Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

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8 Commentaires

  1. Bonjour doe,
    Faites une LRAR rappelant les faits et confirmant votre offre. Vous pouvez utilement rappeler à cette agence que le 5) de l’article 8 du Code de déontologie de l’immobilier précise que les agents immobiliers s’obligent “A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié”.
    Ceci dit si le propriétaire a vraiment changé d’avis vous n’aurez pas de recours.

    • Merci pour votre réponse. Ne pouvons nous pas nous appuyer sur l art 1583 du code civil sachant qu on a fait une offre au prix par écrit ?
      cordialement.

  2. Non car en vertu du 3ème alinea de l’art. 72 du décret de la loi Hoguet les mandats d’agent immobilier sont des mandats d’entremise et non de vente.
    “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.”
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=44A3935361D4630FCDBEC69D0C09C65B.tpdila09v_3?idArticle=LEGIARTI000006920530&cidTexte=LEGITEXT000006061974&dateTexte=20081218
    Or cette mention expresse ne figure dans quasiment aucun mandat. Vous pouvez rajouter cet argument mais ça ne tiendrait pas au tribunal.

  3. Bonjour
    Nous avons visité un bien pour lequel la une offre d’achat a déjà été accepté. Le financement de cette offre reste incertain. Nous souhaiterions vraiment acquérir. Y a t’il une solution ou doit on attendre l’échéance de validité de l’offre effectuée ?
    Merci d’avance.

  4. Monsieur MIRIBEL,

    J’aimerai savoir si vous avez déjà rencontré le cas suivant et les suites données par la jurisprudence :

    Une offre d’achat a été acceptée par le vendeur. L’offre explicite les conditions suspensives sans en détailler les modalités d’application.
    Notamment l’obtention d’un permis de construire simplement modificatif.
    Le compromis a été rédigé avec des conditions qui ne conviennent pas au vendeur : obtention du permis MODIFICATIF dans plus d’un an et demi.
    Le vendeur souhaite se désengager mais l’acquéreur ne veut pas.

    voyez-vous un échappatoire.

    par avance merci

  5. @ABT, si l’offre a été acceptée il faut aller au bout, refus de prêt par exemple. A votre place je ferais une offre écrite précise.
    @SMDM, rien n’oblige le vendeur à accepter des conditions qui aggravent celles acceptées lors de l’offre. D’autant que le délai habituel pour une condition suspensive d’obtention d’un permis est de 2 mois, on tient compte du temps nécessaire pour déposer la demande et du délai de recours des tiers, on arrive à 5 ou 6 mois.

  6. Bonjour Mr MIRIBEL
    Tout d’abord merci pour vos précieux conseils et vos réponses toujours rapides. Pas toujours simple d’avoir les bonnes réponses même en s’adressant à des professionnels.
    Pour notre cas, peut on faire une offre au prix demandé à la propriétaire et renoncer de fait à une probable négociation (justifiée) qui viendrait le cas échéant compenser les dommages intérêts éventuels demandés par l’acheteur “éconduit”. Qual est la réalité de cette jurisprudence ? Quelles sommes potentielles en jeu pour un bien de 600000€ ?
    Par ailleurs pour une simple offre d’achat est il raisonnable d’avoir accepté un délai de 3 mois pour l’obtention du prêt ? Sachant que la personne à prévue de créer sa SCI pour un projet de chambres d’hôtes.,,est ce un délai habituel ? La vente du bien est bloquée pendant ce temps. Il paraît donc qu’il vaut mieux faire une offre au prix dans le doute, cela permet de de réserver le(s) bien(s) et d’étudier les possibilités financières tranquillement à tête reposée ??
    Merci pour vos lumières.

  7. Bonjour,
    Il serait dangereux d'”éconduire” l’acheteur actuel, il pourrait peut-être obtenir La vente judiciairement ; le mieux si vous êtes pressé serait de lui proposer un dédommagement contre son désistement ou d’attendre son refus de prêt éventuel… ce qui ne vous empêche pas dans l’attente de faire une offre conditionnée à l’échec de cette première vente.

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