Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

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3 Commentaires

  1. Bonsoir Mr MIRIBEL, comme pas mal de vos lecteurs j’ai l’impression de me faire avoir.
    Je viens, après négociation, de faire une offre écrite sur un appartement T4 au prix demandé par le vendeur. Ce vendeur notifie par mail à sa notaire qu’il acceptait mon offre. Sa notaire répond par mail à ma notaire “qu’enfin Mr X acceptait mon offre”.
    Nous entamons les procédures et bingo, 2 jours après le vendeur ne souhaite plus vendre car il a reçu une offre de 5000€ supérieure à la mienne !
    En parcourant vôtre blog et sur les conseils de mon notaire, je comprends bien que la vente me reviens et que je peux attaquer le vendeur. Mais voilà…l’acceptation par mail fait-elle office de preuve ?
    Si je devais l’attaquer vers quel type (spécialité) d’avocat dois-je me retourner ?
    Et ai-je réellement une chance de récupérer cet appartement, et surtout au bout de combien de temps ?
    Merci.

    • Bonjour M. MONDON,
      Faites valoir par votre notaire que vous voulez acheter, puis convoquez le vendeur par huissier pour la signature du compromis. Le mieux serait de vous faire assister par un avocat spécialisé en immobilier.
      Dire que vous aurez gain de cause au tribunal au final si vous ne faites pas plier le vendeur,n’est pas évident, le consentement en immobilier est plus compliqué que pour l’achat d’une voiture par exemple,

  2. Merci beaucoup Mr Miribel.
    La convocation par huissier me paraît juste.
    Je vais suivre vos conseils.
    Encore merci pour votre assistance!

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