Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Pour avoir suivi le débat, je pense que Monsieur Bas fait un amalgame. Monsieur Miribel ne promeut pas les ventes de Particulier à Particulier, il n’est pas contre, c’est différent. Pourquoi n’est-il pas contre ? Car il semble défendre la Liberté d’autrui, tout simplement.
Monsieur BAS, en dehors de propager des contrevérités, confond le PRIX et la MARGE et se donne une importance qu’il n’a pas du tout.
Puisqu’il rencontre de très grands philosophes qui lui enseignent l’art de la bonne décision : qu’il décide d’être honnête ! À son âge, cela serait inespéré et s’agissant du personnage que malheureusement pour lui, de plus en plus de personnes connaissent de mieux en mieux, cela tiendrait non pas du domaine décisionnel, mais du miracle.
Bonjour,
Je suivais les échanges entre deux personnes “pro de l’immo” Mr MIRIBEL et Mr BAS avec intérêt quand un certain Robespierre sorti de nul part et anonyme (sur ce coup la je suis d’accord avec Mr Bas quand on écrit autant de chose diffamantes il faut assumer) détruit cette échange d’idée et de position et stoppe le débat.
Moi j’ai fais plusieurs acquisitions avec agence et sans agence.
Les frais d’agences sont forcément un frein pour l’acquéreur, je trouve que la transparence fera peut être jouer la concurrence mais ce n’est pas si sur.
Le coup de cœur existe et les frais disparaissent ou plutôt passent dans la case oublie comme par magie.
Dans votre débat vous oubliez l’état d’esprit du consommateur Français “normal son métier rend souvent aveugle” et les intérêts non négligeable que représenteraient la fin totale des transactions entre particulier.
Si le gouvernement venait à prendre cette décision d’interdire les transactions entre PAP, il y aurait moins de chômeurs, plus de TVA dans les caisses, moins de procédures entre particuliers (je sais de quoi je parle) et le libre choix d’acheter au commerçant ou commercial le plus respectueux de mes droits en temps que client !!!!
Certains pays ont cette organisation avec de grands immeubles et une tripoté de commerciaux.
Tous le monde y gagne, je réécris plus de transactions pour les agences, meilleurs prix pour le consommateur, moins de chômeur et visiblement plus de 3 milliards pour les caisses de l’état.
Je continuerai de venir sur votre forum, mais si l’hurluberlu de Robespierre vient encore mettre son grain de sel en confondant son différent avec Mr BAS, bien sur je ne viendrai plus sur votre site. A ce sujet, c’est pas très valorisant pour votre respectable enseigne.
Voila, voila
Nul part monsieur “client” il n’est fait état de ” différend” avec Claude Bas, sauf à faire état de décisions de justice qui sont publiques et qu’il est bon de rappeler pour apporter une correction légitime aux contrevérités propagées par Monsieur Bas.
Je considère même que les contrevérités de Claude Bas présentent un danger toxique compte tenu du nombre de familles qui ont été ruinées parce qu’elles ont fait confiance à ce monsieur. J’en ai dénombre une centaine.
S’agissant de ce monsieur, je sais de quoi je parle – ce qui doit l’ennuyer considerablement – et d’ailleurs à bien le lire, il n’a répondu que par des insultes. C’est tellement courant chez lui que je n’y fais plus attention.
Ceci étant, j’ai apporté quelques arguments de fond qu’il semble vous avoir échappé.
Contrairement à votre point de vue lié à votre expérience personnelle, les études – notamment celle de Coldwell Banker – démontrent que les honoraires des agents immobiliers ne sont une priorité que pour seulement 12% des clients. En outre, les honoraires, conformément à la réglementation sont affichés dans les vitrine de chaque agence.
J’ai depuis très longtemps discuté avec JCM de la problématique des honoraires et pour avoir étudié la question de près, le Low Cost s’il a pu représenter une manière de se différencier quasiment par l’absurde, n’a aucune viabilité économique. C’est largement démontré par un nombre de dépôt de bilan largement supérieur s’agissant ce type d’organisation comparativement aux autres organisations, et ce d’ailleurs, bien avant la crise… Si vous souhaitez la liste précise des entreprises concernées, je la tiens à votre disposition.
