Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

Mais tout formalisme n’est pas inutile, il faut encore avoir un mandat écrit, que le montant des honoraires soit déterminé ou déterminable, qu’il n’y ait pas d’ambiguïté quant à la partie en ayant la charge… pour éviter la perte du droit à honoraires..

 

Exemple de défaut d’acquiescement à des actes de gestion ultérieurs :

Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 novembre 2020, 19-14.025 19-14.112, publié au bulletin : il résulte de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi nº 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, disposition d’ordre public, que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée (à savoir les mandats de vente) lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre. Cette omission est sanctionnée par la nullité du mandat. L’agence avait invoqué un commencement d’exécution, ce qui n’avait pas été retenu, à juste titre, par la Cour d’appel.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 07 76 00 16 58. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

146 Commentaires

  1. Bonjour,
    Nous (les acquéreurs) avons négocier une maison et sommes arrivés à une offre d’achat verbalement acceptée par la vendeuse.
    notre notaires et celle de la vendeuse réunissaient les pièces et ô surprise: à la lecture de l’acte de vente de la vendeuse: La maison est en viager (non occupant), ce que tous ignoraient donc. Sauf la vendeuse, mais il faut souligner que la vendeuse est anglaise, elle ne parle pas français, elle n’a eu aucune traduction ni le jour de la signature, ni de l’acte lorsqu’elle a acheté, bref et elle s’est méprise sur la signification du viager, confondant la prévision de la rente avec le montant effectif de la rente, bref mais la question que nous nous posons est: L’agence qui a le mandat pour la vente de cette maison depuis 1 ans n’a pas réclamé l’acte de vente (donc n’a pas vu le viager), la vendeuse quant à elle n’a pas cru bon d’en parler croyant être sur le point d’être démise de cette obligation,(étant sur le point d’atteindre le montant de la rente “previsionnelle” bref une seule question: Peut-elle évoquer la nullité de son mandat avec l’agence dans la mesure ou il y a une erreur (et de taille) sur “la chose”. Seule le prix de vente de la maison est mentionnée, pas celui de la rente au crédirentier, et cela que se soit dans le mandat ou dans l’annonce toujours en ligne. On se pose la question car dans cette nouvelle négociation, l’agence ne veut faire aucun geste en baissant leur commission qui sont de 6%. par ailleurs, les frais d’agence “sont dites” à charge du vendeur, ce qui nous en tant qu’acquéreur, nous supposons, ne nous permet pas de faire de démarches…n’est ce pas?
    Merci pour d’éventuelles réponses éclairées.
    Cordialement

  2. Bonjour,

    Nous avons signé un mandat exclusif avec une agence immobilière le 12 juillet 2021. La semaine dernière, je reprend mon mandat pour connaître la date de fin pour envoyer le recommandé de résiliation et je m’aperçois que la date de démarrage n’est pas indiquée et une erreur a été commises sur la phrases ” le mandant reconnaît avoir reçu le formulaire de rétractation annexé présente, le 12/10/2021″. Alors que nous ne sommes pas encore en octobre.
    Ce qui rend le contrat caduque.

    Mon question est sur la caducité. Les acquéreurs qui sont venu à la maison on signé un bon de visite, leur bon de visite est caduque ou pas?
    Et si un couple n’a pas signé un bon de visite mais une proposition, est ce que c est caduque ou au contraire il ne peuvent pas revenir vers nous entre particuliers?

    Merci de votre aide.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*