Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

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6 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je vends une grange à usage d’habitation. J’ai signé une offre d’achat, je m’aperçois qu’il n’y a pas de date de fin de validité ni de conditions suspensives.
    Plus je rencontre l’acheteur plus je découvre que le tri a été mal fait.
    Quelles sont mes possibilités de rétractation sachant que le compromis est prévu dans une semaine?
    Merci d’avance.

  2. Bonjour je suis dans le même cas
    Je suis vendeur j’ai signé pour acceptation une offre d’achat sans date de validité, depuis décembre 2016 et depuis, du fait de l’abséce De conformité (pour laquelle ils étaient au courant de puis le début) ils hésitent ils me font tourner en rond, ni Notaire ni agent Immo ne parviennent à leur faire entendre raison… je suis à bout !!
    Merci par avance pour votre réponse !!

  3. Bonjour
    J’ai fait une offre écrite pour un appartement au mois d’octobre dernier, offre aussitôt contresignée par le vendeur, ainsi il fallait attendre des papiers du juge des tutelle avant de signer le compromis. A ce jour, l’agent nous dit que tout est en bonne voie et que nous pourrons bientôt signer. Je viens cependant de découvrir qu’il a remis l’appartement en vente sur le site de son agence et sur le bon coin.
    Peut être cherche-t-il à faire de la pub? Mais en ont-ils le droit? Je trouve ce procédé plutôt louche, et suite à cela et d’autres petits soucis avec cette agence, je commence à me demander s’ils ne me balladent pas…
    Merci bcp pour vos avis.
    ZB

    • @zely bonjour,
      Vous devriez prendre contact avec l’agence pour en avoir le coeur net, il s’agit probablement d’une erreur, des publicités subsistent souvent sur internet après le retrait du bien du logiciel par l’agence. Mais si vous avez un doute envoyez une LRAR demandant des explications. Si vous avez une offre contresignée il ne devrait pas y avoir de problème. Le délai de réponse du juge est souvent assez long.

  4. Bonsoir,

    Mon conjoint et moi avons visité une maison dimanche, gros coup de coeur, nous faisons une offre par mail à 90000€, au prix demandé. L’offre est envoyée au beau-fils des propriétaires, c’est lui qui nous a fait visiter la maison et qui s’occupe des démarches. Il a continué à faire des visites et nous informe le lundi soir avoir reçu une offre à 92500€. Nous lui faisons une seconde offre par mail à 93000€, acceptée. Nous lui envoyons les documents demandés le mardi matin et fixons un rdv avec lui pour vendredi (demain) pour le financement, car Mr est courtier. Nous recevons un mail ce soir nous informant que le rdv est annulé, il n’aurait soi-disant pas reçu nos documents (envoyés en réponse à l’un de ses mails) et a trouvé le temps de signer un compromis chez le notaire avec d’autres acquéreurs. Quel recours avons-nous ? Cordialement

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