Conditions supplémentaires de validité d’un mandat exclusif

mandat exclusif obligatoire

Le mandat exclusif est réglementé :

Article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

La Cour de cassation avait déjà eu à se pencher sur le mandat exclusif, notamment sur ce article : elle a exigé que la clause permettant de dénoncer un mandat exclusif avec un préavis de 15 jours, figure sur le mandat en caractères très apparents, au même titre que la clause d’exclusivité. Cette exigence ne s’impose pas lors d’une interprétation littérale du texte. La formule « cette clause est mentionnée en caractères très apparents », qui clôt le premier paragraphe, ne s’applique, pour le lecteur comme à l’évidence pour le rédacteur, qu’à ce premier paragraphe.

Elle récidive en se penchant sur l’exigence de remise d’un exemplaire du mandat exclusif au mandant ; pour la Cour, cette remise doit être immédiate, pour la validité même du mandat exclusif.

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du 25 février 2010, n° de pourvoi: 08-14787 ; publié au bulletin :

“la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même »

Questions validité mandat exclusif

La remise immédiate d’un exemplaire du mandat, exclusif ou non :

Cette remise immédiate s’impose quoi qu’il en soit, dès lors que le mandat, qu’il soit simple ou exclusif, est soumis aux textes sur le démarchage à domicile : art. L121-23 du Code de la consommation :

“les opérations visées à l’article L 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion du contrat et comporter…”

Dans la pratique, les agences respectent généralement peu ce texte. Elles doivent en effet faire figurer, sur l’exemplaire du mandat resté en possession du mandat, exclusif ou non, le numéro d’ordre du registre des mandats ; elles préfèrent donc, pour éviter le risque d’erreur, rapporter le mandat à l’agence, y porter le numéro du registre et le rapporter ou le renvoyer au mandant. Une telle façon de procéder est illégale est dangereuse, les conséquences allant de la nullité du mandat à de lourdes sanctions pénales.

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À propos de l'auteur 

2 Commentaires

  1. Bonjour
    Bonjour JCM
    je me permets de revenir sur ce jugement, il semble avoir été cassé par la cour de Lyon auprès de laquelle les deux parties étaient renvoyées par ce jugement

    je ne retrouve plus le post sur le forum de jurisprudentes.net ( par d’erreur d’orthographe,) , site que je conseille à tous mes confrères immobiliers ( et à vous aussi )

    cordialement

  2. Bonjour,

    C’est un arret de la Cour de cassation, il ne peut être cassé.
    L’exemplaire du mandat exclusif ou non, doit-être remis impérativement au mandant, simultanément a la signature du mandataire et du mandant.

    Cordialement

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