Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour,
Vous m’avez indiqué que, pour me dégager du compromis de vente signé en agence immobilière (sans clause de caducité), alors que tous les délais (conditions suspensives et date de signature) sont dépassés depuis plusieurs mois sans que rien ne se passe, je devais sommer l’acquéreur de tenir ses engagements.
J’ai voulu faire cette démarche, mais le notaire m’a affirmé que cela ne me rendrait pas la liberté de revendre mon bien car cela n’éteignait pas la promesse.
J’ai consulté un avocat qui me dit exactement la même chose.
Outre les honoraires d’avocat, j’ai dû missionner le notaire pour qu’il convoque par huissier mon acquéreur pour “procéder aux opérations de signature”sachant qu'”à défaut de comparution, il dressera un PV de carence et que je saisirai alors la juridiction de droit afin d’obtenir la résiliation de l’avant-contrat et la mise en jeu de la clause pénale”.
le notaire n’a pas mentionné clairement que faute de régularisation je reprendrai la liberté de remettre en vente mon logement. Il ne veut rien entendre ! et a rallié mon avocat à son avis. J’ai essayé par 2 fois de changer de notaire, cependant, après entretien avec mon notaire actuel, les nouvelles personnes m’ont indiqué que déontologiquement elles ne pouvaient pas le dessaisir.
je me sens coincée et je ne trouve aucun notaire qui aille jusqu’au bout et reprenne mon dossier. SOS comment faire ?
je ne peux pas me permettre d’attendre plusieurs mois une décision du TGI ni engager financièrement une longue procédure judiciaire (les frais payés jusqu’à présent représentent plus de la moitié de ma retraite …)
Merci de votre réponse
Bonjour,
Je ne comprends pas l’attitude de votre notaire.
J’ai exactement le même problème en ce moment, en accord avec le notaire nous faisons une sommation de venir signer l’acte, et avons prévu un PV de carence pour reprendre notre liberté. Le dépôt de garantie sera conservé par le notaire jusqu’à un accord ou une décision judiciaire.
Moi non plus !
1) Il ne veut pas faire de PV de carence lui meme et demande la presence d’un huissier.
2) Quand bien meme je ferais venir un huissier, il ne considere de toute facon pas que le pv de carence rend le compromis caduque et ne m’autoriserait pas a revendre avant une decision de justice.
3) il a ecrit dans le compromis : “Si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n’est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :
Défaut de réalisation résultant de l’acquéreur
Si le défaut de réalisation incombe à L’ACQUEREUR, LE VENDEUR fera son affaire personnelle de toute demande en versement de dommages et intérêts, et la présente convention sera définitivement caduque, sans autre formalité.” mais considere que c’est “equivioque”…
Le notaire fait durer le temps de la signature de l acte finale qoui faire?
Ma famille et moi même avons signé le 19 décembre 2016, un compromis de vente avec une société pour la vente d’un terrain qui devrait faire parti d’un lotissement. A ce jour (9/5-2019) aucune nouvelle ?…. Est-ce qu’il y a une date limite pour signer le compromis de vente ? Car cela risque de durer encore longtemps ? merci de me renseigner.
Bonjour,
Il est difficile de vous répondre sans avoir en main le compromis. Regardez s’il y a une date extinctive, s’il est bien précisé qu’au delà d’une certaine date le compromis sera caduc ; si l’acheteur a bien respecté toutes ses obligations dans les délais ; et questionnez votre notaire.
Si l’acheteur n’a pas détaillé son financement lors de la signature du compromis, est-ce une raison valable d’annulation ?
Merci
Bonjour,
Le détail du financement n’est pas obligatoire, même s’il est indispensable pour mettre l’acquéreur en face de ses responsabilités. S’il est au moins indiqué que l’acquéreur recourt à un prêt, le vendeur ou son représentant peut lui demander de dire x’il L’a obtenu ou non lorsque le délai est écoulé.
