Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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J’ai signé un compromis de vente le 26 février 2015 directement auprès d’un notaire. La signature de l’acte était prévue au plus tard le 31 mai 2015.
J’étais prêt pour signer, j’ai eu mon accord de prêt, CU positif tout en temps et en heure mais la signature de l’acte a été retardée part la vendeuse qui a voulu faire délimiter ses terrains par géomat. (sépare sa propriété en 3 lots)
Aucun avenant modifiant la date de l’acte reportée n’a été signée par le vendeur ni par l’acquéreur.
La date de l’acte est prévue le 3 septembre 2015. J’ai reçu le projet d’acte mais je suis septique sur un paragraphe.
La vendeuse a vendu à la SAFER le terrain agricole avec stabulation qui est situé à côté de la maison que j’achète (stabulation à 70 mètres de la maison). La date de l’acte n’est pas encore signée mais doit se faire incessamment sous peu.
Ce qui me rend septique c’est que dans l’acte le notaire précise :
« Par suite, le rédacteur des présentes informe l’ACQUEREUR des dispositions de l’article L 112-16 du Code de la construction et de l’habitation aux termes des quelles les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales, n’entraînent pas droit à réparation lorsque notamment l’acte authentique constatant l’aliénation a été établi postérieurement à l’existence des activités occasionnant lesdites nuisances, dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur. »
Je crois qu’il y a une loi qui interdit l’exploitation agricole si elle est située à moins de 100 mètres d’une habitation.
J’avais bien précisé lors du compromis que si la stabulation été réhabilitée je n’achèterai pas la maison à cause des nuisances de celle-ci. Rien n’a été notifié dans le compromis de vente et le clerc de notaire a dit qu’il n’y aura pas de problème à ce sujet
J’ai appelé le clerc de notaire ce matin pour qu’il puisse notifier dans l’acte qu’en aucun cas la stabulation pourra être réhabilitée et qu’il le précise à l’agriculteur qui achète ce terrain avec cette stabulation. (L’agriculteur a déjà pris possession du terrain mais apparemment pas signé d’après le clerc)
Le clerc de notaire ne pense pas pouvoir mettre une clause. Je suis donc paniqué et ne veux pas prendre le risque d’acheter si la stabulation peut être réhabilitée
Comment cette histoire peut-être réglée ? Sinon est-ce que je peux me désengager de la vente en reprenant entière liberté (sans avoir de pénalité la clause pénale à payer) ?
Bonjour, J ai signe une promesse de vente. le jour de la signature définitive de l acte l acquéreur ne s est pas présente chez le notaire. j ai demande a ce dernier de m établir un procès verbal de carence ce au il a refuse de faire. Avait il obligation de le faire…Merci de votre réponse.
Salutations.
Bonjour joros, pour qu’un PV de carence soit efficace il faut commencer par se mettre d’accord sur un RV avec le notaire, puis convoquer l’acquéreur par huissier.
Bonjour, nous avons signé un compromis de vente sous seing privé avec notre agent immobilier le 7 Juin 2015 pour l’achat d’une maison dans l’ancien. Ce compromis prévoyait la signature de l’acte authentique le 7 Septembre 2015 si non résolution des clauses suspensives. Celui-ci ne prévoyait pas de clause de caducité si non réitération de l’acte authentique. Seulement, la possibilité de mettre en demeure le vendeur.
Fin Juillet nous avons reçu une notification de notre notaire de la présence d’une hypothèque inférieure au montant du prix d’achat sur le bien immobilier.
Qui plus est, le vendeur se retrouve être en cours de liquidation judiciaire de son entreprise depuis le 9 Juin 2015 (soit 2 jours après la signature du compromis de vente). Le mandataire judiciaire à (la semaine dernière) notifié la non extension à la personne pour la liquidation. Or le juge n’a toujours pas exposé son jugement. Notre notaire “souhaite” prendre le risque de signer sans la décision du juge. Nous sommes frileux. Quels sont les risques encourus si nous signons?
De plus, le délai du compromis de vente étant passé depuis plus d’un mois, et nous retrouvant dans une situation compliquée (nous n’aurons plus de logement dans 3 semaines). Quels sont nos recours vis à vis du vendeur, de l’agence immobilière? Pouvons prétendre à des indemnités? Je vous remercie.
Bonjour,
Voici l’historique de mon achat avec mes questions à la fin :
– Hiver 2015, visite d’un pavillon en vente suite au décès de la propriétaire (mon interlocuteur direct, l’agence immobilière ; interlocuteur de l’agence, un cabinet de généalogie et un notaire)
– 20 février 2015, contre-visite et proposition de prix rapidement acceptée oralement
– dans la semaine, l’agence immobilière m’annonce un retard de deux mois pour la signature du compromis de vente car dans les héritiers, il y a eu un décès (interlocuteur du 1er notaire : le cabinet de généalogie + 1 notaire pour l’héritage du second décès).
