Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour, nous avons signé un compromis de vente le 27 mai 2014 pour un terrain viabilisé (par la commune)et borné. Le 18 decembre 2014 nous avons signé un avenant car la viabilisation n etait tjr pas effectué. Le 20 fevrier 2015 date a laquelle l avenant se terminer, la viabilisation n a tjr pas été effectué (constat d huissier). Ce jour 7 avril 2015 la viabilisation est terminée (attestation de la mairie) mais le vendeur ne veut plus vendre. Nous avons eu une premiere date de signature le 20Mars2015 mais le vendeur etait souffrant. Son avocat utilise le fait que le 20 fevrier la date etait estinctive et que ce n est pas de la faute du vendeur si il n etait pas viabilisé. Nous sommes tous convoqué le 9 avril 2015 pour la signature mais je doute qu ils acceptent de signer Deplus le vendeur entre tps ma demander de resignifier le compromis de vente ( il voulait pkus d argent)… je ne sais pas quoi faire. Pouvez vous m aider?
Cordialement.
Bonjour, nous avons vendu notre bien il y a un mois.
En 2012 ma coproprietaire avait fait une lettre simple stipulant qu’elle acceptait de donner sa part à une tierce personne courrier envoyé au notaire , la tierce personne n’a jamais plus donné de nouvelle , le notaire nous a donc envoyé un courrier un an apres stipulant que le dossier sera sans suite.
Nous avons donc pris la décision de le vendre, la signature finale est donc intervenu il y a un mois et là surprise la tierce personne réapparait et nous réclame la moitié de prix de vente et veut nous attaquer en justice , apparemment avec papier du notaire à l’appuie alors que ma copropriétaire n’a jamais eu de convocation ou autre pour effectuer une promesse de vente en bonne et du forme!
si la justice lui donne raison on marche sur la tête!!
pouvez vous me rassurer, car çà devient de la science fiction cette histoire! il y a bien des conditions pour que la demarche de la tierce personne soit caduque, il doit bien y avoir un delais sahant que cette lettre date de 2012!!
merci de votre reponse
Bonjour,
Il est difficile de vous apporter une réponse, n’ayant pas tous les éléments, de plus votre affaire est complexe.
On serait dans un cas de rupture de promesse, qui pourrait se traduire par l’attribution de dommages-intérêts.
Conservez bien le courrier du notaire vous disant qu’il n’y aura pas de suite, il vous sera utile pour actionner sa responsabilité le cas échéant.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un bien pour lequel j’ai signé un compromis de location avec vente à la clé.
Cette vente devait avoir lieu en Septembre dernier.
Or, depuis Juin 2014 le locataire qui devait acheter ne règle plus ses loyers, et aucune vente n’a été signée.
Il occupe toujours le bien, et ne pouvant payer à sa place, la banque me notifie sa volonté de saisir le bien.
Quelles solutions ais-je sur les points suivants?
1- Expulsion du mauvais payeur
2- recours à son encontre pour non réalisation de la vente
3- dommages et intérêts compte tenu de la situation catastrophique avec ma banque, et de la non réalisation de la vente.
Pour détail, ledit potentiel acheteur n’a jamais fait de demande de prêt aupres d’organismes bancaires. et m’a informé verbalement qu’il n’avait jamais eu l’intention d’acquérir ce bien…
Merci de votre aide.
Cdt.
Bonjour,
Votre contrat fait-il état d’un bail avec loyer en attendant la vente ou d’une indemnité d’occupation pour prise de possession anticipée ? Ce point est important pour savoir si l’occupant est locataire ou non.
Je ne peux que vous conseiller de vous tourner rapidement vers un avocat spécialisé.
bonjour
j’ai une petite question ; je vais acheter une maison nous avons déja signer le compromis la vente est une vente avec jugement **FRAIS DE POURSUITE
Les frais de poursuite de la procédure de saisie immobilière, taxés à la
somme d………………………………….
dont le paiement incombe à l’acquéreur, en vertu de l’alinéa 2 de l’article R. 322-24 du
Code des procédures civiles d’exécution, ont été également versés par lui entre les
mains du notaire soussigné, à charge de déposer cette somme à la CARPA,
conformément aux prescriptions de l’article L.322-4 du Code des procédures civiles
de l’exécution.
Toutefois, ainsi qu’il a été convenu aux termes du compromis de vente
ayant précédé les présentes, les frais de poursuite de la procédure de saisie
immobilière seront remboursés par le vendeur qui supportera définitivement
ces frais.