Bonjour après avoir signé un compromis en agence j’ai eu un 1er refus de ma banque entre temp j’ai consulté d’autres courtier pour un nouveau prêt j’ai prévenu l’agence et lui ai demandé de prévenir le vendeur. L’agence a contacté le vendeur pour lui expliquer le cas et comme le compromis lui aussi arrivé à échéance l’agence lui a envoyé une prorogation à signé étant donné qu’il habite loin du bien à vendre mais il a pas signé et ne l’a pas envoyé mais oralement il a dit que pas de soucis et qu’il me laisser le temps jusq’au 31.05.2019 sauf que avec les jours fériés j’ai eu mon accord de principe le 06.06.2019 et maintenant que va t il passer il pourra annuler la vente? Quel sont les conséquences
Bonjour,
Sauf s’il est indiqué clairement dans le compromis que la vente sera annulés si la date prévue est dépassée, ce qui est très rare, le vendeur ne pourrait se désister qu’après vous avoir fait convoquer en vain pour signer l’acte authentique.
bonjour
j’ai voulu vendre mon appartement ,l’agence m’appelle pour me faire signé une proposition d’achat, le mardi 29 octobre alors que la date étais dépassée je me suis aperçu que la proposition datais du samadi 26 octobre,et quelle n’étais plus valable le jour ou je lai signée ,j”ai comme preuve l’appele téléphonique de l’agence qui me dit de venir signé,apres j’ai dit a l’agence ,je refuse de vente vous m’avez fais signé un caduque,il mon donc envoyer un protocole d’accord ,me demandant de leur verssé 3000e de dommage ,je lai fais sans rien dire
,maintenant j’aimerai savoir ..si je peus attaqué et récupéré mon argent ou pas
merçi de votttre réponse
Bonjour, en général la caducité d’une offre est au bon plaisir de celui qui l’emet…Donc si vous signez pour l’accepter, vous vous êtes engagé. Vous êtes lié par un mandat de vente…Vous ne pouvez vous dedire sans l’avoir préalablement dénonce.
si l’affaire peut être considérée comme annulée l’agence n’a droit à aucune somme fut-ce à titre de DO, à condition que vous ayez arrêté la vente de votre côté.
si l’affaire peut être considérée comme annulée l’agence n’a droit à aucune somme fut-ce à titre de DO, à condition que vous ayez arrêté la vente de votre côté.
merçi de vos réponse
le directeur de l’agence ma fais signé,que la proposition d’achat,je men suis aperçu qu’elle étais caduque que 4 jours apres…j’ai donc annulé la vente ,donc je pense q’uil étaient en droit de demander un protocole de 3000e de prejudiste,comme vous me l’avez répondu,bien que le compromis n’étais toujours pas signé ni recu
merci de vos réponse
bon voeux a tous pour 2020
alain
merçi de vos réponse
le directeur de l’agence ma fais signé,que la proposition d’achat,je men suis aperçu qu’elle étais caduque que 4 jours apres…j’ai donc demandé a l’agence d’annulé la vente,ce qui a étais fais,de leur part ,donc je pense q’uil étaient en droit de me faire un protocole de 3000e de prejudiste,comme vous me l’avez répondu,bien que le compromis n’étais toujours pas signé ni recu
merci de vos réponse
bon voeux a tous pour 2020
alain
je dois signer une vente dans trois jours. je n’ai aucun document des conditions suspensives non respectées ( attestation de dépot du prêt ,non a la date ,et accord du pret définitif non reçu à ce jour) cependant le notaire fait croire qu’il y a prêt envoyant après la date…. et ce comme si accord de prêt un papier informatif et 10 jours après un document d’offrede prêt.
Les acquereurs demandaient subitement 50.000€ de deduction pour les dommages qu’ils ont pour ne pouvoir faire des travaux ???? alors que rien n’est signé et indiquer qu’ils me bloqueront mon appartement car disent t-ils il n’est pas comme sur le compromis ce qui est faux. Ils ont vu signé et accepté l’état par trois paragrapheet signé en l’état faisant une superbe affaire de plus car ils ont 1M ² de plus. Vont chercher des choses qu’il n’y a pas pour faire baisser le prix.
Si les acquereurs ne viennent pas devant le notaire, si le PV est fait suis-je libérée ou bloquée sans pouvoir vendre