Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bertrand : pouvez-vous nous éclairez sur les services que proposent votre agence ?
je ne suis pas une agence, mais un particulier qui connais bien les problèmes d’agences et qui voit tous ce qui se passe dans le monde de l’immobilier j’y suis depuis plus de 20 ans.
justement je peux mieux comprendre les choses car non concerné par elles.
je suis une personne intégre qui fait la part des choses et apporte des solutions aux problèmes des gens.
d’ailleurs dans d’autres domaines, l’immobilier est une passion pour moi entre autre.
si j’étais une agence, je ne pourrais pas avoir la même vision…
il y a trop b’abus et pas assez de rêgles, l’immobilier parait strict mais en fait c’est un ensemble de n’importe quoi.
il faut que le gouvernement prennent en compte vos problèmes et valide des solutions éfficaces rapidement.
j’éspère qu’ils liront mes propositions….
La solution est simple, il faut que les transactions immobilières soient considérés comme des médicaments : obligation de passer par une agence avec un directeur d’agence titulaire de la carte professionnelle.
Si il est parti joué au tennis, l’agence reste fermée jusqu’à ce qu’il revienne !
Bon, on rêve, ça c’était la loi Hoguet en 1972 mais c’est fini……
Avez vous entendu, ce matin, aux infos que le prix d’un même médicament est deux fois plus cher en France que dans le reste de l’Europe?
Les pouvoirs publics sont en train de viser les laboratoires ainsi que les pharmaciens et surtout ils cherchent à réglementer la marge….
Actuellement,je me demande quelle profession n’est pas dans le collimateur de nos énarques….
Une chose est sûre c’est que nous avons peur de ce que nous ne maîtrisons pas…. et si il y a une chose que nous maîtrisons chez CIMM c’est l’accompagnement et le suivi du “VENDEUR”.Alors continuez à parler d’agents commerciaux incompétents mais pour ma part “l’habit ne fait pas le moine”.La preuve en est que nous avons sur le marché du travail des jeunes à BAC+27 incapables de s’adapter….
Il y a donc bien un fossé entre niveau d’étude et compétence…
JMK05, comment on fait si l’agent est en visite ? On ferme ? Idem pour les notaires, bien sûr ?
“interdire les ventes de PàP”
“obligation de passer par une agence” (laquelle ?)
“considérer l’AI comme un remède à une maladie”
etc… etc… etc….
Tout cela relève d’un nivellement par le bas qui ne peut pas susciter ni l’adhésion ni le rêve d’un professionnel…
Trop souvent nous évoquons des concepts qui n’ont aucune espèce de réalité. Prenons le “Low Cost”…. dans l’immobilier, c’est quoi ? Des honoraires réduits ? Soit…. mais réduits de combien ? Quel est l’écart RÉEL entre ceux qui se sanctifient sur l’hôtel du “Low Cost” ? Ce qui était probablement vrai il y a dix ans ne l’est absolument plus aujourd’hui. Et si c’était la recette miracle, si cela multipliait les ventes cela se saurait. Tout ceci est bidon. Tout ceci ne profite qu’à ceux – et uniquement à eux – qui initient ces projets. Cela ne profite JAMAIS aux vrais entrepreneurs et aux acteurs.
Alors, la solution, c’est quoi ? Nous en avons bien quelques unes, mais peu importe. Personne n’a la science infuse.
En revanche, la solution ne peut exister que dans le respect des codes de la profession. La solution ne peut qu’être concrète, et pas seulement un discours, des mots ou toute autre manipulation.
Les codes de la profession ? D’abord et avant tout ceux du service, de la proximité avec ses clients, de la qualité de la relation, d’une proposition toujours plus complète et toujours plus riche. En clair, le nivellement par le haut.
S’agissant de la loi Hoguet, très sincèrement, même si elle est contraignante, même si elle a des côtés insupportables, il n’y a rien à y toucher.
Ce que fait Duflot est incohérent. Parce qu’idéologique cette loi sera aussi inefficace. Ce ne sont pas les agents immobiliers qui ont créé les zones tendues. Ce ne sont pas les agents immobiliers qui sont les marchands de sommeil. Ce ne sont pas les agents immobiliers qui sont des marchands de listes. Les agents immobiliers ont un rôle de régulateur.
