Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

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8 Commentaires

  1. Un risque symétrique, si les conditions suspensives sont levées et que le délai de rétractation est purgé.
    Statistiquement concernant les offres d’achat il y a plus de problèmes avec les vendeurs qu’avec les acquéreurs.

  2. Bonjour,
    je suis le vendeur,d’une lettre d’achat sans sans durée de validité ,l’acheteur refuse de acheter ou me signer une lettre de résiliation à l’amiable???

    Merci

  3. Une offre d’achat parfaitement rédigée c’est celle qui est conforme au Code civil art 1583 : ACCORD SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX .
    Tous les autres détails et renseignements ” de forme ” à remplir par le notaire pour aboutir à la vente finale ne sont pas des conditions de validité de l’accord intervenu ” sur le fond ” c’est à dire sur la base de cet accord à savoir la chose et le prix.

  4. J ai signée une intention d achat transmise par l agence sans explication pour la vente de mon appartement et pour raisons personnelles familialles je ne souhaite plus vendre. L agence m a dit que les acquereurs renonçaient mais ne me transmets pas le courrier de renonciation malgré mes demandes par mail tel…Que dois je faire je ne savais pas qu une intention d achat valait acte de vente.

  5. Bonjour MARTIN, tout dépend comment elle est rédigée. En avez-vous une copie ? Faites une LRAR à l’agence en réclamant cette renonciation qu’ils vous ont dit avoir.

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