Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour Montes,
Vous pourriez lui envoyer une LRAR (LRAR + lettre simple, vous serez sûr qu’elle a été lue même en cas de refus de la LRAR) lui demandant de justifier du dépôt de son dossier sous huitaine, par exemple. Cela vous permettra de tâter le terrain. En fonction de la réponse ou de l’absence de réponse vous pourrez prendre une décision.
Bonjour
Nous devons signer l acte authentique le 24 ou 25 novembre.
A ce jour. Le notaire du vendeur ne répond plus au mail et au tel depuis qu il a reçu notre accord de crédit
Par contre le vendeur nous a appeler en nous disant que la vente été annulé car le compromis est caduc mais nous n avons recu aucun courrier
le vendeur veut récupèrer les clefs de son appart qui en agence et va remettre l appartement en location
que peut on faire?
Merci
C’est étonnant, y avait-il une clause prévoyant expressément l’annulation du compromis en cas de non signature de l’acte avant une certaine date ? Sinon le compromis court toujours, en principe. A moins qu’une condition suspensive n’ait pas été réalisée dans le délai convenu, peut-être.
Non il n’y a pas de clause notre notaire nous dit que tout est bon mais le notaire du vendeur dit l inverse mais surtout il ne répond
Plus aux messages pour nous confirmer une date pour signer l acte .
Au dernière nouvelle notre notaire devait envoyer un huissier
Je ne sais pas trop comment va se derouler la suite.
Nous se que l on espère c est soit d avoir l appartement soit récupérer l argent que l on a verser
Pour pouvoir avancer dans notre projet .
Bonjour, j’ai signée un compromis d’achat d’une maison décembre 2013. La vente devais se faire courant juin 2014 car le dossier était bloqué par une succession vacante qui a abouti courant 2015. Sauf que depuis la vente a toujours pas abouti car le dossier est de nouveau bloqué par un nouveau décès, dossier compliqué car c’est 16 vendeurs âgés (80 ans). Malgré mes relances le dossier ne bouge pas et je voudrais annulée cette acte. Le notaire n’a donné aucune suite a ce jour pour me conseillé dans les démarches a effectué et en attendant depuis 2013 j’ai des frais bancaire a perte.
Bonjour Valérie, vu le très long délai de cette affaire vous devriez pouvoir vous désister assez facilement, mais il faut respecter les stipulations du compromis sur ce point. Au pire vous devrez sommer les vendeurs de signer dans un certain délai faute de quoi vous reprendrez votre liberté.
Le problème est que le notaire me dit d’arrêter le prêt pour pouvoir me libérer de cette achat, et la banque pour arrêter le prêt demande a ce que le notaire donne un motif valable! moi je suis au milieu et complètement dépassée par ce dossier. Le compromis ne mentionne aucune date butoir et le notaire me dit que l’on ne peut signé tant que les successions vacantes ne sont pas closes.
Dans ce cas il vous faut faire sommation aux vendeurs de signer l’acte dans un délai raisonnable (15 jours est considéré comme raisonnable), pour cela il faut passer par un huissier, le mieux est de consulter préalablement un avocat avec votre compromis.
bonjour,
j’ai signé un compromis le 6 décembre2016 avec une agence les vendeurs ont signé le 2 et 5 décembre avec accord de financement pour fin janvier 2017 et vente chez le notaire fin mars 2017,
mais je n’ai jamais reçu copie du compromis, et lorsque j’ai appelé l’agence pour leur dire que j’ai eu un accord de financement le 12 janvier 2017, il m’on répondu qu’il n’y avait plus de vente car je ne leur ai pas fournis d’accord de principe et qu’il on fait une autre proposition au vendeur le 30 décembre 2016 avec signature d’un compromis
avait-il le droit de signer un nouveau compromis ?
depuis je réclame une copie du compromis que j’avais signé le 6 décembre et il ne veule pas me la donner.
merci de votre réponse
ps personne non sérieux s’abstenir bien cordialement
Bonjour Seb,
Comment avez-vous obtenu votre prêt sans copies du compromis ?
Il vous faut envoyer une LRAR à l’agence relatant les faits et réclamant une copie du compromis, une LRAR également aux vendeurs, et copies au notaire. Précisez que sans réponse sous huitaine vous déposerez plainte auprès du procureur (une LRAR suffit).
Qu’avez-vous comme preuve ? Des échanges de mails ? Un talon de chèque ?