– 20 avril, nouvelle proposition de prix (-2000 euros) acceptée oralement.
A partir de cette date, j’appelle l’agence quasiment toutes les semaines pour savoir où ça en est. Réponses toujours évasivement encourageantes : “oh, sûrement la semaine prochaine… oui, ça va être bon d’ici une dizaine de jours… ça y est, il ne manque plus que 3 procurations, puis 2 puis 1…”
On arrive joyeusement au 6 juillet, date à laquelle je signe enfin à l’agence le compromis de vente pour une vente sans crédit le 6 septembre (noté : date d’entrée en jouissance).
L’agence met du temps à expédier les documents et mon notaire récupère le dossier début août. Le notaire m’envoie alors un courrier me précisant que “compte-tenu du délai d’obtention de certaines pièces administratives, il n’est pas en mesure de me garantir que la régularisation de l’acte de vente pourra avoir lieu le 6 septembre”. La mairie donne finalement très rapidement son aval, dans le courant du mois. A partir de là, je n’appelle plus l’agence mais le notaire directement pour connaître l’évolution du dossier. Arrive le 6 septembre, et… rien. Le notaire des vendeurs n’a toujours pas envoyé les procurations. Je m’informe toutes les semaines et la semaine dernière j’apprends que dans les héritiers de la seconde personne décédée, un héritier renonce à l’héritage et doit transmettre un document au notaire des vendeurs.
C’est ce qui bloquerait la vente.
Q1 : comment dans ce cas, le compromis a-t-il pu être signé sans ce document ?
Q2 : ai-je un recours ? indemnités (sachant qu’il n’y a aucune clause en ma faveur dans le compromis) ?
Q3 : quelles démarches puis-je effectuer pour faire accélérer la vente ?
Q4 : jusqu’à quand peut-on me faire attendre ? sachant que si tout s’était déroulé normalement, j’aurais pu avoir les clefs fin avril 2015.
Je vous remercie d’avance beaucoup car je ne sais plus quoi faire.
Bonjour,
j’ai trouvé un bien par une agence depuis le 20 juillet 2015
à ce jour toujours pas de signature de compromis.
le notaire du vendeur m’annonce que le vendeur est en liquidation judiciaire et me propose une vente à l’amiable.
suis-je encore engagé auprès de l’agence immobilière?
Que je je souhaite pas payer car,
– il nous a proposé un bien sous tutelle (sans nous le dire) et après cout nous apprenons que le bien était encore sous compromis
– maintenant liquidation judiciaire
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour François,
Vous pouvez avoir fait une proposition de prix. Elle peut avoir été acceptée. Mais tant que le compromis n’est pas signé, vous n’êtes en aucun cas engagé avec qui que ce soit.
Et même après signature du compromis de vente, vous aviez un délai de rétractation de 7 jours qui est passé depuis cet été à 10 jours.
Cdlt.
E.V. : La vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006441308
Donc une proposition de prix acceptée vaut vente.
Bonjour,
je suis curatrice de ma fille qui est majeur.Nous sommes propriétaire d’un pavillon.
nous avons signé un compromis de vente le 20 mars 2015, et entre temps nous avons signe un achat d’un appartement pour elle. Nous étions obliger d’annulée
l’achat de l’appartement car l’acheteur nous a pas fournie sont prêt afin que nous communiquant un exemplaire pour l’achat de l’appartement. Il a eu le pret que en mois de septembre. Nous voulons annulée la vente car entre temps je me suis retrouver en chômage et je ne pourrais pas avoir un pret pour completer (vente + pret )= achat.
Peut t’ on annulée la vente car elle se retrouverai à la rue, elle est endicapé.
Merci de me répondre.
Bonjour,
Voici notre situation: nous avons signé un compris de vente en juillet avec une date limite de signature de l’acte authentique au 30 octobre 2015. Or nous venons d’apprendre il y a 4 jours que la vente risquait d’être compromise par refus de la banque de lever les hypothèques sur le bien. Cet situation est contraire à ce qui nous avait été annoncé, car “soit disant” (nous n’avons pas d’écrit) la banque aurait validé le montant de la vente, la situation de la vendeuse étant précaire.
Nous avons signé en connaissant la situation hypothécaire et le compromis prévoit bien une condition suspensive liée à la levée des hypothèques.
Nous nous retrouvons dans une situation compliquée, car si la vente ne fait pas au 30/10, nous nous retrouvons à la rue, notre préavis étant donné suite accord de notre clerc de notaire qui était (trop) confiante sur la sujet.
Nous ne comprenons pas la décision de la banque : comment peut-on avoir plus détail sur le blocage.
Quelles solutions avons-nous ?
Notre notaire envisage la mise en oeuvre d’un contrat d’occupation précaire. Comment s’assurer que la démarche de levée d’hypothèque va bien aboutir? Quelles garanties devons nous demander?
Je vous remercie d’avance pour votre attention