raison, bien sûr.
    Il vous faudra prouver l’accord sur la chose et sur le prix. Une offre d’achat acceptée suffit en principe (sous certaines conditions ; il ne faut pas notamment qu’elle contienne des conditions suspensives supplémentaires). Votre mail devra donc être dénué de toute ambigüité. Sera-t-il considéré comme suffisant ? Une LRAR aurait certes été préférable. Mais le vendeur en a accusé réception, c’est un bon point pour vous.
    A ce stade il vous faut consulter un avocat spécialisé. Si vous souhaitez essayer d’obtenir la vente à votre profit, il faut faire vite. Sinon il vous restera l’action en dommages-intérêts.

  3. Le courriel était + long mais voici les passages importants:

    “Bonsoir Monsieur,
    suite à la visite de cet aprés-midi, je souhaite vous confirmer mon désir d’acheter votre appartement au prix annoncé sur le site internet PAP. Je profite de cette occasion pour vous remercier à nouveau de m’avoir réservé la primeur de la visite
    (…)
    Consulté, mon banquier m’a confirmé aujourd’hui qu’il n’y aura pas de problème pour l’emprunt de XXX euros que je dois contracter pour procèder à cet achat, conformément à ce qu’il m’avait déjà dit lors de contacts préliminaires lorsque je me suis mis à la recherche d’un logement à acheter”.

    Cela vous parait-il suffisamment clair ? Je dois préciser que ce message est inclus dans un échange de courriels commençant par la reprise de l’annonce PAP mentionnant la surface et le prix du logement que je convoitais.

    PS – pourriez-vous me conseiller un avocat spécialisé ?

  4. La nouvelle réforme de la taxation des plus-value a dopé les exigences des vendeurs en matière de dessous de table. Or, l’acheteur doit bien anticiper le fait qu’il sera dorénavant “le dindon de la farce” lorsqu’il voudra revendre lui-même son bien:la plus-value sera surévaluée par l’administration fiscale). On peut donc prévoir un effet “boule de neige” du dessous de table, au cours des reventes successives du bien, puisque chaque vendeur devra récupérer à minima sa mise occulte.
    Evoquons également au passage la dérive dangereuse de plus en plus en plus d’agents immobiliers qui proposent d’être le “séquestre de confiance” du dessous de table. Cette pratique condamnable met l’acheteur dans une situation de rapport de force déséquilibrée.
    Rappellons au passage qu’un gros retrait en espèces à la banque ne passe pas inapercu et que cette dernières est assujetie à l’obligation de déclaration de soupçon par le Code Monétaire et Financier.

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