La profession souffre d’une représentation crédible. Voilà le problème N°1. Aux patrons des réseaux et des organisations professionnelles de se mettre autour d’une table. Il y a urgence.
Comment on fait si l’agent est en visite ? La même chose que lorsque le pilote de ligne est malade, on le remplace par un autre pilote! Mais j’avais oublié que la profession est devenue un job de chauffeur de taxis ! Il y a 30 ans, 3/4 visites conduisaient à une signature de compromis compte tenu de la qualité des produits et du faible nombre d’agences.
Aujourd’hui, il faut 20 à 60 visites pour vendre un bien en espérant que ce ne soit pas un concurrent qui le vende sans visite uniquement parce qu’il a cassé le tarif des honoraires. Et oui, le métier a changé …..
Il sera nécessaire de donner une seconde chance à cette profession car les clients ont bien compris nos problèmes et les exploitent à leur avantage ! Mais comment ????
c’est dingue, ils se sont goinfrés pendant des années, et sur le dos des acquereurs, e t forcement ca attire ce fric gagné qui ne demande aucun diplome de surcroit, si les agences sont plus nombreuses forcément les sommes réparties n’iront pas en augmentant.
oui l’argent tombe tout seul (mais bon pour leur défense, vous n’avez qu’à changer de métier)
pour ma part, j’ai vu des négociateurs qui affichait 75000 euros par an (simplement formé et sans aucune base ni connaissance sur les reglementations) et oui le restaurant tous les midis qui officiellement “invitations clients …” oui oui meme la bouffe c”était à l’oeil, ,alors stop les mecs,
l’argent gagné ils l’ont flambé, d’ailleurs la plupart se payait des petites voitures qui reflétait bien des sommes gagnées,
et la nature reprend ses droits et ils sont repartis comme ils étaient venus
ce qu’il faut retenir c’est que pendant x temps les acquéreurs et vendeurs ont été des bonnes vaches à lait comme d’habitude
pfffff
Cécile ….Cécile….
Normal qu’avec ce genre de raisonnement l’économie du pays s’effondre….qu’est ce qui vous gêne quand certains gagnent leur vie ? Ne paient ils pas de charges ? D’impôts ? De Taxes ? Qui permettent à d’autres moins chanceux ou moins courageux de vivre ? Et à nos chère politique de se gaver (vous auriez due aussi faire banquier ou politique, ou pétrolier, ou investisseur ou juste être héritière)…Les vendeurs, les acquéreurs, ont ils l’obligation de passer par l’agence ?
Sont ils donc tous stupide au point de se payer les services de gens sans diplôme sans formation… Juste pour dépenser leur argent ? Lors de la bulle immobilière des années 2000 les francais ont ils renoncé à leurs plus-value simplement pour aider les moins nantis ?
Les fameux agents qui se sont gavés et ont acheté de belles voitures n’ont ils pas consommé et donc fait tourné leur argent …
Pour ma part je travaillais 80 heures par semaine pas 35 et oui je gagnais environ 65000 euros à l’année mais pas de weekend en famille pendant 7 ans pas de congés paternels pas cinq semaine de vacance pas de rtt… Les clients au téléphone jusqu’à parfois 10h le soir, je peux vous assurer que ramené au taux horraire et charge déduite j’étais quasi au smic, en effet pas de voiture de fonction ni de téléphone ni carte essence.
Enfin…c’est toujours étonnant de voir à quel point notre profession est décriée et pourtant les gens font appel nous…bien sur en essayant aussi de vendre par eux même avec notre travail d’estimation ….
En fait vous avez raison
Moi je suis pour un système différent
Cout de l estimation 2000 euros
Cout de la constitution du dossier 1000 euros
Cout de la recherche acquéreur 4000 euros incluant la rédaction du mandat de vente
Cout du compromis de vente et constitution du dossier 2000 euros
Cout du suivit du financement 1000 euros.
Avec un partage des honoraires selon les actions menées
C’est un peu le système de la loi allure adapté à la transaction
Voilà ainsi moins d’honoraires pour les clients et plus de sérieux et de sécurité pour le professionnel.
Et bien sur pas de mandat non exclusif et une pénalité de 20000 euros pour tout contrevenant.
Et ainsi tout le monde peut payer une estimation et vendre par lui même.