Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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S’il n’y a pas d’autre clause contredisant ou précisant l’application de celle ci, vous êtes désengagé.
Bonjour, mes parents ont acheté une maison avec des vices cachés (infiltration diagnostiquée responsable de l’état de moisissure avancé des murs et due à l’encaissement de la maison dans un terrain, coût des travaux : 29 470 € pour une maison achetée 116 000 € avec frais d ‘agence) juste pour assainir un seul pan de mur. Sachant qu”ils ont déjà à leur charge entre 4000 et 5000 € de réfection de façade à cause de salpêtre sur un autre pan de mur (visible à l’achat donc non vice caché). Un huissier vient mercredi constater le vice caché qu’il a déjà prévu de notifier comme tel au vu de mes photos. Mes parents doivent signer l’acte définitif que 4 novembre, soit 2 jours après le passage de l’huissier. Nous pensions que son intervention allait rendre caduc la vente mais la notaire nous a dit que ce n’était pas le cas et que le vendeur pouvait encore contraindre mes parents à signer ou les poursuivre en justice, malgré l’intervention de l’huissier. Ma question est donc la suivante : afin de protéger au mieux mes parents, vaut il mieux qu’ils signent et assignent ensuite le vendeur en justice pour vice caché ou, comme l’huissier nous l’a vivement recommandé, ne pas signé l’acte authentique de vente définitif ? Nous craignons que mes parents se retrouvent “hors la loi” avec des pénalités de retard de signature en plus du procès! Cette maison sera toujours humide, les poutres du sous sol sont aussi moisies et une poutre d’étayage a été posée pour les soutenir mais mes parents n’y connaissant rien en bâtiment ne l’ont pas vu.. La notaire n’a pas pu nous aiguiller sur la procédure à suivre car elle n’a jamais rencontré le cas de quelqu’un qui fait constater un vice caché AVANT la signature définitive puisque généralement, les vices cachés sont constatés par l’acheteur à l’emménagement. Le vendeur avait donné un accord à l’amiable à mes parents d’intégrer avant la maison. On va se dépêcher de libérer la maison en enlevant tous leurs meubles avants que le propriétaire ne reçoive la convocation de l’huissier! MERCI POUR VOTRE REPONSE.
Il faut peser le pour et le contre, il y a des risques dans les deux cas mais je ne vois pas un juge vous condamner parce que vous avez refusé de signer l’acte après avoir constaté ce vice. Question : était-il nécessairement connu des vendeurs ?
Bonjour
Je suis sur le point d’acheter un bien. J’ai signer un compromis de vente qui dans un chapitre “réitération authentique ” stipule que l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le “15 septembre 2016 . ”
À ce jour, toujours pas de signature. La SCI décale à chaque fois la signature chez le notaire, en cause, un manque de documents pour constitué le dossier final .
Quel sont mes droit ? Comment je pourrai leur mettre la pression?
Es que à cause du dépacement de la date de plus d’un mois, je pourrai annulé le compromis et réclamé dès dommages et intérêts.
Merci par avant à votre réponse.
Bonjour Romane, il vous faut d’abord lire ce que dit votre compromis à ce sujet, il est peut-être prévu une mise en demeure préalable avant de vous désister. Et il faudrait connaître les vraies raisons du retard, est-il imputable au vendeur ou à la lenteur du notaire ou d’une administration ?
Bonjour
Le compromis indique surtout la protection du vendeur. Mais dans mon sens il y a aucune annotation.
La cause du retard est la lenteur de l’administration consernant la SCI du vendeur . Le notaire c’est aperçu que l’avocat de la SCI c’est tromper dans la division des parts entre actionnaires. Ce qui dans mon cas, ne me conserne pas.
J’estime que le vendeur ne respecte pas ces engagements, malgré lui.
D’ou m’a question, comment je peux leur mettre la pression? Pour que je signe pas la vente dans 1 ans
En leur faisant sommation par huissier de signer l’acte sous quinzaine (par exemple) faute de quoi vous reprendrez votre liberté. Consultez un huissier pour les modalités (le mieux serait de fixer un RV avec le notaire et d’y convoquer le vendeur).
Est-ce que je pourrai demander un dédommagement suite à l’attante occasionner ?
Oui mais a priori vous ne devriez pas obtenir grand chose sauf si le vendeur est de mauvaise foi, et on pourra vous dire que vous auriez dû réagir plus tôt.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente devant le notaire le 4 août, l’acheteuse devait présenter l’offre de prêt au plus tard le 30 septembre et signer l’acte authentique de vente au plus tard le 30 octobre or nous sommes le 7 novembre et l’acheteuse n’a toujours pas son financement car d’après elle le directeur de la banque à laquelle elle avait demandé le prêt était absent et n’etait toujours pas remplacé. J’ai eu du mal à la contacter, d’ailleurs je lui ai envoyé un mail il y a quelques jours et je n’ai pas encore de réponse, la dernière fois que nous avons parlé elle avait l’air plutôt rassurante et m’avait dit qu’il n’y avait aucun problème avec la vente il fallait juste un peu de temps. Ma question est: peut on lui laisser encore du temps sans que nous soyons pénalisés? Car sur le compromis il est stipulé que passé le 30 octobre la partie la plus diligeante devait envoyer une lrar sous huit jours à la partie défaillante.si nous ne lui envoyons pas ce courrier et lui laissons le temps pour qu’après elle nous dise que finalement elle n’a pas eu son prêt, pourrons nous lui réclamer les 10 % de pénalités? Merci