Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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80 Commentaires

  1. La seule valeur juridique de cette offre, si elle n’est pas acceptée, est pour l’agence de pouvoir poursuivre le vendeur s’il conclut postérieurement la vente par ailleurs.

    • Bonjour, je suis dans la même situation. J’ai fais une offre aux prix pour un appartement.
      Sauf qu’il n’y a pas d’agence car je passée par le site PAP.
      Je n’ai aucun recours si le vendeur ne souhaite plus vendre?
      Merci d’avance pour votre retour!

  2. Bonjour Poe,
    Comme il n’y a pas d’agence le vendeur ne peut s’abriter derrière un “mandat d’entremise” dont la mission n’est pas de vendre mais de rechercher et présenter des acquéreurs potentiels.
    Dans votre cas si vous achetez au prix de l’annonce vous devriez devenir propriétaire. Mais c’est plus compliqué que pour acheter un kilo de pommes, comme il n’y a pas tout sur l’annonce il faut également que vous arriviez à vous mettre d’accord sur les délais, le financement, etc…
    Vous devriez confirmer votre offre par LRAR, pour prendre date. Poliment et factuellement pour ne pas froisser le vendeur. Mais ainsi il devrait se sentir lié.
    En effet l’issue d’une procédure judiciaire serait très incertaine, mieux vaut ne pas en arriver là.

    • Merci pour votre retour Jean Claude.
      Je vais confirmer mon offre par LRAR et tenter de le relancer par téléphone. Mais je ne suis guère optimiste.

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