ALUR : mode d’emploi

Vous allez vendre un bien en copropriété ?

La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) a mis en place de nouvelles règles visant à renforcer l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété.
Cette loi impose notamment à tous les intervenants au processus de vente (propriétaire vendeur, agent immobilier, syndic de copropriété, notaire…) de nouvelles obligations, afin que l’acquéreur soit bien informé, et ce dès l’avant contrat de vente (compromis de vente).

Mais sur quels points doit-on informer l’acquéreur ?

Au dossier de diagnostics techniques (DDT) qui devait déjà être annexé à l’avant contrat de vente (plomb, amiante, gaz, électricité, termites, performance énergétique, assainissement individuel, risques naturels/miniers et technologiques) s’ajoute désormais une liste de documents destinés à informer l’acheteur sur le syndicat des copropriétaires du bien qu’il achète, et plus précisément sur l’organisation de l’immeuble, son état et sa situation financière.

Documents devant d’ores et déjà être annexés ou remis à l’acquéreur :

• Le règlement de copropriétés, l’état descriptif de division, et leurs actes modificatifs :
  Le vendeur les a reçus de son propre vendeur quand il a acheté le bien. S’il ne retrouve pas ces documents, il peut en demander une copie au syndic, qui facturera ce service .
• Le carnet d’entretien de l’immeuble. C’est en quelque sorte le “carnet de santé” du bâtiment que le syndic tient à jour pour chaque immeuble qu’il gère. Ce carnet vous renseigne sur les gros travaux entrepris dans l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l’identité du syndic en exercice.
• Les informations financières sur, notamment, le montant des charges attaché au lot de copropriété vendu, et des charges restant à payer tant au titre du lot qu’à celui de la copropriété en général, délivrées par le syndic. Pour permettre à l’acheteur de se faire une opinion sur ses futures charges en tant que copropriétaire, les informations suivantes doivent lui être communiquées. Tout d’abord : le montant des charges courantes et de travaux dus par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente.
  Ensuite, lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part correspondant au lot vendu et le dernier montant qu’a versé le vendeur pour ce fonds travaux.
  Enfin, l’acheteur doit également être informé des sommes que le vendeur devrait encore au syndicat des copropriétaires et des sommes qu’il aura à verser en tant que nouveau copropriétaire.
  Pour permettre à l’acheteur d’avoir une indication sur la solidité financière de la copropriété dans laquelle il achète, il devra également être informé sur l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
•  Les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• Le diagnostic sur la présence de mérule (dans les communes où il est demandé).

Plus tôt vous vous serez préoccupés de la réunion de ces documents, notamment en les demandant à votre syndic, plus rapides seront les délais de réalisation de la vente.

Au vu des nombreux documents qu’il faut joindre au compromis, de la vérification et de la technicité globale que cela impose, nous vous conseillons de recourir systématiquement à votre agent immobilier, chargé de la transaction, dès la décision de mise en vente de votre bien.

D’autant que si certains de ces documents manquent au moment de la signature du compromis de vente, cela peut remettre en cause la transaction, l’acheteur pouvant bénéficier d’un nouveau droit de rétractation à partir de la date à laquelle ce document lui aura été remis après la signature du compromis !

La signature d’un compromis de vente devient un acte essentiel de la transaction, où tout se joue. Cet avant contrat fixe en effet les principales conditions de l’opération. La signature de l’acte de vente qui intervient quelques mois plus tard, devant notaire, ne vient finalement que confirmer la volonté des parties et permettre de réaliser concrètement la vente avec le paiement du prix par l’acheteur et la remise des clés par le vendeur. Cette étape mérite donc toute l’attention éclairée de votre agent immobilier.

A noter : Certains autres documents s’ajouteront bientôt à cette liste, prévus par la loi et dans l’attente de la publication de décrets d’application (notamment « la notice d’informpation sur les droits et obligations du copropriétaire, la fiche synthétique sur la copropriété, le plan de travaux pluriannuel, le diagnostic technique global…).

A savoir aussi : la loi ALUR veut également prévenir l’aggravation des impayés de charges dans les copropriétés. Désormais, le syndic doit être interrogé, sous peine de ne pouvoir conclure la vente, sur la question de savoir si l’acquéreur, son conjoint, ou son partenaire, sont déjà copropriétaires dans l’ilmmeuble et, dans l’affirmative, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une mise en demeure non régularisée de payer leurs charges. Dans ce cas, l’acquéreur dispose d’un délai d’uhn mois pour régulariser et justifier du règlement. A défaut, la vente ne peut être signée à ses torts.

À propos de l'auteur Aurélie Miribel