Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour, Notre voisin est décédé sans transmettre un protocole d’accord. Nous sommes de nouveau ennuyés avec les nouveaux voisins. Il semblerait qu’il ait signé une promesse de vente avant son décès. Les successeurs ont – ils dû refaire un nouveau compromis de vente ? Le premier peut il être annulé ? Doit-il être dans les archives du notaire ? Je vous remercie. Chantal
Le lot décrit sur le copromis de vente est différent de celui porté sur le projet de l’acte authentique notarial, et des éléments sont retirés tel, usage du WC commun sur palier, qui a été entretemps supprimé par la copropriété, existence de travaux réalisés par le vendeur non conformes et sans autorsation d’assemblées générale de la copropriété, Le notaire n’a pas fixé depuis plus de troi mois de date de signature et soumet des avenants qui ne conviennent pas. Comment annuler la vente ?
Nous venons d’acheter une maison. Pour le financement nous sommes passés par un courtier, qui nous a obtenus un accord de principe valable 30 jour en date du 17/10/2015, pour un prêt relais et un prêt classique, avec un différé de remboursement du capital et des intérêt de 2 ans. Nous avons accepté cette proposition par une LR+AR à la banque le 13/11/2015, accompagnée de deux mails. L’offre de pret qui nous a été adressée le 27/11/2015 ne respecte pas la proposition de l’accord de principe. Nous l’avons signée sans voir la différence car les taux sont très voisins, la durée de 180 mois est la même, ce qui change c’est la durée du pret relais qui est passé de 24 mois à 12 mois, et la disparition de la franchise des intérêts pendant 24 mois. Nous n’y avons pas fait attention, et venons de comprendre cela en voyant des prélèvements supérieurs à nos attentes sur notre compte. Le service client du LCL nous a répondu qu’il y avait un autre accord de principe en date du 21/11/2015, et que l’offre de pret est conforme à cet accord. Hors nous n’avons jamais demandé de modification sur l’accord de principe du 17/10/2015, nous avons fait tout le contraire puisque nous l’avons accepté sous la forme d’une LR+AR mettant en demeure la banque d’éditer le offres de prets. C’est le conseiller qui a remonté le dossier en modifiant le premier montage. Bien sur il n’a y a eu aucun changement dans notre situation lors de cette période.
Avons-nous un recours?
Merci par avance de votre réponse.
Catherine
@LIGNIER, les hypothèques seront levées lorsque les créanciers auront été payés, ou s’ils donnent leur accord. Il serait bon pour vous dans un premier temps de connaître le montant de ces dettes afin de mesurer l’étendue du problème, si ces montants sont relativement faibles une issue favorable sera plus probable.
@S non, sauf mention expresse dans le compromis votre vendeur ne peut pas annuler, d’autant que le retard ne vous est pas imputable. Si le retard est du fait du vendeur et que vous pouvez prouver un préjudice en découlant, vous pouvez réclamer des dommages-intérêts.
@BOULET une promesse de vente engage les héritiers du promettant, sauf s’il y est précisé qu’elle sera nulle en cas de décès.
@Borg rien ne vous oblige à accepter une quelconque modification par rapport à vos engagements d’origine. Vous pouvez annuler de ce fait, mais mettez-y les formes (LRAR motivée).
@Catherine oui, bien sûr. Au vu de ces éléments il y a de grandes chances qu’un juge vous donne raison. A ce stade consultez un avocat.
bonsoir ,
j’ai signé un compromis de vente sans conditions suspensives et sans date butoir il y a deux mois ; depuis l’acquéreur ne veut pas fixer de date pour signer l’acte définitif , arguant ne pas savoir s’il demande ou non un prêt (alors qu’il n’a pas indiqué de nécessité de prêt dans le compromis et qu’il dispose des sommes nécessaires ) et dit hésiter entre payer avec ses liquidités ou demander un prêt , et hésite aussi sur le type de prêt éventuel ( prêt relais , prêt in fine etc…).
Que dit la loi sur un compromis sans date butoir ?est-il valable ? puis-je le faire annuler ? puis-je moi aussi reporter indéfiniment la date de la vente ?
