Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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MERCI DE RÉPONDRE A MA QUESTION SENSIBLE..ci-dessus !
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si vous avez une agence ; on pourrait voir ensemble ?
merci
Bonjour wagnon,
pour vous répondre utilement il faudrait savoir si l’acquéreur a fait des diligences pour son prêt avent la date limite pour l’obtention. Il faudrait prouver qu’il a été volontairement négligent.
Sachant que dans un tel cas la Cour de cass a déjà exonéré un acquéreur négligent au motif que de toute façon il n’aurait pas eu le prêt.
message pour WAGNON bonjour pour votre chalet de Thônes nous avons des solutions pour une mise en vente efficace. merci de nous contacter au 0607446948
Bonjour,
J ‘ai signé un compromis de vente au mois de septembre 2012, date d’entree en jouissance etat prévue le 14 décembre 2012… il n’est pas stipulé que c’est une date extinctive. Mon accord de prêt n’est plus valable depuis février 2013. Ma situation a changé depuis, changement de travl dans un autre département par exemple. Je leur ai fait parvenir par lrar une demande de casser la vente à l’amiable. A ce jour le 8 mai 2014, aucune réponse ni du notaire ni du propriétaire ni de l’agence immobilière, dois je considérer que la vente est caduque? Quel recours puis avoir dans ce cas puisque je ne souhaite plus acquérir ce bien. Vers qui puis je me renseigner? Merci
Bonjour Christine,
De deux choses l’une.
Ou vous ne VOULEZ plus acheter, auquel cas il faut relire les clauses prévues dans le compromis pour ce cas, ce serait étonnant qu’il n’y en ait pas.
Ou vous ne POUVEZ pas donner suite parce que votre situation personnelle a changé, informez-en la banque et qu’elle vous écrive que dans ce cas elle ne peut donner suite à votre prêt.
Une banque peut revenir sur son accord, même sur une offre éditée, dans un tel cas, cela a été reconnu par la Cour de cassation.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 septembre 2007
N° de pourvoi: 06-15640
Publié au bulletin
L’acquéreur-emprunteur qui ne respecte pas ses engagements (demande de prêts, durée, organismes…) pourrait n’être pas responsable si le juge du fond considère que de toute façon le prêt ne lui aurait pas été accordé.
http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017909579&fastReqId=1010706051&fastPos=1
Une étude intéressante sur ce point :
http://hal-univ-lyon3.archives-ouvertes.fr/docs/00/42/69/38/PDF/Rev._Themis_sept._09-b.mallet-bricout.pdf
Reste que vous vous êtes peut-être mise en tort en laissant traîner l’affaire. D’un autre côté vous n’avez pas eu de réponse à vos courriers, ça devrait compenser..
Merci de nous tenir au courant de la suite !
Désolé ce n’est pas cet arrêt que j’ai voulu publier, même si celui-ci est très intéressant.
Je n’ai pas sous la main celui qui confirme que la banque peut retirer son offre en cas de changement de la situation de l’acquéreur, mais il existe bel et bien.
bonjour
urgent urgent j’ai signe un compromis de vente le 01 FEVERIE la date de fin du compromis le 18 mai donc je suis le vendeur a ce que je peut annulé la vente vu que la date du compromis est plus valable de 02 jour merci svp
bonjour,
je suis dans la même position que WAGON.
En effet, mon acheteur a signé un acte authentique devant Notaire.
Il vit dans la maison depuis plus de deux ans, il avait depuis tout loisir de trouver un financement depuis tout ce temps.
La condition suspensive est présente.
Pour des raisons toutes basées sur de faux prétextes,(il est à son compte), il n’est pas en mesure de nous prouver sa recherche de financement ou toute autre démarche de recherche de fonds.
Il habite donc la maison de puis MAI 2012 avec une convention d’occupation inscrite au compromis!
Il n’est ni financable, ni à même de trouver les fonds de quelque façon que ce soit.
COMMENT L’OBLIGER A S’EXÉCUTER ???
Sa mauvaise fois est évidente et vérifiable par l’abscence de recherche de toute forme.
AUCUNE RECHERCHE DE PRÊT, DONC AUCUN REFUS QUI S’OPPOSE!
Il existe une clause pénale de 10% sur le compromis.
A savoir qu’il ne paye plus le loyé depuis JUIN 2014, que la date de signature de l’acte devait etre finalisée au 30 Septembre, et qu’il occupe toujours les lieux.
Au rique de ne pas récupérer les fonds dus sur les loyers et la pénalité de 10% prévue au compromis, nous ne souhaitons qu’un chose: SON DEPART, et récupérer notre bien pour remise en vente rapide.
Merci par avance de votre éventuelle retour.
Cordialement.
O.Bonhomme
0640690327
Bonjour- nous avons signé un compromis de vente par le biais d’une agence – l’acheteur et le vendeur ont tout fourni au notaire dans les délais – la date butoir a été fixée d’un commun accord – la date fixée est presque dépassée, du fait de retard important du notaire – quel est le recours des 2 parties ? merci de votre réponse
Dans tous ces cas la rédaction du compromis est essentielle, et il faut s’y reporter pour intenter une action.
En principe on commence par une ou plusieurs LRAR pour rappeler ses engagements à la partie défaillante, puis on fait appel à un huissier pour mise en demeure, l’étape suivante étant une action judiciaire, puisqu’on ne peut pas se faire justice soi-même…