Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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89 Commentaires

  1. La seule valeur juridique de cette offre, si elle n’est pas acceptée, est pour l’agence de pouvoir poursuivre le vendeur s’il conclut postérieurement la vente par ailleurs.

    • Bonjour, je suis dans la même situation. J’ai fais une offre aux prix pour un appartement.
      Sauf qu’il n’y a pas d’agence car je passée par le site PAP.
      Je n’ai aucun recours si le vendeur ne souhaite plus vendre?
      Merci d’avance pour votre retour!

    • Bonjour, pour faire suite au refus du vendeur de poursuivre la vente, vu qu’il a fait toutes les démarches (mandat de vente) de son propre chef, que l’agence à fait son travail en effectuant la visite et en obtenant une offre d’achat au prix souhaité par celui-ci et que ce n’était pas son premier désistement, l’agence à décider de réclamer, par le biais de son avocat, les frais d’agence correspondant et en espérant aboutir quand bien même à la vente. Merci

      • Bonjour,
        L’agence pourra espérer obtenir des dommages-intérêts uniquement si la vente se conclut par ailleurs, pas si le propriétaire décide de ne plus vendre.

  2. Bonjour Poe,
    Comme il n’y a pas d’agence le vendeur ne peut s’abriter derrière un “mandat d’entremise” dont la mission n’est pas de vendre mais de rechercher et présenter des acquéreurs potentiels.
    Dans votre cas si vous achetez au prix de l’annonce vous devriez devenir propriétaire. Mais c’est plus compliqué que pour acheter un kilo de pommes, comme il n’y a pas tout sur l’annonce il faut également que vous arriviez à vous mettre d’accord sur les délais, le financement, etc…
    Vous devriez confirmer votre offre par LRAR, pour prendre date. Poliment et factuellement pour ne pas froisser le vendeur. Mais ainsi il devrait se sentir lié.
    En effet l’issue d’une procédure judiciaire serait très incertaine, mieux vaut ne pas en arriver là.

    • Merci pour votre retour Jean Claude.
      Je vais confirmer mon offre par LRAR et tenter de le relancer par téléphone. Mais je ne suis guère optimiste.

  3. Dans mon cas jai fait une proposition a 205mil et un outre couple pareille alors que la maison etait a 212mil du coup mon dossier a pas etait retenu mais celle dautre couple du coup je voulais faire une deuxième proposition a 212mil or lagence refuse de la présenter sont il dans la loi merci davance

  4. Bonjour Monsieur Miribel, je suis un peu dans la même situation en tant que vendeur, j’ai signé un compromis de vente (par l’intermédiaire d’une agence) à 130 000 € le 9 février 2018, les acquéreurs n’ont pas obtenu leur crédit dans les temps et j’ai accepté une prorogation les menant jusqu’au 15 juin …il semblerait qu’à 5 jours (20 juinà près ils l’aient obtenu. Le hic est que la signature de l’acte authentique a été prévue le 31 aout à venir mais qu’entre temps des travaux dus à une effraction dans ma maison inhabitée ont été faits (obligation qui figurait d’ailleurs sur le compromis)en avril 2018 par l’entreprise mandatée 9 mois en retard et comme il y avait plusieurs tuiles cassées et que l’entreprise n’a pas jugé bon de protéger, ni de me tenir au courant, il y a eu entre temps des dégradations importantes par infiltration: moisissures, placo et laine de verre à changer, pour un montant de 7000 € , évaluation faite par devis par les acquéreurs. J’ai eu la bêtise entre temps d’accepter de leur laisser les clés pour qu’ils commencent des peintures dans les chambres, et ceux ci découvrent que le chauffe eau, la VMC et un WC broyeur ne fonctionne plus.(la maison n’est plus occupée depuis 5 ans). D’eux même ils ont changé la VMC mais maintenant me soumettent un devis à 500 € alors qu’ils ne m’ont pas demandé l’autorisation, et de plus ils me soumettent un devis exorbitant pour le chauffe-eau et WC broyeur. J’ai fait des recherches sur les magasins de bricolage et je suis à moins de la moitié du devis qu’ils veulent me faire accepter….mais eux n’acceptent pas le changement de gamme des produits ou sinon n’acceptent pas de l’installer eux-même…Ils me menacent d’avoir recours à leur avocat et de demander une indemnité au moins pour double loyer… Suis je en droit de rompre la promesse de vente sans frais étant donné que le bien n’est plus conforme (cela est vrai) mais que surtout le prix de vente souhaité par les acheteurs n’est plus le même ou que nous ne sommes plus en accord sur le bien…
    Merci pour l’aide apportée car je suis assez démunie et en colère
    Corinne

    • Bonjour,
      Il ne faut jamais donner les clés avant l’acte authentique sans au moins signer une convention assez contraignante en cas de non signature. Bon maintenant c’est fait. Vous pouvez ne rien accepter et leur demander de signer l’acte, RV chez le notaire pour tout mettre à plat.

  5. Bonjour, j’ai contre signé une offre d’achat dans une agence, or maintenant l’acheteuse ne veut plus signé le compromis, mais veut passer par le notaire directement. Du coup j’ai une autre offre d’achat toujours avec la même agence mais supérieur à la précédente.
    Que risquerai-je si j’accepte la 2éme en sachant que la 1ére acquéreuse ne veut pas signé le compromis à l’agence
    Merci

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