Merci de votre réponse
Merci pour votre réponse
Bonsoir
Acquéreur, j’ai signé un compromis de vente dont la date pour la signature de l’acte authentique était fixée au 29 février 2016. Le vendeur, à l’origine seule personne actée sur le compromis de vente à fait savoir quelques jours après le compromis à son notaire, que son frère décédé avait peut être eu un enfant avec une femme en République dominicaine. Il n’est pas en mesure de le certifié ni de savoir si l’enfant a été reconnu. Bien sûr, j’ai obtenu ces informations de manière non officielle (via l’agence immobilière). Pour autant le notaire du vendeur ne s’est jamais manifesté auprès de mon notaire pour expliquer le problème. De sorte que, malgré les relances de mon notaire pour avoir une date pour signer la vente, le notaire vendeur ne s’est JAMAIS manifesté. Ni par mail, ni par téléphone. Le 04/03/2016, Nous avons exigé en LRAR auprès du notaire vendeur qu’une date soit arrêtée, tout en rappelant l’obtention du financement. Pour autant nous sommes toujours sans nouvelles du notaire vendeur. Nous avons indiqué un délai de huit jours avant d’entamer une action en justice en vue de résilier la vente avec dommage et intérêts. Sommes nous dans notre droit en poursuivant cette démarche ? Qui est fautif dans l’affaire : le vendeur, qui n’est pas seul propriétaire ? L’agence qui a fait signé un compromis à une personne qui n’est pas légalement le propriétaire ? Le notaire qui ne donne aucune information ? La démarche d’action en justice doit elle se faire exclusivement par un avocat ? Quel peut être son coût ? Nous refusons une annulation à l’amiable et souhaitons récupérer à minima les frais engagés, les frais de procédure, des dommages et intérêts. Merci de votre éclaircissement si cela vous est possible.
@Delfolie, en ce qui concerne les responsabilités, il y a celle indéniable du vendeur, qui a dû déclarer être seul propriétaire tant sur le mandat que sur le compromis, alors qu’il connaissait la situation.
Il y a ensuite la responsabilité du rédacteur du compromis.
Que ce soit l’agence ou le notaire, le rédacteur d’actes doit veiller à la sécurité et à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours.
Mais nous sommes dans un cas où le vendeur a manifestement omis une partie de la vérité, ce qui est de nature à les exonérer ou en tout cas à atténuer fortement leur responsabilité.
Il vous faut en principe convoquer le vendeur à signer l’acte définitif par huissier, il viendra ou non, il signera ou pas. Le notaire établira dans ce cas un PV de carence ou de difficultés, et vous pourrez entamer une procédure.
Oui il vous faut un avocat, le mieux est de le consulter avant de faire quoi que ce soit.
@Ferreol, la Cour de cassation a récemment jugé qu’en l’absence d’indexation du prix et d’un coefficient de revalorisation, les parties avaient eu l’intention commune de fixer un délai “raisonnable”, et non de conférer au compromis un caractère perpétuel (Cass. 3ème, 20 mai 2015, n° 14-11 851). Bien sûr cela dépend des circonstances de l’espèce. Il vous faut donc sommer l’acquéreur de tenir ses engagements dans un délai “raisonnable”, que vous pouvez fixer, a minima par LRAR. Vous aviserez ensuite selon sa réaction.
Merci pour vos informations, Mr MIRIBEL,
Sans nouvelle depuis cette LRAR du 04/03 nous avons pris la décision après discussion avec notre notaire de ne pas poursuivre la vente. Ainsi, notre notaire a adressé par mail et LRAR un courrier stipulant que sans suite de la précédente lettre, nous avons décidé de ne pas poursuivre la vente et sollicitons comme stipulé dans le compromis le versement de la clause pénale. Cette lettre a été envoyée le 24/03/2016 et demeure également à ce jour sans retour ! L’assignation avait été envisagée mais elle ne correspondait plus à notre désir d’acheter. A ce jour, nous avons décidé face au silence de poursuivre l’action en justice. Nous ne sommes pas sans ignorer la lourdeur et l’énergie qui sera nécessaire pour aboutir à nos fins. Celles de se libérer de cette situation. La question demeure sur le coût envisagé d’une telle procédure. Nous souhaitons être soutenus par un avocat spécialisé en droit immobilier. Nous exigeons non seulement le versement de la clause pénale, le remboursement des frais investis (frais bancaires, garantie bancaire versée, ainsi que les dommages et intérêts), sans oublier les frais de cette procédure.
Ce qui nous inquiète c’est que notre notaire nous a precisé qu’il n’est pas garanti que nous obtenions satisfaction ?
Pourriez-vous nous donner une idée du coût de ce genre de procédure ? Quel est votre avis ?
Merci de vos conseils