Condition suspensive d’obtention d’un prêt : obligations de l’acquéreur-emprunteur

La protection de l’emprunteur immobilier est assurée par la loi du 13 juillet 1979, le refus de prêt est très encadré.

Intégrée au Code de la consommation, cette loi est d’ordre public.

Son objet :

• améliorer l’information de l’emprunteur (10 jours de réflexion ; 11 en fait, le dies a quo n’étant pas pris en compte) ;
• lier l’achat immobilier à l’obtention du prêt (condition résolutoire que l’acte soit conclu sous 4 mois) ;
• limiter les pénalités en cas de remboursement anticipé, comme pour les acquéreurs défaillants, à 3 % .

Son domaine d’application : les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.

Les personnes concernées : les personnes physiques ou morales agissant hors du cadre d’une activité professionnelle.

Si la publicité comporte un élément chiffré, (ex. devenez propriétaire pour x euros par mois), elle doit préciser la durée, le coût total et le TEG.

L’offre de prêt est un échéancier détaillé comportant en plus le TEG, les garanties, les assurances, l’indexation éventuelle…

Durée de l’offre : 30 jours minimum, l’emprunteur ne peut l’accepter que 10 jours après l’avoir reçue, le contrat est formé dès l’acceptation de l’offre.

L’offre est acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion du contrat principal dans les 4 mois.

Si plusieurs prêts sont demandés, chacun est conclu sous la condition suspensive de l’obtention des autres.

Si l’acquéreur déclare acheter sans prêt, il doit écrire une mention manuscrite. Aucune mention n’est exigée pour la part représentative de l’apport personnel, si le client demande un prêt.

Obligations de l’acquéreur-emprunteur : attention au délai.

Il doit faire diligence pour obtenir son prêt dans les délais prévus et selon les termes du contrat. A défaut, la condition suspensive pourrait être considérée comme réalisée, conformément à l’article 1178 du Code civil : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ». Cet article 1178 a été remplacé depuis l’ordonnance du 10 février 2016 par “Art. 1304-3.-La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

Il doit notamment accomplir les démarches de dépôt du dossier de demande, en temps voulu.

Cass, ch. Civ. 1, 19 juin 1990, n° 88-16196 : « encore faut-il que le bénéficiaire ait fait le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulu » ;

La clause imposant à l’acquéreur de déposer sa demande dans un certain délai est valable., mais elle doit respecter la protection légale de l’acquéreur-emprunteur : elle ne peut être inférieure à un mois (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2005-07-06, 04-13381, Publié au bulletin ) : « Les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, la cour d’appel a énoncé à bon droit qu’il ne pouvait être imposé à l’acquéreur de déposer un dossier de crédit dans les quinze jours de la signature de la promesse de vente, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte» ; Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 2014, n° de pourvoi: 12-27182, publié au bulletin “Attendu, d’une part, que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;”

L’emprunteur doit rapporter la preuve de ses démarches (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1999-02-09, 97-10195, Publié au bulletin ) : « Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a solllicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A défaut, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil”.

Egalement : Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 30 janvier 2008, n° de pourvoi : 06-21117 : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

Il doit respecter les caractéristiques de la demande de prêt prévue dans le compromis ou la promesse : Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 22 juin 2017, n° de pourvoi: 16-16672 : “Mais attendu qu’après avoir relevé que les acquéreurs avaient sollicité un prêt d’une durée de dix ans au taux de 4 %, alors que la promesse de vente prévoyait un prêt remboursable en vingt ans au taux maximum de 4,5 %, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit que ceux-ci ne justifiaient pas d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive était réputée accomplie, de sorte que le dépôt de garantie ne pouvait pas leur être restitué ; qu’elle a ainsi légalement justifié sa décision ;”

Cass. Ch. Civ. 3, 11 janvier 2005, n° 03-17898 : “Attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que par acte sous seing privé du 9 septembre 1992 les parties avaient conclu une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur et sous la condition, nécessaire à la formation du contrat, de la régularisation de l’acte authentique au plus tard le 5 octobre 1992, et relevé que ce délai de réalisation avait été prorogé au 19 octobre 1992 afin de permettre à M. X… de trouver un financement, la cour d’appel, qui a retenu que celui-ci n’établissait pas que la demande de prêt aurait été présentée en temps utile et qu’il n’était pas contesté que le crédit demandé était d’un montant supérieur à celui mentionné dans la promesse, a pu en déduire, sans violer l’article 1589 du Code civil, que M. X…, qui avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, avait commis des fautes qui avaient causé aux époux Y… un préjudice dont elle a souverainement déterminé le montant de la réparation ;”

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 15 juin 2017, n° de pourvoi: 16-13530 “Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que M. Y… et Mme Z… ne justifiaient pas de la durée et du taux du prêt sollicité auprès de la Bred et ne démontraient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel, qui n’a pas violé le principe de la contradiction et ne s’est pas contredite, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la condition était réputée accomplie et que la demande de restitution de l’acompte devait être rejetée ;”

Il doit déposer un dossier de demande de prêt auprès de tous les organismes bancaires prévus au contrat : TGI Grenoble, 4ème chambre civile, 27 mars 2007, n° 04/01976 (Cimm immobilier / R): « D R avait donc l’obligation de rechercher un financement auprès de tout organisme mais en commençant par les trois indiqués au contrat » ; et Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 22 mai 2008, n° de pourvoi: 07-11719 07-12940 : “Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. Y… avait, conformément aux stipulations de l’acte de vente, sollicité un autre financement et si, à défaut, la condition suspensive d’obtention de prêt était réputée accomplie, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

Des acquéreurs ont “compliqué la situation” en demandant un prêt professionnel en même temps qu’un prêt pour leur habitation, ce qui n’était pas prévu ! Voir Cass 17 février 2015 n° 13-17201 “Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que M. Y… et Mme Z… ne justifiaient pas de la durée et du taux du prêt sollicité auprès de la Bred et ne démontraient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel, qui n’a pas violé le principe de la contradiction et ne s’est pas contredite, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la condition était réputée accomplie et que la demande de restitution de l’acompte devait être rejetée ;”

Solliciter un prêt d’une durée plus longue et à un taux plus élevé que prévu est fautif (Cass. civ. 3, 19 janvier 2017, n° 15-17145) ; et même demander un prêt d’un montant inférieur, obligeant à un apport personnel (Cass. civ. 3, 24/11/2016, n° 13-21029).