S’agissant de la sinistralité des transactions entre particuliers, vous avez raison, elle est extrêmement importante, (plus de 50 000 saisines chaque année) et represente non seulement le risque pour celui qui subit un préjudice de n’être jamais indemnisé, mais aussi un coût non négligeable pour la collectivité.
Quant à toute mesure liberticide visant à interdire les transactions entre particuliers, c’est non seulement complètement inepte, mais je doute fort qu’une telle mesure puisse être conforme à la constitution. Et une nouvelle fois, la profession n’a nullement besoin de cela : ses parts de marché
augmentent chaque année…
“Je continuerai de venir sur votre forum, mais si l’hurluberlu de Robespierre vient encore mettre son grain de sel en confondant son différent avec Mr BAS, bien sur je ne viendrai plus sur votre site. A ce sujet, c’est pas très valorisant pour votre respectable enseigne”.
>Quel chantage ! Je ne vois pas pourquoi Cimm modèrerait une personne émettant son opinion de façon posée sous prétexte qu’un autre commentateur anonyme menace de ne plus venir sur le site !
@client
Bonjour,
Je comprends que certains messages puissent irriter, toutefois la loi du genre est d’accepter toutes les interventions tant qu’elles ne contrarient pas “l’ordre public et les bonnes moeurs”, comme dit dans le Code civil. Rien de plus irritant à l’inverse qu’un blog ou un forum très – trop – modéré et policé.
Et les intervenants sur ce fil ne font pas tous partie de Cimm immobilier, loin de là !
J’en profite toutefois pour inviter tout un chacun à éviter les attaques personnelles et les invectives inutiles, merci !!!
Il ne serait pas surprenant que ce pseudo client soit m bas lui même ou son épouse….
Bonjour,
Je souhaiterais une explication de texte.
M. BAS écrit :
“Juste pour revenir au mandat exclusif, bien sur il a du sens mais dans une seule circonstance, lorsque le bien est au prix réel.Vous, vous parlerez du prix du marché, pas moi.
Être expert en matière d’évaluation, ce n’est pas de l’art , cela nécessite des outils, de la formation et du temps.C’est pourquoi comme la plupart des agences ont tendances à surévaluer un bien pour obtenir le mandat, nous choisissons 95 fois sur 100 de ne pas prendre d’exclusivité.”
J’avoue que je n’ai pas compris. En quoi la surestimation d’un bien serait-elle plus néfaste en mandat exclusif qu’en mandat simple ? A priori j’aurais (encore !) tendance à penser l’inverse, si le bien est surévalué au départ on va avoir plus de travail pour l’amener au bon prix, donc l’exclusivité s’impose pour être plus sûr d’avoir un retour sur investissement. (D’ailleurs, pour moi l’exclusivité s’impose dans tous les cas). Et que signifie “Vous, vous parlerez du prix du marché, pas moi” ? Merci à tous ceux qui voudront bien m’aider à décrypter ces lignes, voire merci à M. BAS lui-même s’il veut bien revenir nous éclairer.
@jcm : je pense fortement que monsieur BAS fait comme beaucoup d’agences. Il prend prix de marché+comission d’agence = prix de vente donc dans son réseau les acquéreurs ont au moins une certitude: acheter leur bien 4% au dessus de prix 🙂
Très peu de réseaux ont compris le monde de l’immobilier: cimm visiblement a compris car prix de marché=prix de vente. L’acquéreur achète donc un bien à sa véritable valeur !!!
et bien vu que vous acceptez que n’importe quoi soit écrit sur ce forum, et que les clients doivent écouter et ne pas donner leurs avis.
Adieu.
en tout cas je ne ferai pas de pub pour cimm immobilier.
d’ailleurs il n’existe pas chez moi.