DATE D’EFFET DE LA PRESENTE VENTE
Les effets de la présente vente, en particulier le transfert de propriété et
l’entrée en jouissance de l’acquéreur, sont différés jusqu’à la date à laquelle le juge de
l’exécution constatera ; conformément à l’alinéa premier de l’article R.322-25 du Code
des Procédures Civiles d‘Exécution, la conformité du présent acte aux exigences de la
loi et aux conditions posées par le jugement précité en date du ……………
Dans le cas où le juge de l’exécution refuserait de constater la vente, le
présent acte serait alors caduc.
8
L’acquéreur pourrait alors se faire remettre sur sa seule signature, les
sommes consignées en vertu du présent acte au titre du prix et des frais de la vente,
ainsi que des frais de poursuite, moyennant la simple production d’une copie certifiée
conforme du jugement du Juge de l’exécution ordonnant la reprise de la procédure.
Toutefois, si le refus ou l’impossibilité du juge de constater la vente ont pour
cause un comportement fautif de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation,
précédemment versée restera acquise au vendeur. Cependant, conformément aux
dispositions de l’alinéa 2 de l’article 2R. 322-23 du Code des Procédures Civiles
d’exécution, il ne sera pas en droit d’exiger le versement de cette somme. Elle restera
consignée pour être ajoutée au prix; au bénéfice des créanciers participant à sa
distribution.
A défaut d’accord, la partie la plus diligente pourra pourvoir en justice afin qu’il
soit statué sur le sort de la somme consignée*** je ne comprend paFRAIS DE POURSUITE
Les frais de poursuite de la procédure de saisie immobilière, taxés à la
somme de Deux mille trois cent vingt trois euros et quarante huit cents (2.323,48 €) et
dont le paiement incombe à l’acquéreur, en vertu de l’alinéa 2 de l’article R. 322-24 du
Code des procédures civiles d’exécution, ont été également versés par lui entre les
mains du notaire soussigné, à charge de déposer cette somme à la CARPA,
conformément aux prescriptions de l’article L.322-4 du Code des procédures civiles
de l’exécution.
Toutefois, ainsi qu’il a été convenu aux termes du compromis de vente
ayant précédé les présentes, les frais de poursuite de la procédure de saisie
immobilière seront remboursés par le vendeur qui supportera définitivement
ces frais.
DATE D’EFFET DE LA PRESENTE VENTE
Les effets de la présente vente, en particulier le transfert de propriété et
l’entrée en jouissance de l’acquéreur, sont différés jusqu’à la date à laquelle le juge de
l’exécution constatera ; conformément à l’alinéa premier de l’article R.322-25 du Code
des Procédures Civiles d‘Exécution, la conformité du présent acte aux exigences de la
loi et aux conditions posées par le jugement précité en date du 9 janvier 2015.
Dans le cas où le juge de l’exécution refuserait de constater la vente, le
présent acte serait alors caduc.
8
L’acquéreur pourrait alors se faire remettre sur sa seule signature, les
sommes consignées en vertu du présent acte au titre du prix et des frais de la vente,
ainsi que des frais de poursuite, moyennant la simple production d’une copie certifiée
conforme du jugement du Juge de l’exécution ordonnant la reprise de la procédure.
Toutefois, si le refus ou l’impossibilité du juge de constater la vente ont pour
cause un comportement fautif de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation,
précédemment versée restera acquise au vendeur. Cependant, conformément aux
dispositions de l’alinéa 2 de l’article 2R. 322-23 du Code des Procédures Civiles
d’exécution, il ne sera pas en droit d’exiger le versement de cette somme. Elle restera
consignée pour être ajoutée au prix; au bénéfice des créanciers participant à sa
distribution.
A défaut d’accord, la partie la plus diligente pourra pourvoir en justice afin qu’il
soit statué sur le sort de la somme consignée****
je n’ai pas compris pouvait me dire au final je l’acheteuse; je vais les avoir a rendre ou pas ?
Bonjour,
Si j’ai bien compris, il a été convenu que les frais de poursuite vous seront remboursés par le vendeur, mais vous devrez en faire l’avance.
merci
la date buttoire est le30 avril mon acheteur a eu son pret mais il ne repond pas pour signer l acte authentique
Même question que Fab (03/03/2015)
A 6 jours de la date, alors que j’ai payé l’intégralité de la maison, le notaire ayant réalisé il y a 3 ans la vente à mon vendeur n’envoie pas la levée d’hypothèque.
Il ne manque que ça….
A qui la responsabilité ? Est ce que la vente va être bloquée sans durée limite (compromis sans date extinctive).
Merci
Caroline