Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Une offre d’achat acceptée est un contrat qui lie les parties : par principe le vendeur ne peut se rétracter.

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : un agent immobilier trouve un acquéreur, rédige une offre d’achat et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Un deuxième agent immobilier trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre d’achat ne l’engage pas. Il lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc accepté deux offres, vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages-intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Les offres d’achat vues par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre d’achat contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-15863

Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque M. M… et la société NP investissement avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite ;

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

Par principe une offre d’achat acceptée engage le propriétaire : il risque au mieux de devoir payer des dommages-intérêts, au pire la vente judiciaire.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 06 16 29 25 21. Débutants acceptés, formation assurée.

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186 Commentaires

  1. Bonsoir,

    Nous avons fait une offre d’achat de 385K€ pour une maison, un autre couple a fait une autre offre plus basse (370K€). Les deux offres ont été présentées en même temps aux propriétaires du bien, par l’agence. Le propriétaire a accepté la nôtre mais l’agence nous dit qu’elle laisse 24h à l’autre couple pour s’aligner car ils leur avaient transmis cette offre avant nous. S’ils s’alignent, nous perdons la vente.
    Il me semble que juridiquement si une offre est acceptée, elle est réputée formée. Je dois préciser que je n’ai eu qu’une information orale de la part de l’agent sur l’acceptation de l’offre.
    Cette pratique est-elle légale et quel recours pouvons-nous avoir?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

  2. Bonsoir,

    Nous avons signé un compromis de vente au mois de juin pour une maison. Le vendeur n’avait pas fait de diagnostic de vérifications de la conformité des installations privatives d’assainissement (à priori ce n’est pas un diagnostic obligatoire). De plus il ne souhaitait pas être tenu pour responsable d’un problème futur par rapport à ce point.
    Il a alors décider de faire intervenir un technicien pour effectuer le diagnostic.
    Et finalement, on a découvert que le raccordement n’est pas conforme :
    – Peut-on considérer que c’est un vice caché ?
    – Le vendeur est-il dans l’obligation de baisser son prix de vente ?
    – Si oui, est-ce qu’on peut lui demander de baisser son prix à hauteur du montant des travaux (nous allons demander des devis) ?
    – Que se passe-til s’il refuse ?
    – Si nous allons en procès, est-ce que le vendeur ne peut pas vendre son bien pendant la durée de la procédure ?
    – Combien sommes-nous en droit de demander de dommages et intérêts au vendeur ?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

    • Bonjour, nous sommes un peu dans le cas de Lucas, sauf que pour nous le notaire demandait le diagnostic sur le traitement des eaux usees avant la signature du compromis de vente. Pour l’agence c’etait une formalite, puisque le proprietaire l’avait deja fait faire mais l’avait “perdu”. Nous avons fait une offre d’acaht puis accepte la contre proposition du proprietaire, en indiquant dans notre courrier que ceci etat sous reserve de la fourniture avant la vente du certificat de conformite manquant. L’agence immobiliere nous a transmis ce document qui s’avere non conforme sur plusieurs pointset des travaux sont necessaires. Nous avons fait un courrier a l’agence demandant a ce que les travaux de mise en conformite soient faits par le proprietaire avant la vente, et n’avons pas de reponse ecrite. Les commerciaux de l’agence nous ont juste dit par telephone que le proprietaire ne voulait pas payer les travaux, ils font faire un devis mais il n’est meme pas sur qu’il accepte de baisser le prix en fonction du montant de ce devis.
      Si le proprietaire refuse de faire les travaux et de baisser le prix, pouvons nous considerer que notre offre d’achat n’est plus valable? Et si nous n’avons pas de reponse ecrite, pouvons nous leur demander une date de reponse a ne pas depasser?
      Merci d’avance, cet achat traine, c’est notre 3eme achat immo et nous n’avons jamais eu autant de soucis avec les precedents vendeurs.

  3. Bonjour, nous avons fait une offre d’achat le 2 août à un frère et une sœur nus propriétaires en indivision ( la maman usufruitière était protégée sous le régime de “l’habilitation familiale générale”), ceci en direct mais en étant conseillés de part et d’autre d’un notaire . En date du 20 août les deux vendeurs nous ont fait chacun un courrier acceptant notre offre ( mentionnant le prix et l’adresse du bien, et faisant référence à notre offre d’achat). Ils évoquent tous deux un futur compromis de vente, La dame précisant ” sous réserve que ledit compromis soit signé d’ici le 30 septembre”.Du fait de retards d’info de la mairie ( certificat d’urbanisme) et aussi de complications liés à des infos erronées concernant de supposées servitudes annoncées par le vendeur, le RdV pour le compromis est fixé au 2 janvier. La maman est décédée dans l’intervalle, l’accord du juge des tutelles n’est plus requis.Le 20 décembre le vendeur me fait savoir qu’il ne veut plus vendre, et j’arrive à lui faire dire qu’en fait qu’il a une autre proposition d’un acheteur qui paierait cash, donc sans conditions suspensive due au crédit. je craint que la condition du compromis au 30/09 au plus tard ne permette pas de considérer la vente comme étant parfaite. Cette date butoir paraît également irréaliste eût égard aux divers délais administratifs impliqués par la préparation d’un compromis de vente. Néanmoins les vendeurs sont en indivision ( selon leurs dires au début de l’affaire), il me semble que l’offre du frère engage également sa sœur. Pensez vous que si le vendeur persiste nous avons des chances d’obtenir du tribunal l’exécution d’une vente forcée ?? ( notre notaire vient de partir en congés, je flippe !!). Merci de votre aide, bien à vous et excellentes fêtes !

  4. Le vendeur veut garder l’appartement pour lui et ne plus vendre, ceci après signature d’une “offre ferme de vente”.
    La signature devrait avoir lieu 10 mois après la signature de cette offre. Ce délai figurait sur l’offre.
    Merci pour votre réponse

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