Demander un prêt supérieur à celui prévu, pour financer des travaux, est fautif (Cass. civ. 3, 13/10/2016, n° 15-17832).

Idem : “La cour d’appel, (…) en a déduit à bon droit que, Mme O… n’ayant pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive devait, conformément à l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, être réputée accomplie et que la bénéficiaire de la promesse était redevable de la clause pénale.” (Arrêt n° 126 F-D du 13 février 2020, pourvoi n° X 19-12.240).

Dépôt tardif de la demande : “La cour d’appel a relevé, abstraction faite de motifs surabondants, que le caractère tardif de l’unique demande de prêt, présentée seize jours seulement avant l’expiration du délai contractuel de réalisation de la condition suspensive, avait privé l’acquéreur de la possibilité de présenter, dans le délai contractuel, une nouvelle demande avec de meilleures garanties ou auprès d’un autre établissement bancaire en son nom ou celui de la personne morale qu’il s’était substituée. Elle a pu en déduire que la non-obtention du prêt était la conséquence de la passivité et de la négligence de l’acquéreur”. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 février 2022, 20-23.237, Inédit

Et même si cela peut paraître surprenant, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne libère pas l’acquéreur de l’obligation de justifier du refus ou de l’accord du prêt ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 juin 2023, 22-10.633, Inédit

Quels justificatifs pour qu’un refus de prêt soit recevable ?

En cas de refus, il devra rapporter la preuve des caractéristiques de la demande de prêt Cass. Civ. 3, 24 mai 2005, n° 04-12967 ; “Qu’en statuant ainsi, alors qu’il avait constaté que la promesse prévoyait le recours à un crédit à hauteur de 162 357,16 euros sur vingt ans au taux d’intérêt maximum hors assurance de 5,70 % l’an et que M. Y…, malgré la demande qui lui avait été faite, n’avait pas rapporté la preuve lui incombant des caractéristiques de la demande de prêt ayant donné lieu à un refus, le tribunal a violé les textes susvisés ;”

Cour de cassation, chambre civile 3, 15 juin 2017, n° de pourvoi: 16-13530 : “Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que M. Y… et Mme Z… ne justifiaient

 pas de la durée et du taux du prêt sollicité auprès de la Bred et ne démontraient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel, qui n’a pas violé le principe de la contradiction et ne s’est pas contredite, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la condition était réputée accomplie et que la demande de restitution de l’acompte devait être rejetée ;”

Les acquéreurs ne sont pas obligés d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur à celui stipulé dans la promesse : Cass. 3ème civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539

En cas de non réalisation de la condition suspensive, l’acquéreur devra produire la demande de prêt afin de prouver que les caractéristiques du prêt demandé sont bien celles prévues à l’avant contrat : Cour de cassation, chambre civile 3, 21 janvier 2016, n° de pourvoi: 14-23178 : “Attendu qu’ayant constaté que la SCI Baumon produisait deux lettres que lui avait adressées la banque CIC, la première, du 4 octobre 2007, accusant réception de sa demande de financement immobilier pour un montant de 600 000 euros, la seconde, du 23 novembre 2007, l’informant du refus du prêt et ayant retenu que, faute de production de la demande de prêt, la SCI Baumon ne justifiait pas de sa conformité aux caractéristiques contractuellement prévues, en dehors du montant du prêt, la cour d’appel a pu en déduire que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à l’acquéreur ;”

Si aucun organisme n’est mentionné dans l’avant-contrat, un seul refus de prêt de n’importe quel organisme suffira pour faire jouer la condition suspensive (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2005-04-13, 03-21100, Inédit ) :

« en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition lorsqu’il présente dans le délai convenu au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ». Le résultat serait le même avec une clause imprécise du genre « tout organisme bancaire».

Les attestations de refus établies tardivement sont recevables, encore faut-il que les demandes aient été déposées dans les délais prévus (Cass. civ. 3, 3 mai 2018, n° 17-15603).

En cas de faute des acquéreurs, ils peuvent être condamnés à payer des dommages-intérêts à l’agence :

“Mais attendu qu’ayant constaté que l’immeuble avait été finalement vendu à d’autres acquéreurs par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière et relevé que l’Agence Rennes immobilier avait été privée de la réalisation de la vente par la faute des époux Y…, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;”

(Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 10 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-16223, publié au bulletin).

 Renonciation au bénéfice de la condition suspensive de demande de prêt : l‘acquéreur peut renoncer à une condition suspensive qui a défailli, à condition de le faire dans les formes et délais prévus au contrat, si tel est le cas. A défaut la défaillance de la condition entraîne l’anéantissement de l’avant-contrat.

Si le prêt n’a pas été obtenu alors que la demande a été faite dans les règles, le dépôt de garantie doit être remboursé “immédiatement et intégralement sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit” ( Code de la consommation, art. L 312-16).

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